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購房需求受到全面抑制

隨著調控的深入，由“限購”、“限貸”、“限價”以及抬高成本等具體調控措施構成的組合拳，使得投機、投資性需求急劇降溫，剛性需求也受到影響，這對市場將會產(chǎn)生巨大影響。就目前的情形來看，購房時機遠未到來。

隨著調控政策的不斷收緊，目前購房需求已經(jīng)全面受到抑制。截止到2月21日，已有北京、上海等15個城市公布了限購實施細則，而未來限購城市將會超過60個。大面積限購，必將使得投資性需求歸為零。限購政策以及信貸政策的調整，也會影響到剛性需求，更加不利于購房。

此外，根據(jù)各地已經(jīng)公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結合當前的利率水平以及房價水平，我們按照此前建立的數(shù)據(jù)模型，重新計算各地的購房指數(shù)，來對當前的購房時機進行評估，發(fā)現(xiàn)購房時機尚未到來。

投資性需求全面受限

近日，記者收到一份SOHO中國有限公司推廣部發(fā)來的郵件，該郵件的主要內容是潘石屹談“北京15條”。潘石屹表達了這樣一個觀點：這項政策的實施將徹底消滅北京的住房投資需求，無論是用于長期出租的投資，還是短期炒作，“住房的投資需求”這個概念在北京將會成為歷史。

以潘石屹現(xiàn)在的江湖地位，已無需靠這種近乎危言聳聽的說辭來博取社會的關注。他之所以做出這樣的判斷，蓋因投資性需求在北京的確已無生存空間。而且可以預見的是，不僅僅北京如此，包括上海、廣州、深圳等絕大多數(shù)城市都會如此。

投資性需求的全面受限，主要來自四個方面的限制，即限購、限貸和限價，當然還包括提高交易成本。一套完整的調控體系已經(jīng)形成，從各個方面直接命中助推房價上漲的要害，改變房地產(chǎn)市場運行預期，從而使得投機、投資性需求急速冰凍。

限購是限制投資的最大利器。清華大學教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵這樣描述它的作用：限購是常規(guī)調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。

李稻葵分析指出，與過去5年多以來各地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購這一制度安排控制投資需求的力度高了幾個數(shù)量級。在他看來，稅收、利率等措施雖在一定程度上能夠起到抑制投資的作用，但在洪水般地產(chǎn)價格上漲的預期面前只是杯水車薪。而且這些措施都存在一定的局限性，以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者；地產(chǎn)交易稅則無法甄別自住和投資需求；至于房產(chǎn)稅，它的力度(1%左右)無法抵抗年復一年10%以上的房價上漲預期。

各地出臺的限購實施細則與國務院在1月份推出的八條調控政策(簡稱“新八條”)要求保持高度一致。其核心主要是針對已擁有2套住房的本地居民、擁有1套住房的外地居民實施限購，即所謂“限三”、“限二”。同時對不符合條件的外地居民實施限購。如北京規(guī)定對無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。

此外，“限貸”和“限價”措施也對投機、投資性需求極為不利。去年4月中旬國家宣布暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，同時對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。該政策延續(xù)至今，并未松動過。

“限價”措施也被采用，包括上海、南京等城市將在一季度公布今年新建商品房限價目標，這將改變房價預期。此外，包括開始試點的房產(chǎn)稅，以及從嚴征收房產(chǎn)稅、個稅等，持有、交易等環(huán)節(jié)加大成本，更是讓投機、投資性需求必須慎重對待。

剛性需求亦受影響

投機、投資性需求受到全面限制，剛性需求并不會獨善其身。

剛性需求肯定會受到影響，這主要表現(xiàn)在兩個方面。其一是作為購房成本的增加，讓部分剛性需求不得不延后置業(yè)時間；其二則是市場預期的改變，尤其是當前房價回調可能性大增的前提下，剛性需求會選擇觀望。

雖然政府在調控過程中會力保正常的需求不受影響，但實際上調控政策仍然會“誤傷”到剛性需求。從去年10月20日以來，央行已經(jīng)連續(xù)3次加息，長期貸款基準利率達到6.6%，加之目前有不少商業(yè)銀行取消了首套房8.5折優(yōu)惠利率，這明顯加大了購房成本。此外，作為剛性需求中的重要組成部分改善型需求，則因為首付比例提高到6成，以及貸款利率上浮1.1倍，也使得很多人退避三舍。

買漲不買跌，雖然有時候證明這不一定正確，但絕大多數(shù)人還是信奉它。因此在市場預期發(fā)生改變，房價回調預期徒增的情況下，剛性需求同樣會隨之進入觀望狀態(tài)。專家預測，觀望狀況會維持很長一段時間，短時間內不會結束。

購房時機還未到來

通過我們此前已建立的數(shù)據(jù)模型計算出來的購房指數(shù)，對比之后不難發(fā)現(xiàn)最佳購房時機遠未到來。

在去年的文章中，本刊曾對當時的剛需購房能力做過測算。我們的計算模型為：剛需購房能力=人均可支配收入/(房價指數(shù)×最優(yōu)房貸利率)。時至今日，包括利率水平、收入水平以及房價等決定購房能力的指標都已經(jīng)發(fā)生變化，因此重新計算的所得結果偏離合理區(qū)間幅度會更大。

為了更為直觀地解釋當前的情況，這次本刊重新對京滬穗深4地的剛需購房能力進行計算。先來了解各項指標變化情況，就人均可支配收入而言，根據(jù)已公布的數(shù)據(jù)來看都有不同幅度的增長，增幅在8.7%~11%之間。不過需要注意的是，作為計算模型中的分母部分，房價指數(shù)和最優(yōu)房貸利率部分也發(fā)生了變化，央行連續(xù)3次加息，而且首套房的8.5折優(yōu)惠利率的取消，利率水平已由當時的5.22%提高到目前的6.60%。房價指數(shù)也已變大。雖然去年遭遇強力調控，但房價仍然出現(xiàn)不小漲幅，京滬穗深4城市均是如此。

以上海為例，根據(jù)變化之后的數(shù)據(jù)計算出來的結果為103，而在去年11月份，這個數(shù)值為138，相比之下，目前的數(shù)據(jù)與之前計算出來的買點200差距進一步擴大，偏離值達-97，這表明目前上海更不適合買房。其他3個城市的情況也是如此。如廣州當時的能力指數(shù)為300，適合買房，但隨著房價的上漲以及利率水平的上升，目前偏離值-68，也不適合買房。尤其需要說明的是，計算結果與買點偏離程度越大，越不適合買房(計算結果可見表).