房企資金鏈很難卡
自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來,一些分析人士及業(yè)內(nèi)人士認為,國家能否用調(diào)控手段收緊房企流動性 ,導致其降價銷售,是衡量調(diào)控成功與否的關鍵。
其實,房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈并沒有想象中的那么緊張。以2010年A股上市公司三季度財報來看,房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流狀況仍然安全,截至9月末,上市公司手持貨幣現(xiàn)金環(huán)比二季度末上升8%,現(xiàn)金和流動負債 的比率由中期的35.3%下降至34.8%;凈負債率由中期的58.8%上升至60.5%,長債比例進一步提升,資產(chǎn)整體安全度仍較高。
易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究所所長楊紅旭撰文認為,2010年1月M1(狹義貨幣 )增幅高達39%,是近十幾年來的歷史高值,說明流動性極度泛濫,其后增幅持續(xù)回落,11月已回落到22%,但依然超過近十年來約18%的歷史均值,所以說流動性依然充裕,這是促使資產(chǎn)價格上漲的重要推力。
而由于貨幣供應不會在2011年短時間就出現(xiàn)迅速回落,因此流動性較為寬松的宏觀環(huán)境 將繼續(xù)存在。
此外,來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元,同比增長31.2%。其中,國內(nèi)貸款 11245億元,增長25.0%;利用外資 656億元,增長59.0%;自籌資金23806億元,增長49.6%;其他資金27513億元,增長20.4%。在其他資金中,定金及預收款15935億元,增長19.4%;個人按揭貸款7937億元,增長13.2%。
由此可見,開發(fā)商利用外資融資以及自籌資金增幅不斷擴大。這從一定程度上降低了房企對銀行信貸的依賴程度。
剛性需求很難減
從市場博弈形勢判斷,受控于城鎮(zhèn)化進程、居民收入水平提高等因素控制的房產(chǎn)剛性需求將穩(wěn)定增長。
在2011年,隨著居民收入的不斷提高,大量的資金繼續(xù)導入投資渠道。在國內(nèi)投資途徑不暢、銀行實際負利率的情況下,大多數(shù)居民都有投資房地產(chǎn)市場的傾向,不管他們是否擁有實力。
同時,隨著中國城鎮(zhèn)化 進程不斷推進,越來越多的農(nóng)村人口被城市化為“城里人”。大量的舊城改造和房屋拆遷造就了更多的新剛需,這些人必然要求擁有屬于自己的房屋財產(chǎn)。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對《中國經(jīng)濟周刊》置評說,縱向比較中國的四個一線城市,其中北京的投資和投機性需求相較于其他三個弱小一些。“我認為現(xiàn)在各個城市的限購政策還在慢慢釋放效力。那么這就導致購買力主要集中于剛性需求?!?
甚至有業(yè)內(nèi)人士認為,2011年不管中國出現(xiàn)多少套新增住房,剛性需求依然會隨著人口總數(shù)不斷增加而增加,高房價必將繼續(xù)上漲。
而記者采訪中發(fā)現(xiàn),眾多業(yè)內(nèi)人士認為,導致2011年房價上行的最重要因素則是通脹。
2010年的通脹味道,伴隨著被游資戲謔過的瓜果蔬菜被一同端上餐桌。這一年,從綠豆開始,所有的農(nóng)產(chǎn)品都開始進入價格上升通道。盡管國家出動政府干預手段,但是這并未能消除民眾通脹預期的增強。
有關部門預計,2011年CPI升幅目標約在4%。多數(shù)市場機構也同意這一預估。
在如此高的通脹預期之下,銀行實際負利率難以吸引社會閑散資金,而并不完善的股票市場亦讓公眾難以完全信任。普通民眾在金融市場中屢屢挫敗,房地產(chǎn)無疑成為最為普及、最為穩(wěn)妥的投資方向之一。
房地產(chǎn)“經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位”不動搖,流動性充足,剛性需求穩(wěn)定增長,投資和投機性需求長期存在……2011年,中國房價向上還是向下,答案近乎明確。
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