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董藩：各位非常高興在這里和大家交流，本來我想講講開發(fā)商的命運(yùn)問題，后來一想過年了，不能講命運(yùn)，房地產(chǎn)業(yè)陷入了困境，根據(jù)輿論看，除了在座的各位都沒有人盼著房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，有人說房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走到了十字路口，后來有人說到了丁字路口，后來我說房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)到了米字路口，后來又有人說房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了困字路口。后來我們說房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了道德化的程度了，沒有人說真話，有兩個(gè)人在討論花木蘭的故事真和假，一個(gè)人說肯定是假的，那么長時(shí)間那么多人在一起怎么不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，另外一個(gè)人肯定是真的，她天天跟人睡在一起，他不吱聲你吱聲啊，我想想這就是中國，說假話這就是傳統(tǒng)文化。

在這種情況下，我們就沒有辦法，我們看到錯(cuò)誤的觀點(diǎn)在泛濫，比如說房價(jià)究竟多高的問題，究竟是地價(jià)決定房價(jià)還是房價(jià)決定地價(jià)的問題，房價(jià)究竟是長期上漲還是波動(dòng)，主流的輿論都是不對(duì)的，但是我們恰恰在這個(gè)基礎(chǔ)上制定宏觀調(diào)控的政策，所以我們沒有辦法看到宏觀調(diào)控走向成功，我們不知道現(xiàn)在怎么撤出，就像北京的車搖號(hào)一樣，沒有辦法撤出。

第二個(gè)困境，低收入人群住不上房的原因歸結(jié)為房價(jià)上漲，房地產(chǎn)商的暴利，住房有三個(gè)屬性，但是不是說商品房有三分產(chǎn)品屬性，一部分人買不起房子是正常的，真正的市場不但要讓某一些人買不起房子，還要讓一些人失去房產(chǎn)，這就是成熟的房地產(chǎn)，所以我們看到美國80%的人沒有自己的房產(chǎn)，但是在我們國家有一部分人買不起房子大時(shí)候，我們就在抱怨市場出了毛病，政府有毛病。

一部分人買不起房子跟市場是沒有關(guān)系的，需求是集合的購買力，一部分人沒有買，一部分人買的多一樣是今天的價(jià)格，那些有積累的，相對(duì)富裕的人把自己的錢拿出來買房子出租給暫時(shí)不能買房子，或者暫時(shí)買不起房子的人，形成一個(gè)市場，這本身幫助政府搞了保障，這么多年如果沒有這部分民間的市場，我不知道政府怎么過，政府需要蓋多少保障房，再有3600萬套都不夠，今年的保障性住房的任務(wù)根本完不成，事實(shí)上我們每年開發(fā)的力量只有700萬套左右，僅僅保障房就1000萬套，能力怎么可以達(dá)到，我們有多少勞動(dòng)力，多少塔吊，政府測算的費(fèi)用夠嗎，只算建安的成本，但是政府的地不要拆遷，補(bǔ)償嗎。

第三個(gè)困境，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被基本的私有化了，這個(gè)行業(yè)主要是民營的經(jīng)濟(jì)，私有化的開發(fā)商要求自主經(jīng)營，我們的宏觀調(diào)控要求加強(qiáng)管制，現(xiàn)在的調(diào)控不是宏觀調(diào)控，基本是微觀管制的層面，調(diào)著調(diào)著就全到了微觀的成本，我們要求干預(yù)定價(jià)，干預(yù)開盤的時(shí)間，不發(fā)預(yù)售證，不許賣，要求承諾不漲價(jià)，干預(yù)戶型的設(shè)計(jì)，政府能不能承諾開發(fā)商不虧損呢，市場使大家富起來了，但是很多方面市場沒有辦法運(yùn)營了。

第四個(gè)困境，民營化的房地產(chǎn)業(yè)要求制度平等，但是在信貸、土地出讓方面政府往往照顧公有企業(yè)，土地出讓當(dāng)中會(huì)限制民營的企業(yè)，任志強(qiáng)有一個(gè)被廣泛爭議的觀點(diǎn)，只給富人蓋房子，他只是講商品房的基本的定義，他面對(duì)的是中高收入階層，他自己的定位蓋中偏高的房子，但是社會(huì)的輿論不能饒他，最后他終于服了，而且現(xiàn)在開始蓋保障房了。

第五個(gè)困境，民營化的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了對(duì)權(quán)利的抗議機(jī)制，但是現(xiàn)有的政策制度要求我們房地產(chǎn)業(yè)對(duì)權(quán)利形成順從的機(jī)制，感謝我給你政策，感謝我給你市場的空間，聽我的話才給你機(jī)會(huì)，政府要管住市場和民營經(jīng)濟(jì)，地方政府管不住是要被問責(zé)的。

第六個(gè)困境，房地產(chǎn)市場本身是厭惡了排斥和壟斷，但是政府就是在壟斷，中國的土地制度究竟是兩種還是一種，原來我們說是兩種，一個(gè)是全民所有制，一個(gè)是農(nóng)村集體所有制，后來我發(fā)現(xiàn)農(nóng)村的集體所有制是不存在的，如果講所有權(quán)，連帶的又處分的權(quán)利，收益的權(quán)利，實(shí)際上我們的農(nóng)民是沒有的，最近各地不斷的發(fā)出激烈的沖突，所有的這些說明農(nóng)村集體所有制是不存在，我們只是給他們長期的使用權(quán)，當(dāng)我們使用的時(shí)候是可以低價(jià)拿過來，所以所有權(quán)得不到維護(hù)，自然也不存在這么一種所有制。

土地供應(yīng)計(jì)劃受到了嚴(yán)格的管制，有小產(chǎn)權(quán)，是合理的，但是我們的法律規(guī)定是不合法的，市場經(jīng)濟(jì)要求的生產(chǎn)要素流動(dòng)沒有辦法實(shí)行。