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租房過渡規(guī)避政策風(fēng)險

往往在買房猶豫期，也正是房租上漲期。如今的限購令更是讓許多原本準(zhǔn)備買房的人不得不繼續(xù)選擇租房。不過換個角度思考，在購房政策細則不明朗、稅費利率成本大幅上漲的情況下，租房過渡反而是最佳的應(yīng)對策略。而要降低房租上漲帶來的壓力，其實辦法也不少。

限購、限貸、加息、利率上浮、營業(yè)稅全額增收……春節(jié)前出臺的新一波房產(chǎn)調(diào)控政策雖暫時抑制了房價的上漲，但不少人也因此成為限購、限貸對象而無法買房，更多的購房者則考慮到眼下購房成本大增而猶豫了起來。加上目前正處于政策頻繁調(diào)整期，且政策具體執(zhí)行細則還不明朗，從這個角度看，通過暫時租房來規(guī)避政策風(fēng)險不失為一種上選。

超負(fù)荷買房不如自在租房

在過去10年中，房租的上漲幅度遠遠落后于房價的上漲幅度。如今上海、北京等一線城市的租售比普遍在1:500甚至1:600以上，即年投資回報率僅為2%~2.5%之間，低于目前的一年期銀行存款基準(zhǔn)利率。從投資理論上說，眼下的房價顯然已經(jīng)有了不小的泡沫。加上此次“新八條”和房產(chǎn)稅的接連出臺已經(jīng)將中央堅決抑制房價過快上漲的決心彰顯無遺。2011年，房價繼續(xù)像前兩年那樣大幅飆升的可能已經(jīng)成為了極小概率的事件。此時購房，無疑有高位接盤的風(fēng)險。

與當(dāng)下買房將承受極大風(fēng)險不同的是，租房反而可以生活自在。租房具有極大的靈活性，不需要承擔(dān)大量資金和未來預(yù)期的可支配收入都沉淀在一套房子里、被房子捆綁一生的風(fēng)險，而租房省下的買房錢則可以用于金融投資，既保證了資產(chǎn)的流動性，又有機會進行其他金融投資以求得更好的資本回報，尤其對于工作和感情生活還存在許多不確定性，資本積累還處于開始階段的年輕人來說，租房的這些優(yōu)點就更加明顯。在國外，年輕人租房生活甚至租房結(jié)婚都是稀松平常的事。

根據(jù)美國勞工統(tǒng)計局2009年發(fā)布的調(diào)查報告，在美國，52%的首次購房者年齡在31歲，而美國人平均21歲工作，26歲結(jié)婚。也就是說，超過一半的美國人選擇在工作10年、結(jié)婚5年以后才買房子。

與美國人相比，歐洲人的首次購房年齡更晚。比如比利時人是35歲，英國人是37歲，德國人更是要到42歲。我們的鄰居日本人也是平均到42歲才首次擁有屬于自己的房子。然而去年8月的一份調(diào)查報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比上述發(fā)達國家?guī)缀跻煲淮藭r間。由此可見，我國國民住房觀念本身就不盡合理，在當(dāng)前極為嚴(yán)厲的調(diào)控形勢下，我們更是應(yīng)該轉(zhuǎn)變住房消費觀念，不必強求置業(yè)。

租房選址有講究

有人可能會說，租房固然也可以，但房租的不斷上漲卻讓人很猶豫。的確，從歷史上看，房租和房價之間總是呈現(xiàn)出接力上漲的態(tài)勢：在房價高速上漲的階段，房租相對比較平穩(wěn)；而當(dāng)打壓政策頻出，房價上漲乏力，市場觀望氣氛濃郁之時，則會引發(fā)房租上漲潮。

就在春節(jié)后，許多熱點城市都出現(xiàn)了房租上漲超10%的新聞，尤其是中低端房源租金上漲更加明顯。以上海為例，原來位于閔行區(qū)一套70多平方米的兩室戶，去年下半年月租金在2800~3000元之間，春節(jié)過后房東的報價普遍提至3200元以上。從今年1月的CPI數(shù)據(jù)中也可以發(fā)現(xiàn)，雖然CPI同比上漲4.9%，但其中住房租金價格漲幅卻高達7.1%，加上CPI權(quán)重調(diào)整后房租占比上升，房租上漲對CPI的走高“貢獻可觀”。

在租金上漲期，通過一些選房殺價的小技巧也可以減少開支，節(jié)約成本。首先，租房時應(yīng)該避開熱點區(qū)域，選擇輻射區(qū)域租房。比如在上海中山公園、徐家匯等商業(yè)中心的房租普遍比較高，而周邊的天山街道、田林街道的房租則相對較低，但配套和交通并不遜色。同時也要考慮到交通和時間成本，如果光圖房租便宜而選擇交通不便或距離上班地點較遠的偏遠地區(qū)，則會增加許多其他生活成本。總之，房子的位置最好選在一部公交車或一部地鐵在半小時內(nèi)就能到達公司的地方，不但節(jié)省交通費，節(jié)省下來的時間成本更是一筆無形資產(chǎn)。

