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隨著近期一系列極其嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，樓市由此步入了新一輪的調(diào)整期。從目前來看，樓市的市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變，在這種情況下，房價(jià)必定出現(xiàn)下跌。

樓市再次遭遇重創(chuàng)

調(diào)控！調(diào)控！調(diào)控！隨著“新八條”樓市新政的出臺，近期的房地產(chǎn)市場終于再次遭遇了重創(chuàng)，市場一下子跌入了濃重的觀望氣氛中。昔日的火熱氣氛已經(jīng)蕩然無存，許多投資者不由地發(fā)出這樣的感嘆：“變了，一切都變了，這市場已經(jīng)不能玩了！”

的確，看看前期大幅下跌的成交量，市場瞬間發(fā)生的快速滑坡已是不爭的事實(shí)。我們拿上海來舉個例子，來自同策的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后的一周上海全市商品房共成交12.62 萬平方米。其中商品住宅(剔除動遷配套)共成交了295 套、3.18 萬平方米，成交大幅“跳水”，與春節(jié)前平均成交水平差距較大，成交均價(jià)也隨之下跌到20129元/平方米。而在內(nèi)地的其他許多城市，房地產(chǎn)市場也發(fā)生了這樣的急速“冰凍”現(xiàn)象。

市場的動蕩已經(jīng)動搖了不少投資者的信心，記者的一位朋友日前接到了其昔日房屋賣主的電話，說是手中還有一套房子想賣給他?！笆袌鰞r(jià)175萬元，如果你一次性付款，165萬元給你了。”當(dāng)時這位投資者在電話中顯得非常焦急。然而朋友淡淡的一句回答就讓他沒了下文：“我已經(jīng)沒有購房資格了?！逼鋵?shí)在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，這樣的現(xiàn)象已經(jīng)絕對不是個別案例了。據(jù)報(bào)道，在上海的一些新開樓盤出現(xiàn)了“集體退房”的現(xiàn)象，其根本原因就在于購房者對后市的信心已經(jīng)發(fā)生了動搖。

在第一輪、第二輪調(diào)控未對樓市產(chǎn)生明顯效果的情況下，這次以“新八條”、房產(chǎn)稅為主導(dǎo)的第三輪調(diào)控終于使樓市發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的撼動。對此有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次新政比預(yù)料的來得更早更嚴(yán)厲，且更具操作性。在一系列政策措施中，最引人注目的包括：2011年各城市合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布；對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房；等等。

在“新八條”出臺后，北京、上海以及青島等許多城市都相繼出臺了實(shí)施細(xì)則，仔細(xì)研讀這些條文，可以發(fā)現(xiàn)其與“新八條”相比，都是有過之而無不及。顯然，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控已演變成了一場全國性的“運(yùn)動”，大家對此絕對不可小視。不過在當(dāng)前市場上，還有不少投資者對樓市調(diào)控仍然持不以為然的態(tài)度，有網(wǎng)站的調(diào)查顯示，他們認(rèn)為經(jīng)過歷次調(diào)控，但房價(jià)卻“屢調(diào)屢高”，此次“新八條”恐怕難免又成“空調(diào)”。那么，事實(shí)果真會如此嗎？答案顯然是否定的。我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷深入推進(jìn)，未來樓市的回調(diào)將成為必然。北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，政策的繼續(xù)收緊可能使得市場成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)。預(yù)計(jì)北京等大城市房價(jià)將再次停漲，部分郊區(qū)房價(jià)將立刻下調(diào)。

市場環(huán)境發(fā)生質(zhì)變

其實(shí)，細(xì)心的投資者可以發(fā)現(xiàn)，我們當(dāng)前所面臨的市場環(huán)境已發(fā)生了質(zhì)變。隨著“限購令”的出臺，樓市已經(jīng)從市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向了行政干預(yù)，房地產(chǎn)市場本身的意義已經(jīng)被徹底顛覆了。試想，在一個產(chǎn)品施行“配給制”的所謂“市場”里，你還有什么回旋的余地呢？

