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早在2009年上半年，在樓市剛剛上揚的時候，我就曾經(jīng)發(fā)表博文，建言中央成立“中國房價調(diào)控中心”。一年半以后，也就是2010年11月26日，中國城市科學(xué)研究會住房政策和市場調(diào)控研究專業(yè)委員會成立。在成立大會上，住建部副部長仇保興總結(jié)了中國目前樓價難降下的六大難題：

一是城鎮(zhèn)化的剛性需求，日本的房地產(chǎn)市場泡沫破滅是什么時候？就是在它城市化率達(dá)到80%，也就是剛性需求減少的時候，泡沫就爆了。仇保興表示，中國城市化50%，每年有1500萬的農(nóng)民要進(jìn)城，這種進(jìn)城就提供了剛性需求，所以調(diào)控難度非常大。

二是今年消息滿天飛的房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度。他認(rèn)為我國房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失，“我們持有房產(chǎn)沒有代價，沒有房產(chǎn)稅，這個問題就很明顯地表現(xiàn)出我們分配制度上的缺失。”

三是民間資本投資領(lǐng)域過窄。民營的錢要到哪里去？投資領(lǐng)域過窄，只能到房地產(chǎn)，股市也不行。

四是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合。

五是各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距十分巨大。仇保興表示，“沿海城市房價暴漲的時候，跟發(fā)達(dá)國家并駕齊驅(qū)的時候，內(nèi)地城市基本上都是用同一個調(diào)控辦法，對全國是效果有限的。”

六是地方政府對土地財政的依賴。仇保興概括眼下“土地財政”的現(xiàn)狀是“房價越高，土地價格越高，土地價格越高，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就越多。”

回想政府在2010年9月29日“國五條”推出之時，政府氣勢洶洶，重拳出擊，許多網(wǎng)民，嚴(yán)陣以待，集體歡呼，社會各界，都對政府這次調(diào)控樓市表現(xiàn)出極大期待與熱情?！皣鍡l”制造的“限購令”雖遭業(yè)內(nèi)人士詬病，被稱為房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴(yán)厲的一次調(diào)控；但是，社會反響強烈，包括社科院、易居研究院等一些專業(yè)學(xué)術(shù)研究機構(gòu)，都拋出樓市在2011年下半年見底的論斷。最近的人大發(fā)表的預(yù)測報告稱2011年房價下降20%，雖被行業(yè)內(nèi)人士集體討伐，罵其腦殘。但房價要降一直是社會普遍的呼聲與愿望。

目前，國五條，房產(chǎn)稅，加息，緊縮銀根……等一系列措施，效果顯著，在有良知的社會有識之士的集體呼吁下，前階段的樓市出現(xiàn)急速下滑態(tài)勢，成交量急跌。數(shù)據(jù)顯示，2010年11月上半月，北京成交均價16662元/平方米，與半年內(nèi)所有期房項目的成交均價20076元/平方米相比，下降17%。深圳全市一手房成交均價為18838元/平方米,環(huán)比跌15.2%。

但是，正在此時，剛需又開始有些憋不住了，等不急了，開始頻頻出手購房，造成個別城市開始出現(xiàn)逆市上漲的苗頭。個別樓市逆市上漲與個別城市樓市遇冷，使國內(nèi)樓市呈現(xiàn)冷熱不均的特征。數(shù)據(jù)顯示，截止11月26日，上海、濟(jì)南逆市上漲，兩地的高檔樓盤都較受追捧。所不同的是，上?？s量，濟(jì)南放量。而廣州樓市成交量持續(xù)下滑，但市中心區(qū)豪宅樓盤的成交讓中心區(qū)均價近十周維持高位運行，并于上周創(chuàng)出22124元/平方米的新高。

