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“史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控年”接近尾聲，中國地產(chǎn)界卻迎來首個(gè)千億房企：萬科12月1日銷售額達(dá)到1000.6億元，這也是全球房地產(chǎn)企業(yè)的“老大”。下一個(gè)千億房企會(huì)是誰？保利、中海、恒大還是萬達(dá)？在中國這個(gè)世界上最大的消費(fèi)市場(chǎng)，一切皆有可能。

從100億到500億用了兩年從500億到1000億用了三年

2004年春，深圳銀海山莊，萬科企業(yè)發(fā)展務(wù)虛會(huì)。

一位年輕老總口出狂言：“10年后萬科的規(guī)模是1000億！”王石聞言拍案而起：“年輕人要沉得住氣?！?/p>

王石憤怒的理由很簡單，在2003年，萬科的營業(yè)收入只是63.80億元，尚在為沖擊百億大關(guān)奮斗。

2010年12月5日，總裁郁亮給萬科所有員工發(fā)了封郵件，內(nèi)容是“截至12月1日，萬科今年合約銷售額達(dá)到千億元”。這是萬科繼2007年以520億的銷售額超過美國帕爾迪后，連續(xù)三年蟬聯(lián)地球上最大住宅公司稱號(hào)。

這比當(dāng)年那位年輕老總的預(yù)言，早了四年。只是這次，沒有人再說，這是“天方夜譚”，包括王石。

同一天晚上，萬科A (000002)公告出爐，將地產(chǎn)千億級(jí)時(shí)代啟幕的消息傳給所有人。

公告里說，11月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積97萬平方米，銷售金額128.7億元，雖然環(huán)比10月分別下降25.8%及17%，但同比去年同期分別增長86 .6%和146.3%。前11個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積828.8萬平方米，銷售金額998.1億元。再記算上12月1日的新增簽約金額，萬科今年以來的銷售額突破千億大關(guān)，達(dá)到1000.6億元。

對(duì)此，郁亮在業(yè)績報(bào)告會(huì)上說“是個(gè)意外”，并認(rèn)為“公司只是跑贏了市場(chǎng)”。萬科輕描淡寫，業(yè)界卻“高山仰止”。

萬科從2005年破100億到2007年破500億用了兩年，從500億到1000億用了三年。

“這是房地產(chǎn)業(yè)里程碑式的事件?！焙细恢脴I(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌如此評(píng)價(jià)萬科2010年全年銷售額已經(jīng)突破1000億元、位居全球第一的“壯舉”。更重要的是，萬科的成績?nèi)〉?，是在以二次房貸、一線城市限購、銀行加息為代表的宏觀調(diào)控背景之下。

千億房企后年就將擴(kuò)軍

在面對(duì)企業(yè)自身全新發(fā)展帶來挑戰(zhàn)的同時(shí)，萬科一馬當(dāng)先的道路也并不平坦。它的身后，眾多房企大鱷正奮力追趕。

根據(jù)上市房企發(fā)布的1-11月份業(yè)績報(bào)告，保利、中海銷售額已經(jīng)突破500億大關(guān)，恒大、綠城、萬達(dá)也有望在年底邁進(jìn)500億門檻，這將是沖刺千億的第二梯隊(duì)，富力、碧桂園、龍湖、雅居樂這些200億俱樂部成員則列第三梯隊(duì)。

萬科的挑戰(zhàn)者中，最具鋒芒的首推保利地產(chǎn)，今年1-11月份時(shí)，已經(jīng)完成571.49億元的銷售業(yè)績，穩(wěn)穩(wěn)坐上中國房地產(chǎn)企業(yè)第二把交椅的位置；中海地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額519億；恒大前11月合約銷售額477.2億元，全年超500億已不在話下。

如果以2010年的全年任務(wù)為基數(shù)，保持今年前10月和前11月增長勢(shì)頭不變，理想化狀態(tài)下，保利、中海、恒大、萬達(dá)四家房企的年銷售額將在后年達(dá)到1000億元大關(guān)，綠城將在第二年或第三年間突破1000億元，而雅居樂、龍湖、碧桂園、富力等目前年銷售能力在200億-400億元之間的房地產(chǎn)企業(yè)，邁入千億俱樂部的時(shí)間也將在五年左右。

