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多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，2012年一季度房價可能出現(xiàn)更大幅度下降。

業(yè)內(nèi)人士建議，明年調(diào)控政策應(yīng)有所微調(diào)，對首次置業(yè)等剛性需求有所保障，未來剛需潛力從而有望得到釋放。中國證券報記者近日從權(quán)威渠道獲悉，部分一線城市擬考慮完善相關(guān)政策，以更好地維護(hù)支持首次置業(yè)等剛需人群合理的購房需求。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果已經(jīng)相當(dāng)明顯，調(diào)控不動搖的基調(diào)也并未改變。預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠壓力將日益加大，未來會有更多房企重新調(diào)整預(yù)期與樓盤銷售價格，未來樓盤明顯下調(diào)價格的現(xiàn)象將更加普遍。北上廣深等一線城市的房價拐點(diǎn)或出現(xiàn)在明年一季度，屆時房價可能出現(xiàn)更大幅度下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計一線城市房價降幅很可能達(dá)到10%至20%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，持平的城市有16個。與10月份相比11月份環(huán)比價格下降的城市增加了15個。

根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，截至12月27日，北京樓市的庫存已達(dá)12091套，壓力顯而易見。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2012上半年，北京市共有51個純新盤計劃入市，這51個項(xiàng)目預(yù)計提供至少4萬套的商品住宅。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，在當(dāng)前的政策形勢下，預(yù)計明年上半年北京商品住宅成交量將不會超過5萬套，但上半年僅純新盤的供應(yīng)量就達(dá)到了4萬套。如果再加上老項(xiàng)目后期推出的新房源，供過于求的市場狀況將深度惡化，樓市庫存很可能達(dá)到15萬套，超過2008年的庫存高峰。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，2012年房價在逐步小幅下降后，將趨平穩(wěn)。如果未來通脹形勢趨于溫和，CPI漲幅能穩(wěn)定在3%至4%，GDP增速在8%至9%，那么房價同比漲幅在5%左右就是趨于平穩(wěn)?！叭绻沁@種平穩(wěn)的話，房地產(chǎn)所謂的暴利問題、財產(chǎn)貶值問題就都能夠解決?！?/p>

調(diào)控思路細(xì)化 支持合理需求

住建部部長姜偉新近日在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，明年要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。中國證券報記者近日也從權(quán)威渠道獲悉，部分一線城市擬考慮完善相關(guān)政策，以維護(hù)首次置業(yè)等剛需人群合理的購房需求。

央行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展，并不僅僅是一味追求房價的下降，未來應(yīng)考慮如何盡快促進(jìn)樓市交易量逐步回升。“對于既能買房、信用又不錯的購房者應(yīng)予以放開，幫助恢復(fù)房地產(chǎn)交易量，同時帶動上游產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)發(fā)展?！?/p>

聶梅生也表示，首套房不僅是剛性需求，也是民生保障。2012年還是要堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是政策應(yīng)該不會“一刀切”，區(qū)別二套房、商業(yè)地產(chǎn)的政策可能將會更明晰。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，限購、限貸等政策執(zhí)行以來，的確將多數(shù)投資、投機(jī)需求擠壓出市場，但也導(dǎo)致不少剛需購房者被“誤傷”。他舉例稱，“以在北京購買一套200萬元的房產(chǎn)計算，如果在限貸政策執(zhí)行前貸款100萬元，按照當(dāng)時的利率并享7折優(yōu)惠來看，20年需要支付的利息款為47.5萬元左右。而目前購房者貸款100萬元，需支付貸款利息約86.8萬元，購房成本增加接近40萬元，接近房價的20%左右?！?/p>

張大偉認(rèn)為，目前來看，因?yàn)榇蟛糠謩傂栀彿空呷孕枰J款購房，而貸款利息的上揚(yáng)，使得房價即使下調(diào)20%，購房者的總支出依然上漲很快。

