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高成本吞噬房價(jià)漲幅

自去年10月份以來，央行已連續(xù)三次加息，加之銀行取消首套房優(yōu)惠利率，從嚴(yán)征收房產(chǎn)營業(yè)稅以及試點(diǎn)房產(chǎn)稅等，這些措施都使得購房成本大幅提高，這勢必影響到剛需的置業(yè)計(jì)劃。

調(diào)控導(dǎo)致購房成本大幅上升，這對購房者來說，其實(shí)極為不利。就目前而言，包括利息成本、交易成本、持有成本等等都有了較大幅度的上漲，這無疑提前吞噬了房價(jià)的漲幅。各項(xiàng)成本的提高，到底是如何影響購房的，下面我們通過詳細(xì)的計(jì)算來對此進(jìn)行詳細(xì)分析。

成本增加觀望漸濃

上海的王利(化名)決定再等等看。其實(shí)就在春節(jié)前，王利還在不停地找房子。因?yàn)橛?jì)劃跟女友在今年秋天結(jié)婚，買房曾一度成為他的主要任務(wù)。從去年夏天開始找房，但一直未能找到合適的，不是價(jià)格不合適，就是價(jià)錢談不攏，一晃半年過去了。春節(jié)前，國家加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，諸如加息、取消首套房優(yōu)惠利率等措施，抬高了購房成本，這讓他不得不暫時(shí)擱置購房計(jì)劃。

重新陷入持幣觀望的不止是王利一個(gè)人。從市場反饋回來的信息顯示，春節(jié)后整個(gè)市場迅速降溫。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)CRIC最新數(shù)據(jù)顯示，2月14日至20日上海市僅有一個(gè)項(xiàng)目推出47套別墅房源，公寓則延續(xù)了前周的零開盤狀態(tài)。在沒有新盤上市的情況下，樓市成交量回暖也依然乏力，上周商品住宅成交5.05萬平方米，成交套數(shù)為454套，僅相當(dāng)于去年同期一天的銷售水平。至此，2月前20天總共才成交商品住宅8.76萬平方米，按照目前的交易水平，預(yù)計(jì)整個(gè)2月份的商品住宅成交量僅有15萬平方米左右。即使是歷史最低水平的2010年2月份，也曾達(dá)到31.68萬平方米，可見目前的交易狀況極為慘淡。

二手房市場同樣也陷入了深度觀望態(tài)勢之中。據(jù)上海德佑地產(chǎn)對旗下70家門店的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，1月28日至2月8日的12日間，成交房屋買賣4單，完成客戶帶看18組，分別為市場正常狀態(tài)下的4%和6%，市場驟然陷入冰凍境地；近半個(gè)月來(2月6日至20日)，有所好轉(zhuǎn)，但仍難說理想，共成交房屋買賣交易31單，完成客戶帶看108組，不到正常狀態(tài)下的一半。

德佑地產(chǎn)有關(guān)人士分析指出，調(diào)控政策的變化，導(dǎo)致購房成本的增加，是市場陷入觀望的主要原因。就目前的情況來看，央行連續(xù)加息、各商業(yè)銀行取消首套房8.5折優(yōu)惠利率，在房價(jià)高企的前提下，這樣的變化讓購房者明顯感受到了成本增加而帶來的壓力?！芭c加息之前相比，現(xiàn)在申請100萬元的貸款，我每月要多還將近1000多元?！蓖趵@樣告訴記者。

2011年初央行還首度加息，確實(shí)已經(jīng)影響到購房者的置業(yè)計(jì)劃。根據(jù)樂居調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近六成受訪網(wǎng)友改變了購房計(jì)劃，其中近四成(38.46%)網(wǎng)友表示會暫緩購房，因?yàn)榧酉⒑螅J款利率上調(diào)，還貸壓力增加了。

當(dāng)然，目前市場處于觀望還有別的原因。中房信分析師薛建雄認(rèn)為，主要是因?yàn)楣?jié)后系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺后，一些執(zhí)行中還會碰到的細(xì)節(jié)問題沒有解決，影響了市場的交易。他認(rèn)為，只有針對新一輪調(diào)控的實(shí)施細(xì)則全部推出，交易流程全部理順之后，成交才有望逐步回升，這需要兩個(gè)月左右的時(shí)間。

高成本吞噬房價(jià)漲幅

相比之前，購房成本明顯上升。據(jù)了解，導(dǎo)致成本上升的主要因素有加息、房貸優(yōu)惠的取消、稅收政策趨嚴(yán)等。購房成本的增加，其實(shí)是吞噬了未來的房價(jià)漲幅。而目前因?yàn)檎{(diào)控，房價(jià)回落預(yù)期很強(qiáng)，這讓購房者不得不三思而后行。

下面本文將根據(jù)政策變化，通過詳細(xì)計(jì)算，讓讀者對成本的變化有個(gè)客觀整體的認(rèn)識。需要說明的是，為了更加清晰地了解購房成本的變化情況，我們先分開對各種情形進(jìn)行獨(dú)立的分析，然后再進(jìn)行綜合測算。

加息影響已經(jīng)顯現(xiàn)

毋庸置疑，加息對購房成本的影響最為明顯。

2月9日，央行再次宣布加息。加息后房貸基準(zhǔn)利率增加0.2個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上房貸利率達(dá)到6.6%。以一筆總額為100萬元、30年期(采用等額本息還款方式)的貸款為例，3次加息所帶來的變化如下：

按基準(zhǔn)利率等額本息還款計(jì)算，本次加息前(按照基準(zhǔn)利率6.4%計(jì)算)，月均還款額為6255元；加息后基準(zhǔn)利率變?yōu)?.6%，月均還款額為6386.6元。兩者相比，每月還款額多出131.5元，看起來最近一次加息的影響并不明顯。

但如果算上去年第四季度的兩次加息，其結(jié)果就大不一樣了。5年期以上貸款基準(zhǔn)利率已由去年10月20日前的 5.94%累計(jì)增加至目前的6.6%，合計(jì)增加0.66個(gè)百分點(diǎn)。同樣以上述案例為例，按照5.94%計(jì)算，月均還款額為5957元，3次加息后，每月還款額高出近430元，可見購房成本累計(jì)增加比較明顯。

對于購買二套房的改善型需求來說，加息同樣也使得購房成本大增。若上述狀況為二套房貸，通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，3次加息之后，月均還款額為6829元，每月還款要比加息之前高出488元(具體計(jì)算結(jié)果可見表1).