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收樓篇

守則1

收樓發(fā)現(xiàn)問題，及時跟開發(fā)商溝通

[交樓質(zhì)量]

案例回放：2009年底，黃宇嘉圖個方便，買下了南城的一套帶精裝修的房子。開發(fā)商還一再承諾，交樓時房子也會做得跟原有的樣板房一樣漂亮。

終于盼來去年底交樓的日子，黃宇嘉卻發(fā)現(xiàn)，房間里墻角線“彎彎曲曲”，而墻面 上 有 明 顯 的“ 凹凸”、小疙瘩，另外墻面上的刷漆呈現(xiàn)出很多的陰陽面，已裝好的陽臺玻璃推拉門也有裂縫……與想象中的D ream H ouse大相徑庭。

黃宇嘉當時查看了同一樓棟的其他業(yè)主的單元，發(fā)現(xiàn)都有類似的問題，但是多數(shù)的業(yè)主都得過且過，有的業(yè)主甚至已經(jīng)簽了交樓驗收表，興高采烈完成了收樓。黃宇嘉表示，是自己的權益，一定要維護，而如果這時像他人一樣，開發(fā)商就占據(jù)了主動權，不但可能不整改處理，自己也住得窩心。不過好在開發(fā)商以及物業(yè)管理團隊態(tài)度誠懇，并十分上心進行了墻面修補、更換玻璃等一系列整改，直到他滿意為止。雖然前前后后多花了將近半個多月的時間才收樓入住，并且他和太太兩人在這期間也天天跑到房子監(jiān)督現(xiàn)場，用他的話說，“累是值得的”。

守則解讀：

軒轅居裝飾設計工程有限公司設計師王永良表示，一旦收樓發(fā)現(xiàn)問題，及時跟開發(fā)商溝通，并不簽署收樓確認書或交樓驗收表等，督促開發(fā)商及時整改。請務必注意商品房工程質(zhì)量的保修期限。根據(jù)國家頒布的《建設工程質(zhì)量管理條例》，如屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年。

守則2

買二手房，原有租約不變

[遭遇黑心原業(yè)主]

事件回放：陳曦買房路一直很順利，趕在房價再次跳躍前，挑到合適的二手房，趕在營業(yè)稅從差額征收變成全額征收前，交易了房產(chǎn)，但到頭來卻發(fā)現(xiàn)栽在了“黑心”業(yè)主的手里。

由于買房為了結婚，陳曦一直非常急著迅速交易，然后住進去。這種迫切被業(yè)主看在眼里，跟他說現(xiàn)在這套房子里有租客，要交易的話，只能讓租客搬出去，要賠償兩個月的押金3000元。雖然莫名多了一筆錢，但與買房子的錢比起來，就顯得小巫見大巫了，陳曦答應了業(yè)主。直到后來，房子過完戶，陳曦偶遇了在搬家的租客，聊天時發(fā)現(xiàn)租客還有兩個月就到期，被業(yè)主提前趕走，而自己賠償?shù)哪?000元，也根本沒有到租客的手里。

錢的去向顯而易見，兩人把業(yè)主約出來，準備理論一番，結果坐下來談不妥，業(yè)主直接“借尿遁”，從此不接陳曦電話，無奈房子過戶錢已經(jīng)全部給了業(yè)主，3000元就這么給極品業(yè)主騙去。

守則解讀：

廣東砝碼律師事務所劉文君解釋，根據(jù)《合同法》關于租賃合同的相關規(guī)定，出租房屋如果在租賃期間發(fā)生所有權變動，并不影響租賃合同的效力，也就是我們平常說的“買房不破租”。所以說，在租期房東是沒有權利要求租客辦理，新的房東應當按照原有租賃合同繼續(xù)履行租賃合同，直至租約到期，才能收回房屋自行使用。

如果對方要求必須搬離，租客是有權利要求房東賠償損失。一般需要提前一個月告知，并按照合同進行賠償?！　　　　　　　　?/p>

守則3

對規(guī)劃變更不滿，可向規(guī)劃局反映

[規(guī)劃變更]

事件回放：去年，李女士一家在城區(qū)買下一套大戶型，年底收樓時卻突然發(fā)現(xiàn)，原本應用做小區(qū)綠化的草坪，有很大一部分變成了停車位。她在購買之初，雖然開發(fā)商沒有明確說明人車分流，但從規(guī)劃上，地面是沒有規(guī)劃車位的，“減少了綠化不說，換房就是為了讓孩子能在大社區(qū)里自由活動，”李女士最擔心的是未來地面行進的車輛，會撞到玩耍中的孩子。但是找開發(fā)商理論，給出的答復，是因為后期規(guī)劃的戶型有所調(diào)整，要適當增加車位配置，同時表示規(guī)劃變更在項目現(xiàn)場有所公示，但李女士認為自己不是天天守著樓盤，認為自己吃了開發(fā)商的虧。

守則解讀：

廣東明冠律師事務所邱平旺律師表示，開發(fā)商規(guī)劃變更是否需要賠償業(yè)主的損失，要看是不是為了業(yè)主的共同利益，比如把公共活動空間用來建房子或者商鋪，作為營利用途，則是損害了業(yè)主利益，業(yè)主可以與開發(fā)商協(xié)商解決辦法，但是如果是一些服務設施的變更，則不能視為侵犯業(yè)主的利益。業(yè)主對變化如果有不滿，可以將建議投入現(xiàn)場的意見箱或在規(guī)劃局網(wǎng)站上反映。

守則4

逾期交樓可按合同約定索賠

[逾期交樓]

事件回放：07年年中，多名業(yè)主購買了東莞塘廈鎮(zhèn)某樓盤，與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》約定，賣方應當在2008年3月31日前交樓。合同也約定：逾期交付超過120日后，買方有權解除合同。至2008年8月中旬，已超過合同約定的交付使用時限120天，開發(fā)商仍未交樓，業(yè)主們于是起訴至法院。

經(jīng)法院判決，解除業(yè)主與開發(fā)商、相關貸款銀行之間簽訂的《商品房買賣合同(預售)》以及《房屋按揭(抵押)貸款合同》。同時開發(fā)商向業(yè)主們償還首期款、已付貸款本息，并向原告支付違約金等。根據(jù)判決，據(jù)粗略統(tǒng)計，開發(fā)商需向業(yè)主返還、賠償各項費用總額約1500萬元。

守則解讀：

廣東萬里海天律師事務所鄭萬臻表示，如果商品房買賣合同對遲延交付房屋有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，應從其約定，每個購房者所簽合同約定的違約金不一致，可分別獨立處理。如果沒有違約金的約定，也還可以按照同地段同類房屋租金標準來確定逾期交付使用房屋的損失賠償額。