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房企資金鏈很難卡

自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，一些分析人士及業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家能否用調(diào)控手段收緊房企流動(dòng)性 ，導(dǎo)致其降價(jià)銷售，是衡量調(diào)控成功與否的關(guān)鍵。

其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈并沒(méi)有想象中的那么緊張。以2010年A股上市公司三季度財(cái)報(bào)來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流狀況仍然安全，截至9月末，上市公司手持貨幣現(xiàn)金環(huán)比二季度末上升8%，現(xiàn)金和流動(dòng)負(fù)債 的比率由中期的35.3%下降至34.8%；凈負(fù)債率由中期的58.8%上升至60.5%，長(zhǎng)債比例進(jìn)一步提升，資產(chǎn)整體安全度仍較高。

易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究所所長(zhǎng)楊紅旭撰文認(rèn)為，2010年1月M1（狹義貨幣 ）增幅高達(dá)39%，是近十幾年來(lái)的歷史高值，說(shuō)明流動(dòng)性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過(guò)近十年來(lái)約18%的歷史均值，所以說(shuō)流動(dòng)性依然充裕，這是促使資產(chǎn)價(jià)格上漲的重要推力。

而由于貨幣供應(yīng)不會(huì)在2011年短時(shí)間就出現(xiàn)迅速回落，因此流動(dòng)性較為寬松的宏觀環(huán)境 將繼續(xù)存在。

此外，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源63220億元，同比增長(zhǎng)31.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款 11245億元，增長(zhǎng)25.0%；利用外資 656億元，增長(zhǎng)59.0%；自籌資金23806億元，增長(zhǎng)49.6%；其他資金27513億元，增長(zhǎng)20.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15935億元，增長(zhǎng)19.4%；個(gè)人按揭貸款7937億元，增長(zhǎng)13.2%。

由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商利用外資融資以及自籌資金增幅不斷擴(kuò)大。這從一定程度上降低了房企對(duì)銀行信貸的依賴程度。

剛性需求很難減

從市場(chǎng)博弈形勢(shì)判斷，受控于城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民收入水平提高等因素控制的房產(chǎn)剛性需求將穩(wěn)定增長(zhǎng)。

在2011年，隨著居民收入的不斷提高，大量的資金繼續(xù)導(dǎo)入投資渠道。在國(guó)內(nèi)投資途徑不暢、銀行實(shí)際負(fù)利率的情況下，大多數(shù)居民都有投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的傾向，不管他們是否擁有實(shí)力。

同時(shí)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化 進(jìn)程不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口被城市化為“城里人”。大量的舊城改造和房屋拆遷造就了更多的新剛需，這些人必然要求擁有屬于自己的房屋財(cái)產(chǎn)。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)說(shuō)，縱向比較中國(guó)的四個(gè)一線城市，其中北京的投資和投機(jī)性需求相較于其他三個(gè)弱小一些?！拔艺J(rèn)為現(xiàn)在各個(gè)城市的限購(gòu)政策還在慢慢釋放效力。那么這就導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力主要集中于剛性需求。”

甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2011年不管中國(guó)出現(xiàn)多少套新增住房，剛性需求依然會(huì)隨著人口總數(shù)不斷增加而增加，高房?jī)r(jià)必將繼續(xù)上漲。

而記者采訪中發(fā)現(xiàn)，眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，導(dǎo)致2011年房?jī)r(jià)上行的最重要因素則是通脹。

2010年的通脹味道，伴隨著被游資戲謔過(guò)的瓜果蔬菜被一同端上餐桌。這一年，從綠豆開(kāi)始，所有的農(nóng)產(chǎn)品都開(kāi)始進(jìn)入價(jià)格上升通道。盡管國(guó)家出動(dòng)政府干預(yù)手段，但是這并未能消除民眾通脹預(yù)期的增強(qiáng)。

有關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)，2011年CPI升幅目標(biāo)約在4%。多數(shù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也同意這一預(yù)估。

在如此高的通脹預(yù)期之下，銀行實(shí)際負(fù)利率難以吸引社會(huì)閑散資金，而并不完善的股票市場(chǎng)亦讓公眾難以完全信任。普通民眾在金融市場(chǎng)中屢屢挫敗，房地產(chǎn)無(wú)疑成為最為普及、最為穩(wěn)妥的投資方向之一。

房地產(chǎn)“經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位”不動(dòng)搖，流動(dòng)性充足，剛性需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資和投機(jī)性需求長(zhǎng)期存在……2011年，中國(guó)房?jī)r(jià)向上還是向下，答案近乎明確。