中國證券報記者走訪多個新樓盤時發(fā)現(xiàn)，多數(shù)準(zhǔn)購房者仍對房價有較強(qiáng)的下行預(yù)期，購房相當(dāng)謹(jǐn)慎。尤其是在預(yù)算安排上，多位準(zhǔn)購房者稱“房貸利息太高，考慮到未來的月供壓力，在房產(chǎn)位置、大小、預(yù)算等方面都受到較大限制?！?/p>

郭毅分析，當(dāng)前看空2012年房價成為市場主旋律，“持幣觀望者眾、出手購房者寡”的局面導(dǎo)致樓市博弈再升級，尤其是一線城市的商品住宅成交量繼續(xù)萎縮。

分析人士表示，在此大背景下，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，明年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將更加考慮民生實(shí)際需求，調(diào)控機(jī)制日趨合理。預(yù)計2012年，相關(guān)部門針對居民的合理購房需求，特別是首套房購房需求將有所調(diào)整和支持。明年或?qū)⒂懈嗟膭傂栀彿空叱鍪仲彿俊！澳壳罢{(diào)控已初見成效，而在房價下調(diào)背景下，如何讓自住需求得到實(shí)惠能夠入市應(yīng)該是后續(xù)政策出臺的立足點(diǎn)。這在一定程度上也可以避免樓市過于蕭條。”

行業(yè)整合提速 房企理性回歸

多位專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，2012年不僅僅是我國房價調(diào)整的關(guān)鍵一年，也是整個房地產(chǎn)行業(yè)深度整合的關(guān)鍵一年。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，在房價實(shí)質(zhì)性降價拐點(diǎn)來臨之前，房地產(chǎn)行業(yè)就將會有“大拐點(diǎn)”。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2011年1月至12月上半月股權(quán)交易市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易)，涉及金額超過1300億元。其中，主業(yè)為房地產(chǎn)的企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為去年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元。

張大偉認(rèn)為，本輪調(diào)控將使行業(yè)集中度增加。大房企、品牌房企的份額將明顯增加，而部分小企業(yè)則被市場淘汰。“樓市入冬，現(xiàn)金為王。對于部分大企業(yè)來說，甚至可能會犧牲利潤獲得資金，萬科、龍湖等企業(yè)最近都有接近成本線的銷售?！?/p>

中國證券報記者從國內(nèi)幾家龍頭房企處了解到，未來幾年內(nèi)各自房企對客戶人群、樓盤定價都已有相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐袛?，且定價都趨于理性。

國內(nèi)某大型房企的項(xiàng)目經(jīng)理習(xí)曉(化名)稱：“集團(tuán)對于未來每一個新樓盤的定位、開發(fā)、銷售，甚至是長期配套都會有精細(xì)的規(guī)劃。而且，規(guī)劃已經(jīng)精細(xì)到某個行業(yè)的準(zhǔn)購房者的需求和潛在購買力?！彼硎?，對于大型房企而言，還有能力去轉(zhuǎn)變過去在樓市暴利時代所習(xí)慣的盈利模式，而中小房企只能“自生自滅”。

但業(yè)內(nèi)專家對房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展并非徹底悲觀。只要發(fā)展機(jī)制漸趨合理，房地產(chǎn)行業(yè)仍應(yīng)是我國經(jīng)濟(jì)版圖中的“朝陽行業(yè)”，畢竟未來我國以工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和全球化作為經(jīng)濟(jì)增長主要動力的趨勢暫難改變。

聶梅生表示，未來房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整會經(jīng)歷“三部曲”，保障房的上市將是“第一部曲”；限購政策等將會地區(qū)性的、時間性的微調(diào)和退出，以恢復(fù)商品房的市場屬性，這是“第二部曲”；最后房產(chǎn)稅將代替土地出讓金，完成房地產(chǎn)行業(yè)的整體調(diào)整，促使整個行業(yè)正常、健康地發(fā)展，這是“第三部曲”。她預(yù)計，這“三部曲”能在“十二五”期間完成。