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——2011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)/金融專題報(bào)告

（2011.7—房地產(chǎn)4號(hào)報(bào)告）

這是一個(gè)最好的地產(chǎn)時(shí)代，也是一個(gè)最壞的地產(chǎn)時(shí)代！在最好的時(shí)代里，我們經(jīng)歷了房地產(chǎn)的暴利時(shí)代，經(jīng)歷了地下錢莊空前繁榮的時(shí)代，也經(jīng)歷了個(gè)人財(cái)富急速膨脹的時(shí)代！在最壞的時(shí)代里，我們體驗(yàn)了被限購(gòu)、被限貸、被限外，體驗(yàn)了貨幣政策的冰點(diǎn)，也體驗(yàn)了個(gè)人財(cái)富的被通脹的火勢(shì)！政策緊縮的冰與物價(jià)上騰的火就這樣考驗(yàn)著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)于當(dāng)前的財(cái)富階層，尤其是北方的煤老板，最讓人焦灼的是個(gè)人財(cái)富的不安全！政治風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上刺激了海外買房潮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的CPI數(shù)據(jù)已經(jīng)高達(dá)6.4%，而真實(shí)的通脹率可想而知。當(dāng)前的財(cái)富階層猶如一個(gè)快速旋轉(zhuǎn)的陀螺，一不小心便可能被甩出這個(gè)階層。如何正確解讀當(dāng)前的地產(chǎn)金融市場(chǎng)便顯得尤為重要！

1、2011年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀

土地市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)：2011年上半年全國(guó)130個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)明顯降溫，住宅用地的推出面積和成交面積分別同比下降15.2%和6.4%。2011年全國(guó)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地21.8萬(wàn)公頃，根據(jù)130個(gè)城市土地招拍掛數(shù)據(jù)推算，上半年完成率僅在25%左右。全國(guó)十大城市共推出住宅用地3026萬(wàn)平方米，同比下降38%。北京等多個(gè)城市供地計(jì)劃上半年完成率不足20%，共成交2651萬(wàn)平方米，同比下降34%，除廣州、深圳和南京外，均有所下降，其中北京、天津、重慶降幅超過(guò)30%。

解讀：全國(guó)住宅用地推出成交量低于去年，6月供應(yīng)加大帶動(dòng)成交量有所增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)下半年全國(guó)住宅用地推出量會(huì)明顯加大，或許這又是開(kāi)發(fā)商拿地的好時(shí)機(jī)。

商品房市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)：2011年上半年全國(guó)商品房銷售面積為4.4億平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，比1-5月提高3.8個(gè)百分點(diǎn)，增速進(jìn)一步加快（1-5月增速比1-4月提高2.8個(gè)百分點(diǎn)）。6月當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積11487萬(wàn)平方米，大于去年全年月平均水平（8700萬(wàn)平方米），環(huán)比大幅增長(zhǎng)43%，同比增長(zhǎng)24.7%。

2011年上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%，增幅比1-5月略降1.7個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)高位運(yùn)行。同期住宅開(kāi)發(fā)投資18641億元，同比增長(zhǎng)36.1%，增幅比1-5月下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍為07年以來(lái)較高水平。6月當(dāng)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)近年來(lái)新高，完成開(kāi)發(fā)投資額7513億元，同比增長(zhǎng)28.9%，增速回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資5351億元，同比增長(zhǎng)32.2%，增速回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。20個(gè)代表性城市住宅成交量同比小幅下降6%，但相比2010年下半年降幅超過(guò)20%。一線城市中除北京外同比均有所增長(zhǎng)，但普遍低于去年下半年。

解讀：整體來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展的階段，尤其是二三線城市，一線城市的發(fā)展速度趨于理性或者趨冷。這主要得益于全國(guó)城市化進(jìn)程，二三線城市的剛需型購(gòu)房者以及改善型購(gòu)房者仍是主力。此外，全國(guó)下半年年的商品房供給面積較大，不排除大供應(yīng)量“巧遇”政治性政策打壓的可能，信貸政策的緊縮可能使中小型房企面臨洗牌的可能。就房?jī)r(jià)而言，全國(guó)下半年可能是走勢(shì)是橫盤或者是微漲，房地產(chǎn)遍地皆黃金的時(shí)代基本結(jié)束。