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合同篇

守則1

協(xié)議存在重大誤解，可撤銷合同

[合同條款]

事件回放：買房者喬真去年年底看中了位于第一國際的一套公寓樓。當(dāng)時(shí)喬小姐提出兩個(gè)條件，一是只接受三成首付款，二是余款只能通過公積金貸款的方式支付。業(yè)務(wù)員對(duì)此滿口答應(yīng)。喬小姐信以為真，當(dāng)晚就和賣家一并簽署了買方、賣方以及中介公司的三方協(xié)議，并在合同的備注一欄寫“賣方將配合買家做公積金貸款”的相關(guān)內(nèi)容。

誰料過了幾天，中介公司業(yè)務(wù)員告知喬小姐，由于房屋單價(jià)超過6000元，按照現(xiàn)行的東莞公積金貸款政策，無法做到使用公積金貸款七成，建議其通過公積金貸款+商業(yè)貸款的組合貸款方式進(jìn)行。喬小姐表示不愿意接受，并要求退還先前支付的中介費(fèi)用以及給予賣方的定金，但遭到了中介的拒絕。

喬小姐認(rèn)為，由于經(jīng)辦的業(yè)務(wù)員專業(yè)水平有限，對(duì)政策細(xì)則并不不熟悉或者“知情不報(bào)”，誤導(dǎo)了自己，應(yīng)該解除合同。

不過，簽訂的合同另外兩方都各有說辭。賣方表示，由于中介公司的失誤導(dǎo)致的交易不能實(shí)現(xiàn)，其本人并無責(zé)任，如解除合同，本身也遭受到損失。而中介方則稱，已積極在與買賣雙方溝通，若是因?yàn)樽陨韱栴}造成的差錯(cuò)，一定會(huì)承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。

守則解讀：

廣東沃金律師事務(wù)所的唐全洲律師表示，買家在合理的信賴情況下簽訂了買賣協(xié)議，但是協(xié)議里面存在重大誤解，從法律的角度來說，屬于可撤銷合同，但是在實(shí)際訴訟中，得看買家簽訂合同時(shí)，中介的承諾是否有相關(guān)證據(jù)。因此建議在合同條款中一定要體現(xiàn)合同各方的責(zé)任和義務(wù)?！　　　　　　　　　　?陳焓)

守則2

口頭承諾寫進(jìn)合同才算數(shù)

[承諾問題]

事件回放：廖星跟前妻在廣州有一套房子，但是離婚后房子判給了前妻，房子的貸款已全部還清。去年年底，他準(zhǔn)備在東莞虎門再買套房子。此時(shí)的政策已經(jīng)對(duì)第二套房作了明確的界定，但他仍然很擔(dān)心自己被劃為“第二次置業(yè)”的范圍。

廖星在買房的時(shí)候還特意留了個(gè)心眼，并將自己的詳細(xì)情況告知銷售人員。當(dāng)時(shí)的銷售人員很肯定地回復(fù)：這種情況是完全可以按照首套房來貸款。廖星交了訂金，并與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書。

大概一周以后，廖星接到電話，被告知，樓盤的合作銀行查詢征信系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)他此前有貸款記錄，新買的房子被認(rèn)定為二套房，必須首付五成房款，貸款利率也要上浮10%。但這明明跟之前樓盤的承諾不符。廖星決定退房，但卻被開發(fā)商拒絕。

守則解讀：

東莞市消委會(huì)秘書長鄧國平指出，因?yàn)槭强陬^承諾，且沒有寫進(jìn)認(rèn)購書，沒有錄音等證據(jù)，即便是通過法律渠道，也難以維護(hù)自己的權(quán)利。因此，開發(fā)商或者二手中介的一些口頭承諾，最好都要寫進(jìn)合同里。由于一手房買房使用格式化合同，因此口頭承諾可以附件或備注的形式，寫明具體內(nèi)容以及違約責(zé)任。

守則3

夫妻雙方都簽字更保險(xiǎn)

[產(chǎn)權(quán)問題]

事件回放：藍(lán)晶買了一套二手房，卻莫名卷入了夫妻之間的家事糾紛。年初，藍(lán)晶看中了一套兩房戶型，由于該社區(qū)房源一直緊俏，甚少業(yè)主放盤，藍(lán)晶很快下了定金。

但是，正當(dāng)藍(lán)晶把股票、基金拋掉以籌集資金時(shí)，卻突發(fā)變故。原來該房產(chǎn)的房產(chǎn)證上面寫了夫妻雙方的名字，女方賣房子的原因，就是因?yàn)檎煞虿煌獬鲑Y給她開服飾店，聽說她要賣房子，就更加不同意把房子賣了。兩個(gè)人一直爭論不休，藍(lán)晶看事態(tài)不對(duì)，就想先把定金拿回來，而根據(jù)合同，業(yè)主需要賠償雙倍定金，但是女方卻不肯退還，說可以繼續(xù)交易，但男方卻執(zhí)意不交易，到目前為止，藍(lán)晶既未拿回定金，也沒獲得賠償，拋掉的股票、基金更是虧了一大筆。

守則解讀：

簽合同時(shí)一定要房產(chǎn)證上的業(yè)主到場，有時(shí)家庭成員在出售房產(chǎn)上無法達(dá)成協(xié)議，結(jié)果一個(gè)人來賣房但房產(chǎn)證上寫的是另一位家庭成員的名字，這樣很容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。

雖然在法律上，如果房產(chǎn)證只寫了夫妻中一人的名字，房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，不一定需要另一方作為共有出賣人來簽字，法院也視為另一方已經(jīng)授權(quán)給予處分、處理和收益，但是，如果要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，買家可以請(qǐng)雙方一起簽字。

守則4

購房后 不同階段退房難度不同

[退房問題]

事件回放：深圳客楊凡今年初在東莞看中一套房產(chǎn)，原本應(yīng)當(dāng)7天內(nèi)簽約交易，但是由于當(dāng)時(shí)開發(fā)商正在進(jìn)行一些事務(wù)交接，簽約拖了十幾天，1月18日新國八條落地，將二套房首付再漲一成，變成六成，這樣一來?xiàng)罘苍黾恿藢⒔f的成本壓力。楊凡認(rèn)為自己無法拿出更多的資金，而延遲簽約問題，責(zé)任在開發(fā)商，要求退房。

守則解讀：

如果消費(fèi)者交付了定金，還未簽購房合同，可以直接找開發(fā)商協(xié)議。如果已經(jīng)簽訂了購房合同，表示在房管局網(wǎng)站進(jìn)行了網(wǎng)簽，退房須出示由開發(fā)商蓋章的終止合同審批表，親自到房管局辦理。如果合同已經(jīng)在房管局備案，那么你將進(jìn)入最耗時(shí)耗力耗資金的退房過程，首先你要委托律師起草終止合同協(xié)議書，到公證處公證，同時(shí)提供開發(fā)商蓋章的終止合同審批表，一起拿到房管局當(dāng)著局長的面簽字方可生效。