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本文將從多個(gè)角度，以2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策邏輯為切入點(diǎn)，系統(tǒng)性地闡述國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生發(fā)展機(jī)制，并據(jù)此推測(cè)2012年該行業(yè)的運(yùn)行軌跡以及可能的政策發(fā)力點(diǎn)。

首先，我們必須要理順這次前所未有的嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的初衷。

一、出于控通脹的考量。

這是一個(gè)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定的政治命題。中國(guó)的最大政治就是穩(wěn)定，穩(wěn)定壓倒一切，尤其對(duì)2012年換屆前的局勢(shì)必須采取高壓措施，防范一切滋生亂象的可能。

我國(guó)改革開放之后，歷史上出現(xiàn)過(guò)三次比較嚴(yán)重的通貨膨脹，第一次發(fā)生在1985年左右，通脹率官方數(shù)據(jù)在9%左右；第二次在1987—1989年期間，通脹率突破兩位數(shù)；第三次發(fā)生在90年代中期，通脹率突破20%。以史為鑒，歷屆高層解決這三次通貨膨脹的有效也是共同選擇就是降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，大量叫停或者延緩?fù)顿Y項(xiàng)目的上馬。此次對(duì)通脹的解決方案概莫能外，必須以降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的方式創(chuàng)造有利于抑制通脹率的宏觀背景，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)總需求的拉動(dòng)作用是非常明顯的，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制，緩解國(guó)內(nèi)通脹意義重大。

特別要著重說(shuō)明的一點(diǎn)是，我們也要考慮到此輪通脹又有別于歷史上的前三次通脹行情，因?yàn)榇舜渭扔谐杀就苿?dòng)的成分（主要是劉易斯拐點(diǎn)的出現(xiàn)，中國(guó)人口紅利接近尾聲，農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移在既有體制下已經(jīng)告罄，各地人力成本的提升現(xiàn)象顯著——2010年全國(guó)有30個(gè)省份和地區(qū)提高了勞動(dòng)者最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均漲幅為22.8%；2011年全國(guó)有24個(gè)省份和地區(qū)提高了勞動(dòng)者最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均漲幅為22%；估計(jì)這個(gè)趨勢(shì)在2012年仍將繼續(xù)），又有弱勢(shì)美元和國(guó)外主要經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)乏力大背景下造就的輸入型通貨膨脹。

所以政策一方面用行政手段，諸如限貸、限購(gòu)的措施，迫使房地產(chǎn)投資對(duì)總需求的強(qiáng)烈拉動(dòng)作用，以貨幣在該行業(yè)中流轉(zhuǎn)速度降低的方式，最終體現(xiàn)在對(duì)通脹率的壓制上——在貨幣總量無(wú)法主動(dòng)收縮的前提下（主要是外匯占款的影響），降低貨幣流通速度同樣能起到抑制通貨膨脹的作用，股市的逆向擴(kuò)容于此異曲同工。同時(shí)，勞動(dòng)成本的上漲是大勢(shì)所趨，與政策壓制下的房?jī)r(jià)形成此消彼長(zhǎng)之勢(shì)。在此政策邏輯的配合下，樓市相對(duì)價(jià)格的調(diào)整幅度將大于實(shí)際價(jià)格的下跌幅度，以此降低樓市調(diào)控對(duì)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在涉房類賬款賬面上的沖擊和風(fēng)險(xiǎn)，保證國(guó)內(nèi)金融體系的穩(wěn)定，最終達(dá)到折中、平攤的政策預(yù)期。

