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房企資金鏈很難卡

自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，一些分析人士及業(yè)內(nèi)人士認為，國家能否用調(diào)控手段收緊房企流動性 ，導致其降價銷售，是衡量調(diào)控成功與否的關鍵。

其實，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈并沒有想象中的那么緊張。以2010年A股上市公司三季度財報來看，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流狀況仍然安全，截至9月末，上市公司手持貨幣現(xiàn)金環(huán)比二季度末上升8%，現(xiàn)金和流動負債 的比率由中期的35.3%下降至34.8%；凈負債率由中期的58.8%上升至60.5%，長債比例進一步提升，資產(chǎn)整體安全度仍較高。

易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究所所長楊紅旭撰文認為，2010年1月M1（狹義貨幣 ）增幅高達39%，是近十幾年來的歷史高值，說明流動性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過近十年來約18%的歷史均值，所以說流動性依然充裕，這是促使資產(chǎn)價格上漲的重要推力。

而由于貨幣供應不會在2011年短時間就出現(xiàn)迅速回落，因此流動性較為寬松的宏觀環(huán)境 將繼續(xù)存在。

此外，來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內(nèi)貸款 11245億元，增長25.0%；利用外資 656億元，增長59.0%；自籌資金23806億元，增長49.6%；其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預收款15935億元，增長19.4%；個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。

由此可見，開發(fā)商利用外資融資以及自籌資金增幅不斷擴大。這從一定程度上降低了房企對銀行信貸的依賴程度。

剛性需求很難減

從市場博弈形勢判斷，受控于城鎮(zhèn)化進程、居民收入水平提高等因素控制的房產(chǎn)剛性需求將穩(wěn)定增長。

在2011年，隨著居民收入的不斷提高，大量的資金繼續(xù)導入投資渠道。在國內(nèi)投資途徑不暢、銀行實際負利率的情況下，大多數(shù)居民都有投資房地產(chǎn)市場的傾向，不管他們是否擁有實力。

同時，隨著中國城鎮(zhèn)化 進程不斷推進，越來越多的農(nóng)村人口被城市化為“城里人”。大量的舊城改造和房屋拆遷造就了更多的新剛需，這些人必然要求擁有屬于自己的房屋財產(chǎn)。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對《中國經(jīng)濟周刊》置評說，縱向比較中國的四個一線城市，其中北京的投資和投機性需求相較于其他三個弱小一些。“我認為現(xiàn)在各個城市的限購政策還在慢慢釋放效力。那么這就導致購買力主要集中于剛性需求?！?

甚至有業(yè)內(nèi)人士認為，2011年不管中國出現(xiàn)多少套新增住房，剛性需求依然會隨著人口總數(shù)不斷增加而增加，高房價必將繼續(xù)上漲。

而記者采訪中發(fā)現(xiàn)，眾多業(yè)內(nèi)人士認為，導致2011年房價上行的最重要因素則是通脹。

2010年的通脹味道，伴隨著被游資戲謔過的瓜果蔬菜被一同端上餐桌。這一年，從綠豆開始，所有的農(nóng)產(chǎn)品都開始進入價格上升通道。盡管國家出動政府干預手段，但是這并未能消除民眾通脹預期的增強。

有關部門預計，2011年CPI升幅目標約在4%。多數(shù)市場機構也同意這一預估。

在如此高的通脹預期之下，銀行實際負利率難以吸引社會閑散資金，而并不完善的股票市場亦讓公眾難以完全信任。普通民眾在金融市場中屢屢挫敗，房地產(chǎn)無疑成為最為普及、最為穩(wěn)妥的投資方向之一。

房地產(chǎn)“經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位”不動搖，流動性充足，剛性需求穩(wěn)定增長，投資和投機性需求長期存在……2011年，中國房價向上還是向下，答案近乎明確。