樓市將步入“寡頭”時(shí)代？

萬科在銷售業(yè)績上的強(qiáng)悍，以及以保利、中海、綠城、恒大為代表的上市房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，不禁令人產(chǎn)生擔(dān)憂，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的蛋糕會(huì)不會(huì)逐漸被少數(shù)企業(yè)蠶食，未來會(huì)不會(huì)出現(xiàn)少數(shù)企業(yè)呼風(fēng)喚雨的壟斷局面？

如果單純從表面數(shù)據(jù)上來看，這一可能性并不存在。根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-10月份全國新建商品房銷售總額接近3萬億元，即便是如今萬科已經(jīng)達(dá)到1000.6億元，其在全國市場(chǎng)上的份額也只能達(dá)到3%左右，離真正的壟斷還存在相當(dāng)大的距離。

“中國市場(chǎng)實(shí)在是太大了?！苯?jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑認(rèn)為，中國不斷發(fā)展的城市化進(jìn)程，以及土地資源的極大豐富，使得個(gè)別房企很難形成在全國范圍內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)。

不過，在一線的中心城市，少數(shù)房企所表現(xiàn)出來的能量正愈發(fā)強(qiáng)大。以廣州為例，在工商部門進(jìn)行注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)最高峰時(shí)有1600家之多，最近一次統(tǒng)計(jì)時(shí)還剩200家。在這當(dāng)中，正在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)或手中持有土地的開發(fā)商數(shù)量大約還有180家。其中，以保利、富力、碧桂園、合生系、越秀城建為代表的10家企業(yè)，已經(jīng)占據(jù)了目前廣州樓市50%左右的市場(chǎng)銷售量。

更為重要的是，對(duì)照今年以來的招拍掛數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，廣州中心城區(qū)的土地幾乎全部被本土大型開發(fā)商和以中鐵為代表的外地企業(yè)收入囊中。

龍斌表示，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于“壟斷”的理解，是指個(gè)別房企在區(qū)域內(nèi)擁有絕對(duì)的資源，并獲得絕對(duì)的定價(jià)權(quán)利，一線城市顯然還沒有開發(fā)商具備這一點(diǎn)，但“寡頭”卻是對(duì)目前強(qiáng)勢(shì)房企恰如其分的描述。這些“寡頭”的特點(diǎn)是不僅擁有抵御政策調(diào)控的資金能力，而且具備比中小企業(yè)更加強(qiáng)勁的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

在龍斌看來，隨著越來越多的房企步萬科的后塵，步入千億俱樂部行列，樓市將迎來強(qiáng)者更強(qiáng)的“寡頭”時(shí)代，這是宏觀調(diào)控的不斷加碼，土地出讓門檻水漲船高，以及金融機(jī)構(gòu)銀根縮緊引發(fā)的信貸和融資困境所導(dǎo)致的必然。

記者手記

千億房企將三五成群

上周末，清遠(yuǎn)的北部萬科城（資料、團(tuán)購、論壇、二手）開盤，有朋友興沖沖買了套。我問他：“知道這盤在哪里么？”他說：“管他呢，買了再說?！边@股子熱情，拉都拉不住，而實(shí)際上他是一個(gè)生活謹(jǐn)慎到甚至不敢開賬號(hào)炒股的人。

中國是如此的地大物博，房地產(chǎn)企業(yè)們又趕上蓬勃而狷狂的年代，以至于我們沒有理由懷疑，不久的將來，千億俱樂部里面將三五成群。然而，通過“刷數(shù)據(jù)”獲取銷售上的強(qiáng)大輕而易舉，但能否如萬科一般，開盤時(shí)振臂一呼就引來買家不問緣由地“趨之若鶩”，則要打上一個(gè)大大的問號(hào)。

如果不是時(shí)間匆匆，我很想當(dāng)回庖丁，做期篇幅更宏大的“解剖萬科”，那一定會(huì)爽得一塌糊涂。我很想借著萬科的成功來傳播：我們需要數(shù)據(jù)上的強(qiáng)悍，我們更需要精神上的偉岸，這是一種比千億俱樂部會(huì)員頭銜更為強(qiáng)大的力量。