正在此時，2010年11月14日，溫總理在澳門說因為復(fù)雜原因大陸的房價依然很降不下來。正在此時，2010年11月26日，仇副部長又道出了房價降不下來的“六大難題”，仇副部長是在樓價調(diào)控成果飄搖之際，“國五條”還不到兩個月之時說這番話的。由此可見，政府對2010年的房地產(chǎn)調(diào)控認(rèn)輸了，開始向高房價投降了。否則，作為副部長的仇保興不會公開發(fā)表這樣的講話。否則，籌建這個“住房政策和市場調(diào)控研究專業(yè)委員會”就是多余。仇副部長總結(jié)的“六大難題”雖然不是很全面，但講得還是比較實在，一語中的。

然而，讓人大跌眼鏡的是：這邊廂仇副部長正在為房價難以控制頭痛不已，那邊廂房地產(chǎn)大佬集體喊“漲”。在2010年11月25日的某企業(yè)家論壇上，眾多有頭有臉的地產(chǎn)界大腕，對2011年的房地產(chǎn)的預(yù)測幾乎一邊倒喊“漲”，如此齊聲喊“漲”，與其說預(yù)測不如說是愿望。官商兩界，討論樓市，論調(diào)如此基本一致，很是有趣，不知是巧合還是偶遇。

但是，這其中的含義卻完全不同。如果為商者集體喊漲，無可厚非，至多我們罵其為富不仁，存心不良。但是，為官者亦在此政策調(diào)整關(guān)鍵時刻，也跟著一起說房價難降，雖是實話實說，但會將事態(tài)弄得越來越嚴(yán)重，甚至有可能將2010年取得的大好局面付之一炬。

如果政府鐵了心把房價降下來，任志強就不會在某論壇上稱“政府并沒說降房價了”，發(fā)布這種雷人言論，任志強的確很在行。不是任志強有多么聰明，而是政府給了任志強發(fā)表雷人言論的機會。

仇副部長在“住房政策和市場調(diào)控研究專業(yè)委員會”成立大會上，總結(jié)的樓市調(diào)控的“六大難題”，其目的是告誡這個“專業(yè)委員會”不能在樓市調(diào)控上再二次跌跤，也就是給出了這個專業(yè)委員會的工作重點與方向，同時，也為今后樓市調(diào)控的指明了航向。

如果沿著仇副部長這個綱領(lǐng)性的方向，2011年的樓市調(diào)控是不是應(yīng)該把重點發(fā)在以下六個方面：

一、2011年，剛性需求怎樣逐步釋放？

按照日本的樓市泡沫的前車之鑒，目前中國樓市距離泡沫還有一段距離，還有30%多的城市化率。暫且不管每年1500萬農(nóng)民進(jìn)城的住房需求，單就這30%的城市化期間生發(fā)出來的剛性需求就非常驚人。

雖然，目前樓市尚未到達(dá)泡沫生發(fā)階段，在中國實現(xiàn)從30%的城市化率到70%、75%的過程中，在今后中國高發(fā)展的20年，也正對應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為一個支柱型的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段。等到中國城市化到了70%以上初步完成之后，房地產(chǎn)可能回歸到一個普通的產(chǎn)業(yè)地位。

因此，在這個期間的每個樓市發(fā)展階段當(dāng)中，對剛性需求的疏導(dǎo)與治理是一個必須妥善解決、適當(dāng)控制、逐步推進(jìn)的過程。管得太死則形成樓市報復(fù)性反彈；放得太松則會催生樓市泡沫過早形成。2011年樓市的剛性需求如何釋放，將把樓市推到烤箱上，更考驗政府的調(diào)控與決策能力。

二、2011年，房產(chǎn)稅是否順利全國開征？

關(guān)于房產(chǎn)稅開征與樓市升降的關(guān)系，我已在很多文章以及媒體采訪中提出過了，在此不過多論述。只說明一點，房產(chǎn)稅不能短期見效的內(nèi)因決定2011年的樓市依然不會太平。房產(chǎn)稅如何推出？如何在全國范圍內(nèi)推開？將成為2011年的焦點話題。如果2011年，房產(chǎn)稅不能在全國范圍內(nèi)全面鋪開，談?wù)摲慨a(chǎn)稅能夠降房價將毫無實際意義。