二、出于人民幣升值風(fēng)險(xiǎn)的考量。

自2005年中國(guó)重啟人民幣匯改一來(lái)，人民幣一直處于單向的升值趨勢(shì)之中，升值幅度已經(jīng)超過(guò)30%。美國(guó)的相關(guān)利益集團(tuán)以各種理由要求人民幣一次性大幅升值的言論不絕于耳（類似于日本的廣場(chǎng)協(xié)定），而中國(guó)政府任然采取漸進(jìn)的、可控的、參考一攬子貨幣的方式進(jìn)行著匯率政策的改革。經(jīng)過(guò)多年的匯改，事實(shí)證明在人民幣漸進(jìn)方式下的可控升值，對(duì)中國(guó)的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)影響有限，反而有利于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和資源的優(yōu)化配置（實(shí)際效果并不顯著，關(guān)鍵原因還在于國(guó)內(nèi)復(fù)雜的稅制環(huán)境和各地之間普遍存在的排外、不融通以及地方保護(hù)主義政策，從這個(gè)角度上可以認(rèn)為，國(guó)內(nèi)尚不具備促進(jìn)內(nèi)需的統(tǒng)一市場(chǎng)環(huán)境條件。所以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整仍需在國(guó)內(nèi)既有體制變革的背景下才有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展）。

2008年金融危機(jī)以后，美元的弱勢(shì)政策和隨心所欲的濫發(fā)，嚴(yán)重影響了美元的信譽(yù)，接踵而來(lái)的歐債危機(jī)又讓美元一家獨(dú)大，國(guó)際上對(duì)取代美元或者削弱美元地位的呼聲高漲，這對(duì)于人民幣而言是一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)，在此背景下，中國(guó)政府出自政治目的和經(jīng)濟(jì)利益的雙重考慮，人民幣的國(guó)際化戰(zhàn)略浮出水面。顯然美國(guó)政府不希望美元的地位遭到別國(guó)貨幣的挑戰(zhàn)，阻遏計(jì)劃立即啟動(dòng)——高調(diào)重啟TPP談判，阻止中日韓與東盟10+3自由貿(mào)易區(qū)計(jì)劃，重構(gòu)世界制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)分布與產(chǎn)業(yè)鏈分工。另外，積極介入中國(guó)南海爭(zhēng)端，挑撥中國(guó)中國(guó)與周邊國(guó)家的關(guān)系。因?yàn)槊绹?guó)政府很清楚，人民幣的國(guó)際化，必先區(qū)域化，中國(guó)政府目前正利用對(duì)東南亞各國(guó)貿(mào)易逆差的方式和人民幣漸進(jìn)升值的做法輸出人民幣（這也是為什么人民幣的離岸市場(chǎng)不選擇上海而選擇香港的原因之一）。

我們認(rèn)為，美國(guó)政府在金融危機(jī)后利用弱勢(shì)美元或者是日元作為套利貨幣（美元和日元的借貸成本幾乎為零），有計(jì)劃地將熱錢驅(qū)趕到金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò)的新興經(jīng)濟(jì)體和歐盟，利用各國(guó)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而采取的財(cái)政刺激政策和自我感覺(jué)良好的強(qiáng)勢(shì)本幣政策，尤其是歐盟，吹大債務(wù)泡沫和資產(chǎn)泡沫，最后用了結(jié)貨幣套利交易的方式引爆危機(jī)。所以才有了2011年10月初的歐元暴跌。

綜上所述，人民幣的國(guó)際化是國(guó)家戰(zhàn)略，不可逆轉(zhuǎn)，人民幣的漸進(jìn)升值是該戰(zhàn)略的配套計(jì)劃。為了防范人民幣升值過(guò)程中國(guó)外“機(jī)會(huì)資金”的不斷涌入，并沉淀于火熱的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，攫取匯率升值和不動(dòng)產(chǎn)收益的雙份利潤(rùn)，由此給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)空心化和樓市泡沫化傾向，這就不難理解決策層為什么要這么急迫地通過(guò)粗暴的行政限制手段使樓市急速進(jìn)入冷卻期，而且調(diào)控的重點(diǎn)都放在國(guó)內(nèi)的重點(diǎn)城市，尤其是東部沿海的大城市。一旦“機(jī)會(huì)資金”在樓市的抽逃引發(fā)連鎖效應(yīng)，中國(guó)金融系統(tǒng)將受到直接沖擊，進(jìn)而引發(fā)新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，屆時(shí)，人民幣國(guó)際化戰(zhàn)略將無(wú)從談起。如果錯(cuò)過(guò)了當(dāng)前人民幣國(guó)際化的戰(zhàn)略機(jī)遇，那么，今后人民幣國(guó)際化將面對(duì)截然不同的、相對(duì)當(dāng)前不利的國(guó)際環(huán)境。