同行說

萬科是劉翔，我們則是國家青年隊(duì)隊(duì)員

恒大地產(chǎn)一工作人員:這幾天公司開會(huì)都在說萬科破千億的事情，不過大家很淡定，就好比跑110米欄，萬科已經(jīng)成為劉翔，已經(jīng)完全將實(shí)力展現(xiàn)在世人面前，而我們相當(dāng)于國家青年隊(duì)隊(duì)員，每個(gè)月都在享受著進(jìn)步的過程，總有一天能夠迎頭趕上。

千億之后，市場(chǎng)考驗(yàn)更大

家和集團(tuán)副總裁張建勛:萬科是地產(chǎn)界的探路者，當(dāng)初做商品住宅是摸著石頭過河，如今邁入千億大關(guān)，之后的道路應(yīng)該怎樣走，同樣也沒有模板可以遵循。作為千億銷售額的實(shí)現(xiàn)者，在未來如何依舊實(shí)現(xiàn)品質(zhì)、品牌、服務(wù)與規(guī)模的相得益彰，市場(chǎng)將給萬科提出更深層次的考驗(yàn)。

探因

“最嚴(yán)調(diào)控年”房企銷售額為何創(chuàng)新高？經(jīng)濟(jì)活躍、城市化和寬松貨幣抵消調(diào)控陰影

寬松貨幣產(chǎn)生巨大需求

“活躍的經(jīng)濟(jì)、城市大發(fā)展、寬松過剩的貨幣是需求產(chǎn)生的基石，這完全抵消了調(diào)控的影響，也是萬科順利邁入千億俱樂部的重要原因?！焙细恢脴I(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌分析，2010年是全球金融海嘯之后的第三年，世界各國包括中國都繼續(xù)用量化寬松的貨幣政策救經(jīng)濟(jì)。其中中國作為工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)的最活躍的新興經(jīng)濟(jì)體，發(fā)展強(qiáng)勁。房地產(chǎn)作為準(zhǔn)金融產(chǎn)業(yè)，它顯然是受益于世界經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)的變化，有龐大而真實(shí)的需求支撐。

大型房企市場(chǎng)化運(yùn)作程度高

龍斌還分析說，房企大鱷與中小型房企相比，最大的特點(diǎn)在于市場(chǎng)化運(yùn)作程度高，企業(yè)戰(zhàn)略符合市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，加上自身資金積累雄厚，可以對(duì)價(jià)格進(jìn)行合理把控，并有針對(duì)性地進(jìn)行營銷推廣，從而實(shí)現(xiàn)快產(chǎn)快銷，迅速回籠資金。這是今年兩輪宏觀調(diào)控規(guī)?？涨?，萬科等大型房企還能夠取得如此巨大銷售額的重要原因。

多元化布局規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)

家和集團(tuán)副總裁張建勛則認(rèn)為，大型房企的房地產(chǎn)產(chǎn)品鏈條豐富，大多包括從低端到中端再到高端的各種類型，當(dāng)面對(duì)政府宏觀調(diào)控時(shí)，可以有針對(duì)性地對(duì)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。另一方面，百億級(jí)別房企都實(shí)現(xiàn)了一、二、三線城市同時(shí)布局，當(dāng)一線城市成交因?yàn)橄拶徚畹日叱雠_(tái)而受到影響時(shí)，新興二、三線城市項(xiàng)目能夠及時(shí)補(bǔ)充一線城市的業(yè)績下調(diào)。

萬科啟示錄

進(jìn)入千億俱樂部，無疑是件了不起的事情。完成這一任務(wù)的，為什么是萬科，而不是房地產(chǎn)業(yè)界的其他大鱷？在金融市場(chǎng)揮灑自如、在銷售市場(chǎng)迅猛快捷、在宏調(diào)面前從容應(yīng)對(duì)、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)善解人意、在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域銳意創(chuàng)新，這就是房企進(jìn)入千億俱樂部的五個(gè)必備條件。