租金談判技巧多

除了上述“硬件”外，善用租房殺價技巧等“軟件”同樣可以讓你省下不少房租。

比如在看房時先不要表露對房子很有好感，可假意告訴房東自己已看中同小區(qū)另一套房子并準(zhǔn)備付定金，只是“接到中介電話順便來這套看看”，并把另一套房子的租金壓低些；或者明確表示已在另一處支付了定金，但也很喜歡這套房子，因此請求房東降低租金以補償已付出不能退的定金，從而給房東降價施壓。

給房子挑刺也是殺價的重要手段。比如不停指出房子的缺點，像交通不便、樓層不好、裝修老舊、墻壁開裂、家電配套不足等等，并用其他條件環(huán)境更好但租金差不多的房子作比較，從而降低房東的談判籌碼和心理價位。

另外，對于剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人來說，“苦情戲”往往也會奏效。比如明確告知房東自己大學(xué)畢業(yè)，在上海無親無故，收入微薄，生活壓力極大，租房能力實在有限，并保證自己租房后一定會愛護房屋，定期打掃，自己生活檢點不會打擾鄰居生活，而且還會長期租住等，不少房東會基于同情或考慮到“房子租給他放心”的心理而心慈手軟，降低租金或不再要求漲房租。

房東總是希望房子越快租出去越好，因為空關(guān)也是損失，這時候就可以采取兩手準(zhǔn)備。一方面，帶著現(xiàn)金，只要價錢合適馬上付定金或簽約；另一方面，要是房東堅決不降價，索性抬腿就走，讓房東擔(dān)心失去客戶。如果真的對這套房子有意，入住需求也不是很急的話，則可采取拖延戰(zhàn)術(shù)，即不答應(yīng)也不拒絕，到最后房東磨不過去往往口一松就降價了。

當(dāng)然，應(yīng)對房租上漲，有些偏門辦法是萬萬使不得的。比如說“房中房”(群租)已遭政府嚴(yán)令禁止，而且由群租引發(fā)的各種治安案件也層出不窮，更何況群租房的房屋結(jié)構(gòu)往往都會有一番傷筋動骨的改造，涉及到不少電線和水管的鋪設(shè)變動，漏電、漏水、煤氣泄漏等事故常常發(fā)生，這些隱患都會危及到租客的人身安全。因此，哪怕這類房屋的租金再低，也決不能貪圖便宜而入住。

合租對象要慎選

選擇與他人合租也不失為一種降低租房壓力的好辦法，但是一定要慎選合租伙伴。合租人最好是同性的同事、同學(xué)或朋友，相互了解且可以彼此照應(yīng)，以免出現(xiàn)不可預(yù)知的風(fēng)險。至于異性合租，雖然曾出現(xiàn)“異性合租擦出愛情火花”的報道，但異性合租的風(fēng)險也相對較大。尤其對女生來說，千萬不可在未充分了解合租者或合租廣告內(nèi)容的情況下貿(mào)然租住。如果是通過中介介紹或網(wǎng)上相識的合租人，一定要留下對方身份證、工作證等復(fù)印件及聯(lián)系電話，以減少不必要的經(jīng)濟糾紛。

至于合租房的面積，則要看合租人數(shù)。比如兩人合租，可以租兩房一廳的老式公房，既保留了自己的私密空間，又有足夠?qū)挸ǖ目蛷d。預(yù)算緊張的話則可以合租一室一廳的房子。如果3人合租的話，即使租三房等面積大一點的房子房租壓力也不會很大，因為房型越大、房子相對單位面積的租金也會越低。

今后5年保障房可期

不過對中低收入群體來說，疲于應(yīng)對房租上漲和無力買房的局面可能也是暫時的?！笆濉币?guī)劃已明確了“強化各級政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房的供給”的指導(dǎo)思想，“一手抓房價、一手抓保障”也是去年4月以來房地產(chǎn)調(diào)控的核心。

據(jù)了解，僅去年一年，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套。而今年將是我國城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)進一步加速的一年，今年的保障性住房建設(shè)計劃達1000萬套。而根據(jù)規(guī)劃，在“十二五”期間，我國將建成5000萬套保障性住房，按照3口之家計算的話，可以解決1.5億城市人口的住房問題?；緦崿F(xiàn)“居者有房住”的目標(biāo)。

隨著保障房建設(shè)規(guī)模的不斷加大，保障房申請門檻也在逐漸降低，對于許多低收入租房者來說，未來幾年內(nèi)，將很有可能入住經(jīng)濟適用房或廉租房。至于收入不算太低但依然無力買房的“夾心層”租房者，將來經(jīng)適房的大門也會逐漸向他們敞開。