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3、政策分析與預判

房地產(chǎn)政策的分析離不開大的政治背景！2011年注定是多事之秋，溫州動車相撞特大事故、京滬高鐵事故頻發(fā)、北京奧的斯電梯事故、南方洪澇災害、食品安全問題等越演越烈。每一件事都關系著民生、每一件事都考驗著政府的公信力！而且在政府換屆的不穩(wěn)定時期，如果樓市問題再處理不好，那么社會的不和諧因素必定驟升乃至爆發(fā)。為了保穩(wěn)定政府也必須使房價有明顯下降。在這個特殊階段，縱使有人疾呼“一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對沖的范圍以及縣級融資平臺風險的暴露等現(xiàn)象，中國可能已進入政策超調(diào)的風險。”也無濟于事，盡管有一定道理。

換言之，當前的樓市政策已經(jīng)越來越脫離經(jīng)濟層面的思考，政治性調(diào)控的聲音越來越大！在這個時候奢望限購放水顯示是不合時宜的，下半年樓市政策只能繼續(xù)保持緊縮的大基調(diào)，甚至會趨緊！

就具體政策而言，以前部分城市偷奸耍滑的只限購成交量不密集的部分城區(qū)，下半年可能會進一步擴大限購范圍，把整個城區(qū)以及部分郊區(qū)納入。對于二三線城市，很可能會被添加入限購地圖，尤其是從一二線城市擠出的民間資本又流入的二三城市，這些城市過去幾個月里房價上漲太快，進而成為政策打擊對象。從信貸政策而言，收緊的按揭政策基本不會有大的變化。

4、當前金融市場的大背景

房地產(chǎn)問題的關鍵有二點：資金+土地。有土地就可以創(chuàng)造供給，有資金就可以保障需求。

2011年已經(jīng)6次上調(diào)存款準備金率、3次加息。如果加上去年的調(diào)整，一共上調(diào)了12次存款準備金率、5次加息！如此頻繁的調(diào)整存準率在世界金融史上都是罕見的。2008年以來，為了應對全球次貸危機而啟動的“4萬億經(jīng)濟刺激方案”，4萬億中的90%以上都被國有企業(yè)拿走，民營經(jīng)濟連錢的味道都沒聞到！由于過去錢發(fā)多了，現(xiàn)在又啟動緊縮的貨幣政策，而緊縮的對象是銀行的錢，銀行缺錢首先選擇的是不給中小企業(yè)貸款。換言之，貨幣政策緊縮實際上民營經(jīng)濟的錢緊縮了！“一來一往”，許多民營企業(yè)被干掉了！當前的“國進民退”是加強版的“國進民退”！

另一個問題：當前中國社會中流通的錢到底有多少？按照央行的“社會融資總量”概念，即“一定時期內(nèi)（每月、每季或每年）實體經(jīng)濟從金融體系獲得的全部資金總額”。

預計2011年社會融資總量余額將達到82萬億，余額增速將下降至21%左右，與M2增速的下降基本同步。7月13日惠譽發(fā)布報告稱：估計2011年中國的凈新融資總量可能占到GDP的38%，雖然低于2009年-2010年42%GDP的平均水平，但仍然大大高于國際金融危機之前22%的平均水平。預計2011年的新增融資總量將為18萬億元，比其此前估計的8萬億元新增貸款總額高出一倍多。多出來的10萬億元將從國內(nèi)銀行貸款之外的渠道產(chǎn)生，差不多三倍于2006年的水平。

高貨幣發(fā)行量推高物價，高物價招來緊縮的貨幣政策，貨幣政策緊縮使得民營經(jīng)濟資金休克，民營經(jīng)濟未激活使得整體經(jīng)濟缺乏活力，宏觀經(jīng)濟不振需要多發(fā)行貨幣予以刺激—就這樣進入了惡性循環(huán)的軌道！