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取消優(yōu)惠影響更大

首套房貸8.5折優(yōu)惠利率的取消，對購房成本的上升，就現(xiàn)階段來看，其影響程度要超過加息。

據(jù)了解，上海市除極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶以外，工行、農(nóng)行、中行、建行和交行已基本取消首套房8.5折的優(yōu)惠利率。滬上某中介公司負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的徐先生告訴記者，其實(shí)不止是國有銀行取消首套房優(yōu)惠利率，早在今年1月初，包括光大、興業(yè)等在內(nèi)的一些中小股份制銀行已經(jīng)悄然取消了首套房貸利率優(yōu)惠。此外，北京、深圳等諸多城市也傳出同樣的消息。

房地產(chǎn)市場交易量的縮水，出于自身盈利需要，銀行必須做出相應(yīng)調(diào)整，即擴(kuò)大除住房貸款外的個(gè)人消費(fèi)貸款。在這種情況下，隨著投放在住房貸款方面的額度減少，房貸議價(jià)能力會(huì)提高，因而未來購房想要享受到優(yōu)惠利率的可能性會(huì)大大減小。

優(yōu)惠利率的取消，對購房影響有多大？同樣是貸款100萬元，還款期限為30年(采用等額本息還款方式)，按照6.60%的利率水平計(jì)算，在執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率的情況下，月均還款額為5747元，而執(zhí)行基準(zhǔn)利率則要高出640元，升幅達(dá)11%。

專家表示，取消優(yōu)惠利率其實(shí)對剛性需求影響更大。在去年10月20日加息之前，部分資質(zhì)較好的購房者可申請到最為優(yōu)惠的7折利率，大部分人都能申請到8.5折優(yōu)惠利率。而目前的情況是，絕大多數(shù)按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，少數(shù)還有可能會(huì)上浮到1.1倍。如果再考慮到加息因素，在極端情況下其疊加影響將會(huì)更大。在加息前，按5.94%利率的7折4.16%計(jì)算，其月均還款額只有4867元，而在取消優(yōu)惠利率之后，按當(dāng)前基準(zhǔn)利率計(jì)算還款額就達(dá)到了6387元，還款額暴增1520元，增幅達(dá)31%。

稅費(fèi)增加不可小覷

稅費(fèi)的增加，也在一定程度上使得購房成本相應(yīng)上升。

據(jù)了解，目前稅費(fèi)增加主要受房產(chǎn)營業(yè)稅的從嚴(yán)征收，以及房產(chǎn)稅的試點(diǎn)等兩大因素的影響。“新八條”提出調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。這種變化最直接的影響就是征稅基數(shù)增大很多，稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加。以一套2008年100萬元購買現(xiàn)在出售200萬元的二手房5年內(nèi)交易計(jì)算，之前只需要按照差額繳納5.65%的營業(yè)稅也就是繳納5.65萬元，而現(xiàn)在將需要繳納11.3萬元。

上海、重慶已經(jīng)展開房產(chǎn)稅試點(diǎn)，這使得房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的成本也有所增加。根據(jù)《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，住房市場交易單價(jià)低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%，其他住房稅率為0.6%。2月22日，上海市統(tǒng)計(jì)局公布去年上海市新建商品住宅均價(jià)為14213元/平方米，這表明，目前成交價(jià)低于28426元/平方米的住宅，房產(chǎn)稅適用稅率為0.4%，高于該價(jià)位的適用稅率則為0.6%。以上述案例200萬元的二手房計(jì)算，如果需繳納房產(chǎn)稅，其年納稅額可能是8000元或者12000元。不過就目前的具體情形而言，房產(chǎn)稅征收面并不是很大，影響到的人群有限。

房價(jià)上漲三成才不虧

為了考察成本上升的影響，我們不妨反過來思考，購入之后要上漲多少才能抵消購房成本的上升？

通過上述各單項(xiàng)計(jì)算不難發(fā)現(xiàn)，加息、取消首套房優(yōu)惠利率、從嚴(yán)征稅、開征新稅種等手段，確實(shí)會(huì)讓購房成本上漲。要得到直觀的結(jié)果，我們不妨在綜合考慮各種因素的情況下，來進(jìn)行一次模擬測算。

在測算之前，為了使得計(jì)算過程簡化，我們得先進(jìn)行一些假設(shè)。測算對象為張先生從二手房市場上購買的價(jià)值150萬元首套房(屬普通住宅)，貸款總額為100萬元，3年后打算以200萬元將其出售。在此期間，利率水平保持穩(wěn)定。

首先考察他在買、賣過程中稅費(fèi)變化情況。在買進(jìn)和賣出時(shí)，張先生要承擔(dān)的費(fèi)用主要包括契稅、中介傭金(買賣各一次)、營業(yè)稅和個(gè)稅。由于該房產(chǎn)不屬于房產(chǎn)稅征收范圍，所以不用繳納房產(chǎn)稅。所有稅費(fèi)相加為19.8萬元。

在這3年期間，張先生需要負(fù)擔(dān)銀行利息成本。以目前的5年期以上基準(zhǔn)利率6.60%來計(jì)算，3年間，他向銀行支付的利息總共高達(dá)19.47萬元。

通過上述計(jì)算發(fā)現(xiàn)，在一買一賣過程中，各項(xiàng)稅費(fèi)加上所有利息支出，在3年內(nèi)張先生需要付出的總成本高達(dá)39.27萬元，這相當(dāng)于要求房價(jià)上漲26.18%。也就是說，購房之后短期內(nèi)出售，房價(jià)需要上漲近三成才能抵消因成本增加帶來的影響。這也相當(dāng)于成本的增加已經(jīng)提前透支了房價(jià)的三成漲幅。

但不是所有情形都是如此。就上述案例而言，考慮到房價(jià)上漲的合理空間，因此將轉(zhuǎn)讓時(shí)間確定為3年，在這種情形下，計(jì)算出來的結(jié)果為透支三成房價(jià)。但如果出售的時(shí)間不是3年，那么所需承擔(dān)的利息成本則會(huì)不一樣，因而計(jì)算出來的結(jié)果也會(huì)隨之發(fā)生變化。

此外，還有加息、房產(chǎn)稅等因素也會(huì)引起購房成本的變化。就目前的情形來看，未來還有加息可能，這會(huì)導(dǎo)致成本進(jìn)一步增加。同時(shí)如果所購房產(chǎn)屬于房產(chǎn)稅的征收范圍，也會(huì)因持有成本的上升而導(dǎo)致總的購房成本的增加。