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負債率高企 龍頭也差錢

據(jù)今年三季報數(shù)據(jù)顯示，即使是年銷售額超千億的萬科、保利等龍頭企業(yè)，其負債率在三季度也呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，負債率均已超過了70%，而綠城、富力的負債率則高達100%以上，超過行業(yè)最艱難的2008年。銷售業(yè)績輝煌的背后也蘊含資金的危機。業(yè)內(nèi)人士分析，房企融資目前已全面收緊，限購、限貸、預售金監(jiān)管等一系列帶有行政色彩政策的出臺，以及連續(xù)加息、提高準備金率等市場手段的組合，使得政府思路已經(jīng)明確，即通過限制開發(fā)商的融資能力，逼迫市場放量，從而抑制房價過快上漲。如此背景下，企業(yè)的“聯(lián)合拿地”則可在不放緩土地儲備的狀況下，盡可能緩解拿地資金壓力。

專家指出，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長，對企業(yè)資金鏈和現(xiàn)金流要求高，即使是萬科、保利這樣的超級房企，在實施全國性戰(zhàn)略擴張的同時，也必須“廣交盟友”選擇風險最小策略。萬科企業(yè)集團董秘潘華杰表示：“萬科最傾向以股權方式進入各地市場，成立合資公司，合作拿地合作開發(fā)，因為這樣不用支付現(xiàn)金?！?/p>

游戲規(guī)則有玄機 聯(lián)合只為“入場”

如果說聯(lián)合拿地對于一些企業(yè)來說是分攤資金壓力、降低市場風險，那么對于另一些企業(yè)來說，某種程度上“聯(lián)合體”甚至是它們拿地的“資格證”或“入場券”。

11月25日，北京市華遠置業(yè)有限公司與北京盛世新業(yè)房地產(chǎn)有限公司組成的聯(lián)合體，取得了北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項目國有建設用地使用權，項目競買成交價為17.8億元，這是華遠地產(chǎn)時隔7年再次在北京拿地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這次聯(lián)合拿地，對于華遠來說絕對是無奈之舉，因為該地塊出讓的附加條件之一，就是競標企業(yè)必須擁有以往開發(fā)保障性住房的經(jīng)驗，而沒有此經(jīng)歷的華遠地產(chǎn)為改變多年未有土地入手的窘境，無奈之下引入盛世新業(yè)，后者以開發(fā)保障性住房見長。

華遠地產(chǎn)董事長任志強認為，2002年，國土部停止土地協(xié)議出讓，實行招拍掛以來，價高者得在一定程度上體現(xiàn)了公平原則和抑制腐敗的作用。但在背后也同樣存在玄機。如許多地方政府為滿足于城市吸引資金的要求，會在土地交易之前進行特殊性招商，并按招商要求對公開上市土地設定定向建設的特殊要求和門檻。如北京CBD東區(qū)中服地塊就設定必須是金融企業(yè)投標。一些地方則設定必須有五星級酒店、某些地方設定必須是企業(yè)注冊資本在多少億元以上，限定必須保證有多少銀行或金融機構總部……從限定投標企業(yè)資格到限制物業(yè)經(jīng)營方式，大多數(shù)企業(yè)無法在公示的短時間內(nèi)滿足條件，無奈失去參與投標的機會。

業(yè)界評論，在當前招拍掛附加規(guī)則不斷復雜化的背景下，一些企業(yè)為參與競爭采取聯(lián)合的手段，達到彼此優(yōu)勢專長互補，以滿足規(guī)劃的基本要求，從而拿到土地競拍的“入場券?！?/p>

專家預計，在調(diào)控面前，未來將有更多的“聯(lián)盟”出現(xiàn)，優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)不會坐以待斃，做出戰(zhàn)略性創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型將是必然選擇。此外，通過對各上市房企三季報研究，內(nèi)地房地產(chǎn)市場排名前3位的企業(yè)的市場占有率已經(jīng)達到歷史新高。萬科等龍頭企業(yè)在全國范圍的收購進行得如火如荼，行業(yè)的集中度正在不斷提高。也許，行業(yè)的實質(zhì)性兼并重組將加快來臨。