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鳳凰衛(wèi)視主持人：有請著名房地產(chǎn)專家、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長、中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓先生發(fā)表看法和分析兩會前關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控和房價走勢問題。

主持人：2012年2月16日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)說開發(fā)商就是當(dāng)這夜壺的，撒尿的時候就把夜壺拎出來，撒完尿接著把夜壺踢到床底下去了。一般需要拉動中國經(jīng)濟(jì)的時候，就拼命地說，我們得這個那個的一大堆，當(dāng)不需要拉動的時候，你就靠邊站吧，不管是灰頭灰臉也好，還是打翻在地也好，反正這時候不太需要你。你是否認(rèn)同任志強(qiáng)說開發(fā)商是夜壺？

謝逸楓：可以看出任志強(qiáng)對房地產(chǎn)非市場化已經(jīng)極度不滿，以至于要用這樣尖酸刻薄的話來形容開發(fā)商當(dāng)前所處的境地。以至于拋出“中國沒有房地產(chǎn)市場”的論點(diǎn)。的確如此，在嚴(yán)厲調(diào)控下，開發(fā)商頗受打擊和委屈及無奈，發(fā)牢騷也是很正常的。我完全贊同，可以理解開發(fā)商目前的處境。至少房價上漲不完全是開發(fā)商的責(zé)任。開發(fā)商與地方政府和購房者一樣，都是調(diào)控的受害者和輸家，而銀行是最大獲利者和大贏家。一方面開發(fā)商為社會和城市及GDP等財政收入作出貢獻(xiàn)。另外一方面是開發(fā)商作為商人，追求利潤最大化是無可厚非的?，F(xiàn)在房價上漲過快就一直打壓地產(chǎn)商，有一點(diǎn)“說不過”的味道。

謝逸楓：對發(fā)起調(diào)控的政府來說，是為房地產(chǎn)市場更加長期和健康及穩(wěn)定發(fā)展，讓房價回歸合理水平和老百姓所接受的范圍，滿足大部分人購房夢想。調(diào)控只針對中國房地產(chǎn)市場，涉及的不僅是開發(fā)商和購房者及銀行等地方政府，甚至包括房地產(chǎn)相關(guān)60個產(chǎn)業(yè)。不過，政府的政策過分追求行政手段遏制房價過快上漲，都不是市場化的表現(xiàn)。結(jié)果導(dǎo)致房價越調(diào)越漲，不僅影響開發(fā)商對政策預(yù)期，還影響到房價走勢。甚至導(dǎo)致購房者的購房負(fù)擔(dān)沒減少反而加重，房貸利率和房地產(chǎn)稅費(fèi)的加重，讓購房成本比房價上漲的成本還高。這樣的調(diào)控目的是究竟是讓購房者買得起房還是購買高價房？

主持人：當(dāng)前調(diào)控存在什么問題？為什么歷年調(diào)控之后房價會繼續(xù)上漲，甚至暴漲？是否有必要繼續(xù)調(diào)控？

謝逸楓：縱觀歷年房地產(chǎn)調(diào)控都未直接瞄準(zhǔn)市場病根的核心問題,2003年政府房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是應(yīng)對房價上漲過快,到2011年調(diào)控目標(biāo)是遏制部分城市房價上漲過快,再到2012年調(diào)控目標(biāo)是房價回歸合理水平，即政府調(diào)控目的是進(jìn)一步明確為要使房價回落到符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的經(jīng)濟(jì)水平和民眾滿意的政治水平。溫總理六次提到“房價上漲過快”，我國房地產(chǎn)市場的確存在“房價上漲過快 ”的問題，特別是2007年以后。房地產(chǎn)價格合理的上漲趨勢是“房價漲幅與人均收入增長保持同步”，而2003年~2010年我國房價漲幅高于趨勢線，因此存在上漲過快的問題。

謝逸楓：主要是政府調(diào)控政策始終未能針對要害癥結(jié)，對癥下藥，不僅沒有減輕購房者的購買成本和經(jīng)濟(jì)支出負(fù)擔(dān)，反而增加了房價成本。房價過快上漲最直接原因是持續(xù)供不應(yīng)求的市場格局未破解。政府打擊投資炒房、投機(jī)性需求短期內(nèi)雖有效，但長期則于事無補(bǔ)。房地產(chǎn)市場最深層的癥結(jié)在于土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長，而寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制則持續(xù)激勵住房需求，形成“供不應(yīng)求”市場局面。

謝逸楓：最近一段時期，成都、蕪湖、佛山、上海等城市紛紛經(jīng)歷了房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)隨即便被叫停的過程。各地方政府試圖突破或改變現(xiàn)狀的做法，引起了對本輪調(diào)控是否還將繼續(xù)的猜想，房價上漲過快存在市場，調(diào)控應(yīng)該不停止，但也應(yīng)該允許調(diào)控調(diào)整，而不是一直調(diào)控收緊。

謝逸楓：房價上漲過快的原因有合理的正常因素，譬如中國正處于快速城市化進(jìn)程階段，房價收入彈性會容易受到波動。也有不合理的非正常因素，譬如持續(xù)的市場供不應(yīng)求格局未打破。譬如中國地價處于高飛漲階段，地價上漲過快推漲房價。譬如銀根信貸增長過快，市場流動性過剩余，國內(nèi)缺乏投資渠道，資金被迫進(jìn)入房地產(chǎn)。譬如房地產(chǎn)稅費(fèi)增長過快，房價受到成本影響。因此，“對房價過快上漲 進(jìn)行調(diào)控是必要的。