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漸去的2010年，被經(jīng)濟(jì)學(xué)家視為宏觀政策主導(dǎo)的一年。這對于中國的房地產(chǎn)市場而言，尤甚。

但在國家統(tǒng)計(jì)局2010年初至11月的全國70大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)中，沒有任何一個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格下行。即便是在政策集中釋放的4月-5月份。

造成這個(gè)事實(shí)的背后關(guān)鍵之一便是房地產(chǎn)業(yè) 的“支柱地位”。

一些觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的上下游以及橫向產(chǎn)業(yè)鏈涉及50余個(gè)行業(yè)，能創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，帶動客觀的國內(nèi)生產(chǎn)總值，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中能力強(qiáng)，功勞大。

目前，房地產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)接近20%，占GDP的比重接近10%。個(gè)別地區(qū)這一比例更高，有些城市甚至把房地產(chǎn)當(dāng)做地方政府的經(jīng)濟(jì)命脈。

盡管有人不斷提出尖銳的批評，并建議將房地產(chǎn)業(yè)“剔除出支柱產(chǎn)業(yè)”行列。但這樣的批評聲音，總顯渺小。

“土地財(cái)政”很難改

盡管在“十二五”規(guī)劃中，沒有明確將房地產(chǎn)表述為“支柱產(chǎn)業(yè)”，但其作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)仍難動搖。特別是在寬松貨幣政策 漸退的2011年，為保增長、更為保民生，中央仍不得不延續(xù)擴(kuò)張性的財(cái)政政策。各級政府財(cái)政或?qū)⒚媾R巨大壓力，經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政增收仍需房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)業(yè)恐難被推下“神壇”。

據(jù)北京市土地整理儲備中心截至12月23日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年北京土地市場成交的經(jīng)營性用地和工業(yè)用地共計(jì)252塊，土地出讓金累計(jì)1516.5832億元，是2009年全年的163.4%。

另據(jù)來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，截至12月16日，在中原監(jiān)測的12個(gè)重點(diǎn)城市中，上海2010年土地出讓金收入已達(dá)到1417億元。這一數(shù)據(jù)，環(huán)比2009年全年上海的土地出讓金收入1025.28億元上漲達(dá)40%。

此外，2010年12月，受到歲末因素影響全國各地出現(xiàn)不同量級“地王”。這些均說明，在現(xiàn)行的稅費(fèi)政策下，房地產(chǎn)業(yè)帶來的如此巨大的財(cái)政收入誘惑讓地方政府難以抵擋。財(cái)政數(shù)字的滿足感不斷刺激地方政府的賣地沖動。

地方政府的財(cái)政收入命脈被掌握在土地手中，這便推高了地價(jià)并造出了一個(gè)個(gè)地王，地價(jià)的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費(fèi)過高都在一定程度上助推了房價(jià)的飆升，而房地產(chǎn)稅費(fèi)最終會轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購房者買單。同時(shí)又反作用于房價(jià)，形成新的房地產(chǎn)泡沫。

盡管2010年末國土資源部副部長贠小蘇認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而不應(yīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但學(xué)者分析，由于中央集中的財(cái)政權(quán)力形態(tài)基本難以在2011年改變，因此“土地財(cái)政”的困境亦不會發(fā)生根本變化，意即高房價(jià)不會松動。

下一步調(diào)控很難猜

2010年末，分析師們都在預(yù)測2011年的樓市政策。很多人認(rèn)為，中國未來的調(diào)控將趨向于常態(tài)。這或許意味著中國一線城市的房地產(chǎn)住宅價(jià)格將難以出現(xiàn)過于迅猛的漲幅。

一些證券公司研究認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)調(diào)控以“鞏固”為主，保障房和房產(chǎn)稅或是未來調(diào)控的主要方向。肇始自2010年初的調(diào)控或?qū)儆陂L期性制度性安排，不排除階段性放松可能。從本輪調(diào)控發(fā)生的時(shí)代背景及方式上看，政府或許希望借助此輪調(diào)控來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的可能。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性，經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政增收仍需地產(chǎn)支持。因此地產(chǎn)調(diào)控的底線是“不能傷及經(jīng)濟(jì)”。若“情況出現(xiàn)變化”，政策也可能作出改變。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，2010年備受打擊的投機(jī)和投資性需求或持續(xù)受到“限購令”影響難以出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。由此差異信貸手段或許不會再被使用。轉(zhuǎn)而出現(xiàn)的可能是房產(chǎn)稅以及其他房地產(chǎn)行業(yè)政策。

幾乎所有分析師都認(rèn)為，影響2011年房地產(chǎn)市場最重要的因素依舊是貨幣政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會議顯示，未來中國將實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策。而后，央行對此解釋稱以M2（廣義貨幣）為主的貨幣供應(yīng)總量增長，應(yīng)降至以往穩(wěn)健貨幣政策階段的一般水平，而貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年貨幣政策最主要的任務(wù)。

貨幣政策更加謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對外部融資尤其是銀行信貸資金依賴性較強(qiáng)。貨幣政策的松與緊，直接影響房地產(chǎn)業(yè)資金面。

不過，略顯收緊的貨幣政策，以及未來或?qū)⑷珖侀_的房產(chǎn)稅，到底能對2011年房價(jià)帶來多少抑制作用，無人能預(yù)見。