除此之外，購房成本的大幅上升無疑將給投資者帶來重?fù)簟Ｎ覀兛梢赃@樣來做個分析，一般來說，購房成本包括房貸成本、交易成本和持有成本等。首先我們來看房貸成本，利率的走向無疑是影響其大小的關(guān)鍵，而在當(dāng)前國家全力控制通脹的大背景下，頻繁的加息將使購房者背上沉重的負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)在就來看一下當(dāng)前利率的現(xiàn)實(shí)情況，在中國人民銀行2月9日再次加息之后，當(dāng)前5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.60%，而且當(dāng)前銀行幾乎已全部取消優(yōu)惠利率。而此前從2008年12月23日之后很長一段時間里，5年以上貸款基準(zhǔn)利率一直維持在5.94%，在此基礎(chǔ)上許多購房者還能享受到7折的待遇，也就是4.16%。這樣對有些購房者來說，利率水平的上升達(dá)到了58%。與此同時，營業(yè)稅的從嚴(yán)征收和房產(chǎn)稅的推出，都使購房的交易成本和持有成本大幅增加。在這種情況下，如果買入一套房產(chǎn)再拋出，房價(jià)的漲幅不達(dá)到20%就必然會發(fā)生虧損。

而從需求層面來看，限購等一系列政策使投資性購房基本歸零，與此同時，剛性需求也受到了大幅度的抑制。對此中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場預(yù)期，特別是明確提出“房價(jià)控制目標(biāo)”，加上限購措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購房者(包括投資者)對未來房價(jià)上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風(fēng)險(xiǎn)，抑制投資、投機(jī)性需求的釋放。綜合來看，一系列政策將對市場需求產(chǎn)生顯著影響，特別是36個大中城市和更多可能實(shí)行限購政策的城市，市場需求將得到顯著抑制，短期內(nèi)市場量價(jià)調(diào)整不可避免。

租房過渡規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

總體來看，當(dāng)前購房者所遭遇的環(huán)境可以用極其“惡劣”來形容，手續(xù)之復(fù)雜也是前所未有。在這種情況下，順應(yīng)中央政策的號召，購房可以等一下，租房過渡規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)無疑是上策。

當(dāng)前，房價(jià)回調(diào)的信號已相當(dāng)明顯，中原地產(chǎn)認(rèn)為，持續(xù)縮量將成為降價(jià)的前兆。以上海房地產(chǎn)市場為例，2005年起至今，上海房價(jià)經(jīng)歷了三輪明顯調(diào)整，調(diào)整時間分別為9個月(2005.05~2006.01)、9個月(2008.06~2009.02)、3個月(2010.05~2010.07)，其間價(jià)格調(diào)整幅度分別為18%、13%、6%。觀察上述3次價(jià)格調(diào)整過程可以發(fā)現(xiàn)，每次調(diào)整都是伴隨著成交量的大幅下降開始，同時以成交量的顯著回升作為終結(jié)。此外，開發(fā)商的資金壓力在2011年將會明顯上升，并迫使其作出降價(jià)的選擇。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2010 年，開發(fā)企業(yè)資金來源為7.25 萬億元，同比增長25.4%，增速較2009 年下降20.5個百分點(diǎn)，其中國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增速分別為10.3%和7.6%，增速在各類資金來源中為最低，是開發(fā)企業(yè)資金來源增速顯著低于2009 年的主要原因。而同期開發(fā)投資額為4.83萬億元，同比增長33.2%，較2009 年加快17.1 個百分點(diǎn)。資金來源增速放緩而開發(fā)投資增速加快，開發(fā)企業(yè)的資金壓力在今年將會上升。

此外值得關(guān)注的是，如果調(diào)控沒能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，后續(xù)就還會有進(jìn)一步的政策推出。目前的政策基本都落在“增量”上，接下來“存量”就會是政策的落腳點(diǎn)。近期，存量房貸利率的上浮已經(jīng)成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。種種跡象表明，存量房貸利率折扣的“回歸”并非沒有可能。當(dāng)然，如果進(jìn)一步對存量房征收房產(chǎn)稅，會產(chǎn)生的市場后果大家就可想而知了。

那么，現(xiàn)在租房是否合算呢？我們舉個簡單的例子就可以明白了。以上海一套價(jià)值400萬元的房產(chǎn)為例，其目前的租金水平在7000元/月左右。如果購房者放棄買房轉(zhuǎn)而租房，把這400萬元存入銀行，按當(dāng)前5年期存款基準(zhǔn)利率5%計(jì)算，每年利息有20萬元，而租金支出只有84000元。如果央行進(jìn)一步加息，或者這位購房者有更好的投資渠道，那獲得的收益就更可觀了。而對那些貸款買房的購房者來說，其承擔(dān)的利息成本就更高了。顯然，在當(dāng)前租金回報(bào)率偏低，與此同時房價(jià)又偏高的情況下，租房就要比買房來得合算。