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房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)分兩塊，租賃和二手房交易。如果要貸款買二手房，一般按房子的評估價(jià)按一定成數(shù)辦理，大部分銀行之前的要求是，房齡加貸款年限不超過30年，賣主年齡加貸款年限不超過65歲。

房子有幾個(gè)支撐價(jià)格區(qū)別的硬指標(biāo)：樓層、電梯、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)采光、是否有黑房、房齡、居住環(huán)境、物業(yè)、水電氣、裝修。

頂樓，比如8樓的8樓(簡稱8/8)，或9/9，無電梯，一梯多戶(6-8戶)樓道黑、樓梯陡、廚房廁所窗戶朝走道、朝向不好(東或西)、有黑房、房齡老(90年代初80年代末)、沒有物業(yè)、容積率高。家里有老人，爬樓不方便，朝向不好，通風(fēng)采光差，有黑房意味著東西容易長霉，頂樓意味著夏天熱冬天冷，廚房廁所朝向走道，意味著樓梯間充滿油煙和糞香、墻面油跡斑斑。

一、產(chǎn)權(quán)情況

房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)的類型有很多，包括：私產(chǎn)房(合同房)、公產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房等；房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，其價(jià)值也不盡相同。

日常交易中“私產(chǎn)房”最為常見，私產(chǎn)房的權(quán)屬證明文件有兩個(gè)，俗稱兩證：《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》；也有老百姓稱三證的，其實(shí)是指兩證之外另加一(論壇新聞)本《國有土地使用納稅證》。

我們在查明房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)要要注意以下情況：

1.有房屋未必有產(chǎn)權(quán)，如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等；

2.產(chǎn)權(quán)是否登記？如預(yù)售房、抵押商品房未登記等；

3.產(chǎn)權(quán)是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件；

4.產(chǎn)權(quán)有無糾紛？如拍賣競得、婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等；

5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權(quán)，如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強(qiáng)制拍賣、遺失補(bǔ)辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓；

二、房屋外部情況

1.地段及繁華程度：地段是房屋最重要的固定屬性，也是所有購房者在購房時(shí)都很關(guān)注的，買家一但圈定了一定的地段區(qū)域，需求較難引導(dǎo)；選擇哪一區(qū)域、市區(qū)還是郊區(qū)主要圍繞客戶的需求而定。

2.交通便捷程度；交通是買房者會考慮的重要因素，包括公汽、輕軌、地鐵、輪渡等公共交通的線路數(shù)，與市內(nèi)各主要區(qū)域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，從房子所在地到各公交點(diǎn)的距離，公交工具運(yùn)行起止時(shí)間、運(yùn)行速度、是否經(jīng)常堵車、票價(jià)等都是客戶會盤算的細(xì)節(jié)。四通八達(dá)、進(jìn)出方便、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，居住的便利性才能得以體現(xiàn)；

3.公共生活配套：調(diào)查公共生活配套應(yīng)關(guān)注以下各要素；

1)教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的交通便利、級別等；

2)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：醫(yī)院、衛(wèi)生站、社區(qū)門診等；

3)文化體育設(shè)施：公園、體育場、綜合文化活動中心等；

4)商業(yè)服務(wù)設(shè)施：商場、超市、集貿(mào)市場、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施；

5)金融郵電設(shè)施：銀行、郵局等；

6)行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會、房管機(jī)構(gòu)等。

4.周邊環(huán)境：

查看小區(qū)的環(huán)境要從以下幾個(gè)方面入手：

1)安全性：小區(qū)是否封閉、安全防盜措施等；

2)小區(qū)規(guī)模、綠化覆蓋率、景觀布局、樓間距等；

3)內(nèi)部生活配套，會所設(shè)施(健身、娛樂)、教育、停車、購物等；

4)物業(yè)管理：管理狀況，服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)。

5)環(huán)保情況：

a)衛(wèi)生狀況：關(guān)注社區(qū)居民生活習(xí)慣、衛(wèi)生現(xiàn)狀。生活垃圾處理情況、給、排水是否通暢、有無雨季漬水等情況；

b)噪音：安靜與否？有無臨馬路、鐵路、餐飲、集市等？

c)用水：飲用水供水方式采用直接供水、水泵還是水箱？

d)空氣：注意有無餐飲、工廠、垃圾站等污染；

e)其它：有無通信接收設(shè)施、高壓變電裝置等？