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2012年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的軌跡雖難精確預(yù)測，但樓市調(diào)控方向基本確定：“調(diào)結(jié)構(gòu)”將延續(xù)，繼續(xù)為宏觀經(jīng)濟(jì)“減負(fù)”。如果眼光稍微長遠(yuǎn)一些，我們可能需要進(jìn)一步思考：當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”后，房地產(chǎn)行業(yè)如何逐漸“去政策化”？

樓市變局仍在醞釀

12月中旬召開的2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

政策基調(diào)一錘定音，打破了樓市博弈甲方的幻想，穩(wěn)定了乙方的預(yù)期。釋放出的信號表明，各調(diào)控部門的政策措施也將穩(wěn)中求進(jìn)，沒有太大懸念。

北京等地方政府已明確，將繼續(xù)實(shí)施限購政策。在即將過去的一年，樓市限購措施從北京、上海、天津等一線城市開始，逐漸向幾乎所有省會城市及計劃單列市波及，最終蔓延至二、三線城市。全國共有近50個城市出臺了限購措施，并組成樓市調(diào)控的核心政策。

限購措施對北上廣深等一線城市的樓市調(diào)控收效甚為明顯，從成交量到房價均有顯著影響。在具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京樓市，11月新建住宅價格同比漲幅創(chuàng)下2009年8月份以來的新低。

而作為經(jīng)濟(jì)手段的房產(chǎn)稅被業(yè)內(nèi)人士寄予更大的期望，有望實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中求進(jìn)”，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

財政部財科所所長賈康表示，房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確，在對重慶、上海兩地試點(diǎn)情況總結(jié)后，將討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受本報記者采訪時認(rèn)為，最近以北京、武漢等為代表的城市，修改了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別而做準(zhǔn)備。社科院在其發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中則建議說，房產(chǎn)稅試點(diǎn)要在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣，宜從量從價綜合征收，并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。

從行政措施到經(jīng)濟(jì)手段，綜合立體的樓市調(diào)控政策效應(yīng)持續(xù)累積，變局正在醞釀。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，全國商品房銷售面積下降1.7%，銷售額當(dāng)月也下降1.2%。同時，全國70個大中城市房價下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價格下降的城市有49個，首次超過一半。

樓市“調(diào)結(jié)構(gòu)”深化

投機(jī)投資的盛行，一度令得樓市走到了瘋狂與風(fēng)險的邊緣，成為中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的“不可承受之重”，甚至業(yè)界還有樓市綁架了中國經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。

在遏制投機(jī)投資需求及房價過快上漲勢頭、調(diào)控政策取得初步成效之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未鳴金收兵，而是著力于鞏固調(diào)控既有成果，明確提出“促進(jìn)房價合理回歸”。

中國經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”還將繼續(xù)推進(jìn)，樓市調(diào)控帶來的轉(zhuǎn)型陣痛也將繼續(xù)甚至加重。

從目前來看，“去房地產(chǎn)化”的前景還是比較樂觀的。其中內(nèi)在的邏輯，是樓市調(diào)控并非只是打壓房地產(chǎn)，而是致力于房地產(chǎn)的“調(diào)結(jié)構(gòu)”。解除“綁架”宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險警報，房地產(chǎn)將繼續(xù)為宏觀經(jīng)濟(jì)“減負(fù)”。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心26日舉行第三十期“經(jīng)濟(jì)每月談”上介紹說，房地產(chǎn)投資前11個月的數(shù)據(jù)是55000億元，全年的房地產(chǎn)投資將大大高于去年的48000億元。這意味著，盡管遭遇史上最嚴(yán)的調(diào)控，今年房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)投資的拉動將達(dá)到歷史上的最高點(diǎn)。

事實(shí)上，“加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給”，亦是中央提出的政策目標(biāo)，與此同時，保障性住房建設(shè)仍是未來的重點(diǎn)。

根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間我國要建設(shè)3600萬套保障房。在2011年的1000萬套開工建設(shè)之后，2012年將新開工700多萬套。住建部政策研究中心主任秦虹對此解釋說，2012年新開工數(shù)量雖然少了，但是實(shí)際在建工程量巨大，建設(shè)資金的實(shí)際投入也將超過今年。

據(jù)介紹，房屋建設(shè)有2-3年左右的建設(shè)周期，根據(jù)粗略估算，明年實(shí)際在建工程量有1800萬套左右，這包括2009年新開工的部分項(xiàng)目到明年就要竣工，2011年新開工的1000萬套絕大多數(shù)到明年還要在建。

她還表示，2011年開工建設(shè)1000萬套保障房，釋放出的政策信號十分充分，對改變市場預(yù)期已產(chǎn)生了積極作用，大大減緩了中低收入家庭面對房價過快上漲的恐慌心理。因此，目前也有條件放緩保障房的開發(fā)節(jié)奏。