消費者盼復制2008年降價潮,開發(fā)商說有效產品永遠無存量
樓市存量,是一個讓許多開發(fā)商“壓力山大”的難題。2008年的900萬平米存量,在經歷一段降價潮后,很快被市場消化;2009年成都樓市進入“小陽春”,價格迅速攀升;2011年,樓市在“三限”下,再次出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,降價潮再次上演。類似2008年的降價潮,是否將重新復制?本期《N方會談》,請到四川中德世紀置業(yè)有限公司總經理汪斌、四川天來房地產開發(fā)有限公司副總經理張帆、成都市市場研究公司總經理歐陽曉明、銳理數(shù)據平臺成都公司總經理郭潔、資深地產人王鑫,他們對成都樓市的存量及由此引發(fā)的系列問題進行了理性分析和預測。他們認為,開發(fā)商因為存量多而感到“壓力山大”,還不如高唱“哈里路亞”,做出性價比高的強勢產品。
|核心觀點|
●認真研究市場,也能做出百年企業(yè)。無論如何限購,剛需市場將成為未來房產商的主戰(zhàn)場,在政策調控下,投資客等會被掃地出場,房地產市場的暴利時代已經結束。
●存量也好,新產品也罷,開發(fā)商一定要有明確的且符合市場需求和規(guī)律的開發(fā)目標,在一個城市或者一個區(qū)域能保持自己有效的市場份額最重要。
●任何存量的現(xiàn)象背后,都蘊含著未來的消化動力,所有存量歷史地看都是一個暫時的過程。
●弱市當中,總有強勢產品,只要有品質有競爭力的產品,永遠沒有存量。
●擺正心態(tài),專業(yè)制勝,存量是動態(tài)平衡的。
A
面對樓市存量不要慌
郭潔:我首先來說說。2008年的情況是這樣,當時因為地震、金融海嘯等原因積壓的存量,僅在半年時間里就被2009年消耗掉。
歐陽曉明:可以肯定的是,現(xiàn)在我們所說的存量,與2008年短期恐慌潮所造成積壓的存量是不同的。
張帆:從現(xiàn)階段中國經濟的現(xiàn)狀分析,主要的矛盾雖然體現(xiàn)在高企的房價和迅速攀升的CPI上,但問題的核心卻是兩年前因救市而大量增發(fā)貨幣。2006年底中國金融機構貸款余額只有22.5萬億,但4年后,2010年底金融機構的貸款余額已達47.9萬億,超過了新中國成立以來形成的貸款余額還要多。這些巨量的資金加之大量內外游資在尋找出路,都在房地產這個領域留下重重一筆。所以
我認為,成都作為西部經濟金融中心,對有限的存量房大可不必緊張,據我了解,已經有大批國際基金在成都上空盤旋,尋找合適的獵物。
華西都市報:你們都很樂觀看待這個問題,認為成都不會受到樓市存量的影響?
張帆:歷史地看,成都房地產的發(fā)展一直都是健康有序的,供需矛盾平和,除非出現(xiàn)不可抗力,一般歷史時期不會出現(xiàn)巨大的房子存量。2008年在地震和世界性的金融危機雙重打擊下,讓成都的房地產消化停滯了一段時間,但隨之而來的國家扶持政策又使成都房地產在2009年創(chuàng)出了消化天量,達到了成都地產歷史上的銷售頂峰,一躍超過了2000多萬平米。所以任何存量的現(xiàn)
象背后,都蘊含著未來的消化動力,所有存量歷史地看都是一個暫時的過程。現(xiàn)階段成存量的房子,下階段可能成為利潤的增長點。因此,大可不必過于慌張。
成都城市高速的發(fā)展和宜人的居住環(huán)境,使得這個城市的房地產從來都不缺少有效需求。隨著成都未來幾年GDP破萬目標的實現(xiàn),必定會有城市的迅速擴容和產業(yè)規(guī)模的急速增長。那么隨之而來的就是對住宅和商業(yè)的渴求。這個消化動力是房地產的最原始也是最根本的本質屬性。無論政策,環(huán)境如何變化,這種房子的居住和生活功能屬性不會變化。因此而言,未來居住需求是消化目前存量的原動力。
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