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銷售還是關(guān)鍵

“還是有一定的資金壓力。”上述人士如此形容房地產(chǎn)行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資38070億元，同比增長36.5%；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。換言之，兩者增速有著4.5%的差距需要開發(fā)商從往年收入中填補。

中郵證券邵明慧表示：“如果開發(fā)資金增速長期下行，那么開發(fā)投資增速將難以維持高位。 但是由于2009年開發(fā)企業(yè)資金來源增速大大超過投資增速，目前開發(fā)企業(yè)的資金仍然可以維持。就像2007年年末雖然收緊了資金，但投資不會很快下滑?！?

另一方面，如果銀行貸款短期內(nèi)無法增加，在企業(yè)自籌資金增速有限的背景下，項目銷售情況將成為影響開發(fā)資金的重要因素。可以看到，調(diào)控進入重要節(jié)點后，大型開發(fā)商的銷售情況并未縮減。萬科公告顯示，2010年10月份萬科實現(xiàn)銷售面積130.7萬平方米，銷售金額155.1億元，分別比2009年同期增長114.9％和137.3％。而且連續(xù)第三次刷新國內(nèi)房企單月銷售紀錄，此前的紀錄是萬科在2010年8月份和9月份分別以119.9億元和142.1億元創(chuàng)立。從研究機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，11月上半月萬科的銷量依舊維持強勢。

萬科并非一枝獨秀，今年半年報時國內(nèi)上市房企中，未能完成全年業(yè)績的尚有50%。但進入10月后，其公布的業(yè)績數(shù)據(jù)紛紛顯示，這些房企已經(jīng)完成或者接近完成全年的業(yè)績。例如，表現(xiàn)不算理想的金地集團[5.98 -2.45%]，第三季度的銷售額幾乎是上半年的兩倍，截至10月底，2010年全年銷售目標的94%已告完成。中原地產(chǎn)關(guān)于標桿房企市場銷售調(diào)查最新數(shù)據(jù)表明，10月，國內(nèi)10大標桿房企銷售情況普遍良好，總成交面積達440萬平方米，環(huán)比微降2%，同比上升7成左右。

9月底的二次調(diào)控無疑為樓市當頭潑了一盆冷水。但最近一周的樓市銷售情況顯示，各地已逐漸從二次調(diào)控的陰霾中走出。

11月15日至21日，某研究院監(jiān)測的30個城市中，17個城市成交量環(huán)比上漲，其中，溫州、揚州、南京、昆明4個城市漲幅超過50%，深圳的漲幅也高達40.61%。10個重點城市中，有3個下跌，分別是北京、天津、成都，下跌最大的是北京，跌幅達25.47%。

以表現(xiàn)最為溫和的廣州為例，最近四周的網(wǎng)簽數(shù)分別為1600、1358、1144、1338。雖然數(shù)據(jù)依然在低位徘徊，但已經(jīng)企穩(wěn)回升。而各地樓市的售價依舊維持在高位，除了由于開發(fā)商降價銷售的動力不足外，與各地樓市的供需狀況也是密切相關(guān)的。

例如，11月15日至21日上海住宅成交面積為38.22萬平方米，但可售住宅的面積僅為617.72萬平方米。換言之，即使按照現(xiàn)在處于低位的銷售速度，上海住宅市場僅需4個月就能消化完所有新房。同樣的情況深圳也有所顯示，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[30.58 -1.04%]的研究數(shù)據(jù)，截至2010年11月21日，深圳全市一手房可售套數(shù)為26230套；若按近8周深圳全市新房周平均966套的銷售速度，雖然消化速度較前周繼續(xù)增長2周，但目前的新房可售量僅需27周就能被市場完全消化。

這種情況下，斷言開發(fā)商因資金鏈緊繃而降價銷售，似乎還為時尚早。