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三、商業(yè)貸款過戶流程

(一)基本流程

1、首期款齊、資料齊后，由銷控崗為客戶辦理房屋評估；

2、評估出件后，由各交易中心銷控崗協(xié)同買方及配偶(行需賣方同時到場)到銀行進(jìn)行貸款面簽手續(xù)，三個工作日后，可得知面簽審核結(jié)果；

3、銀行面簽通過后，由權(quán)證崗預(yù)約買、賣雙方(配偶)，到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證過戶手續(xù)；

說明：部分房地局實行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時過戶的程序；

4、辦理完產(chǎn)權(quán)證過戶后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證收件單，收件單收必須由權(quán)證人員保管；

5、根據(jù)各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的過戶時間，由權(quán)證崗協(xié)同買方到房地局領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》；產(chǎn)權(quán)證必須由權(quán)證人員保管；

6、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證當(dāng)天，權(quán)證崗即可協(xié)同買方進(jìn)行土地證過戶，領(lǐng)取土地證收件單；收件單必須由權(quán)證人員保管；

7、根據(jù)各區(qū)土地避規(guī)定的過戶時間，由權(quán)證崗協(xié)同買方到土地局領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證書》，土地證收必須由權(quán)證人員保管；

8、抵押資料齊備、抵押評估報告出件后，由權(quán)證崗協(xié)同買方及配偶到房地局辦理抵押登記手續(xù)；

9、根據(jù)各區(qū)規(guī)定的時間，抵押出件后，他項權(quán)證返銀行，兩證返店后，由連鎖店向買方客戶交付兩證。

備注：除需過戶前需要辦理貸款面簽、兩證出件后需要辦理抵押登記手續(xù)外，其它流程與一次性過戶基本相同。

(二)商業(yè)貸款資格

1.18-60周歲的具有完全民事行為能力人；

2.城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明；

3.男性不超過60歲，女性不超過55歲；

4.交齊首期購房款；

5.有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；

6.借款人月收入必須超過月供的2倍以上；

7.借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物；

8.所購二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合武漢市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件；

9.借款人、共同還款人和擔(dān)保人不得在其他銀行有貸款逾期記錄。

(三)商業(yè)貸款受理的房產(chǎn)類型

1.房屋結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)以上，廳室結(jié)構(gòu)；

2.房齡：不超過20年；

3.抵押房產(chǎn)面積必須大于50平方米；或在房產(chǎn)局備案的精裝小戶精裝小戶也可；

4.已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房并符合上市條件或履合了合法批準(zhǔn)程序；

5.未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍。

(四)貸款成數(shù)和期限

貸款總額以成交價和評估價的低值作為標(biāo)準(zhǔn)值，貸款成數(shù)不超過標(biāo)準(zhǔn)值的70%；貸款金額在5萬以下不能辦理貸款；

(五)還款方式

1.貸款期不到一年的，采用一次還本付息方式；

2.貸款期一年以上的，可采用“等額本息”和“等額本金”兩種方式。

(六)“等額本息還款”與“等額本金還款”方式的比較

比較兩種還款方式：從總還款金額這一結(jié)果指標(biāo)上來看：相同的貸款額度和貸款年限，“等額本金”比“等額本息”更節(jié)省利息。從客戶還款壓力及使用資金的這一過程指標(biāo)來看，“等額本金”對借款人現(xiàn)階段的財力要求較高，且前期還款壓力較大。

所以不同的還款方式，只是為滿足不同收入、不同年齡、不同消費觀念人們的不同需要或者消費偏好而設(shè)計。其實質(zhì)，無非是貸款本金的先還后還，造成貸款本金事實上的多用少用、長用短用，進(jìn)而影響利息隨資金實際占用數(shù)量及期限長短的變化而增減。可見，不管采取哪種貸款還款方式，銀行都沒有做吃虧的買賣、客戶也不存在節(jié)省利息支出的實惠。因人而異、各取所需是選擇還款方式的原則。