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2、2011年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀

2.1商品住宅市場(chǎng)

價(jià)格：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去18個(gè)月，北京住宅市場(chǎng)的成交價(jià)格基本維持在2.1萬(wàn)元/平米上下波動(dòng)。價(jià)格有2個(gè)高點(diǎn)，即2010年4月份價(jià)格接近2.3萬(wàn)元/平米、2011年2月份價(jià)格漲至2.5萬(wàn)元/平米，但隨著2010年4月17日的“國(guó)10條”和2011年2月17日的“京15條”的出臺(tái)，價(jià)格有較大幅度的下跌。但同比數(shù)據(jù)顯示，尤其是參照證券投資學(xué)K線理論的趨勢(shì)分析，同比增速進(jìn)入下行趨勢(shì)，即下半年北京住宅市場(chǎng)價(jià)格下行的大趨勢(shì)基本明朗，尤其是以通州為代表的郊區(qū)。

成交量：價(jià)格趨勢(shì)的分析必須結(jié)合成交量，成交量很低的價(jià)格不具有代表性。上半年北京商品住宅成交量明顯萎縮，甚至沒(méi)有突破前期的中間值100萬(wàn)平米的關(guān)口。同比數(shù)據(jù)顯示今年上半年成交量增幅下行是大趨勢(shì)，環(huán)比數(shù)據(jù)也顯示成交量震動(dòng)下行。6月份成交量回升，主要由于6月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大量增加，通過(guò)降價(jià)或者變相降價(jià)推高成交量。

二手房：北京2011年上半年二手房住宅成交6.84萬(wàn)套，成交面積為634萬(wàn)平米，同比下降34.11%，而2009年、2010年同期二手房住宅成交量為10.39萬(wàn)套和10.12萬(wàn)套。100平米以下戶(hù)型成交占68.44%，60平米以下的小戶(hù)型成交占28.02%、60-80平米占21.82%、80-100平米占18.7%。100平米以下的戶(hù)型占市場(chǎng)成交的主力，一般屬于剛需置業(yè)。140平米以上的戶(hù)型面積占13.06%，升級(jí)置業(yè)購(gòu)房占比不足2層，剛需客戶(hù)仍是支撐成交量的主力。2011年上半年10個(gè)郊縣地區(qū)成交同比下降35.18%，二手房?jī)r(jià)率先下降，并且這一影響已經(jīng)由郊區(qū)開(kāi)始向市區(qū)擴(kuò)散。

結(jié)論：目前來(lái)看，北京住宅市場(chǎng)量增價(jià)跌（或橫盤(pán)），庫(kù)存壓力加大，土地市場(chǎng)“破冰”，價(jià)格下行的通道基本形成。

2.2商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

價(jià)格：上半年北京商業(yè)寫(xiě)字樓售價(jià)繼續(xù)保持震蕩上行的態(tài)勢(shì)，但環(huán)比和同比數(shù)據(jù)顯示增速放緩。過(guò)去18個(gè)月北京樓市遭遇的2次大的政策沖擊，寫(xiě)字樓市場(chǎng)不但沒(méi)有收到影響，反而在政策出臺(tái)之后迎來(lái)發(fā)展的春天。據(jù)寫(xiě)字樓實(shí)際操盤(pán)人士消息，過(guò)去18個(gè)月寫(xiě)字樓成交客戶(hù)中，成交金額在1000萬(wàn)左右量級(jí)的客戶(hù)非常密集。該類(lèi)客戶(hù)很可能是由于限購(gòu)等住宅打壓政策而被擠出的原住宅投資客，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向投資寫(xiě)字樓。

成交量：上半年北京寫(xiě)字樓成交量出現(xiàn)一定萎縮，6月份有較大反彈；同比和環(huán)比數(shù)據(jù)顯示成交量趨于理性。從供給來(lái)看，據(jù)第一太平戴維斯測(cè)算，2011年第一季度沒(méi)有新增供應(yīng)交付入市，預(yù)計(jì)截止今年年底，北京寫(xiě)字樓新增供應(yīng)僅為39.9萬(wàn)平米。主要樓盤(pán)是望京SOHO和丹棱SOHO等等。隨著SOHO中國(guó)的新產(chǎn)品推出，下半年北京寫(xiě)字樓的成交價(jià)格和成交量可能有一定幅度的上升。從需求來(lái)看，2011年第一季度北京凈吸納量26.1萬(wàn)平米，市場(chǎng)的主要吸納依舊來(lái)自大型國(guó)有企業(yè)、跨國(guó)公司，由于這些企業(yè)的大幅擴(kuò)張帶動(dòng)市場(chǎng)需求上升，吸納量連續(xù)6個(gè)月超過(guò)供給量。

租金：據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金整體上漲17.3%，優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q14.7%創(chuàng)下至2000年以來(lái)的價(jià)格高峰。租金最貴的國(guó)貿(mào)3期已突破1000元/月/平米，CBD區(qū)域的租金均價(jià)為286元/月/平米。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率降至7.9%，環(huán)比下降2.9%，創(chuàng)歷史新低。

結(jié)論：寫(xiě)字樓市場(chǎng)依然處于供不應(yīng)求的狀況，但價(jià)格已處于高位運(yùn)行，主要得益于租金上漲速度較快。