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越來越多的跡象顯示調(diào)控的力度正在加碼，11月29日起，央行再度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率。 在一波緊接一波的調(diào)控面前，開發(fā)商到底缺不缺錢？如今，這一問題的答案不僅關(guān)系到行業(yè)的趨勢變化，也直接關(guān)系到房價的變動。

中國人民大學(xué)最新的研究報告顯示，開發(fā)商由于年底還款壓力增加，不得不以降價的方式加速銷售，估計明年房價將在今年的基礎(chǔ)上下調(diào)20%。

在連番調(diào)控措施的打擊下，11月下半月，部分城市樓市反而開始小幅回暖。統(tǒng)計顯示，樓市供需博弈并未逆轉(zhuǎn)，按照現(xiàn)在的銷售速度，上海住宅市場僅需4個月就能消化完所有新房，深圳目前的新房可售量僅需27周就能被市場完全消化。

在這種情況下，開發(fā)商是否會因資金鏈緊繃而降價銷售？

壓力兩年后才顯現(xiàn)

“從2010年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰期，應(yīng)付款累計增速將超過30%。”人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春表示，除了還款高峰期，加上銷售的下滑、貸款條件的提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源將出現(xiàn)快速惡化，預(yù)計到2011年一季度將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長。而另一方面在政府加強土地和房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度管理、整頓市場秩序的作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新上馬項目大量增加，這直接導(dǎo)致未來資金需求壓力加大。

12月1日，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將正式施行。從監(jiān)管層內(nèi)傳出的消息稱，如果北京實施順利，預(yù)售資金監(jiān)管將向全國推廣。有評論認(rèn)為，全行業(yè)實施這一措施后，開發(fā)商的資金騰挪將嚴(yán)格受限，以前“十個鍋子，七個蓋”的經(jīng)營模式將被迫改變?yōu)椤笆畟€鍋子，十個蓋”。開發(fā)商的資金壓力因此大增。

此前，市場曾傳出銀行將停止開發(fā)貸發(fā)放，傳言導(dǎo)致了A股房地產(chǎn)板塊股價全線回落。此后雖然四大國有銀行否認(rèn)了這一傳言，可是有跡象顯示，基層銀行的開發(fā)貸明顯收緊。這些壓力果然如劉元春所言，直指開發(fā)商的資金鏈。

然而，10月的數(shù)據(jù)卻顯示房企的資金依舊穩(wěn)健。中信證券[13.36 -0.30%]近日發(fā)布的一份研究報告稱，上市房企三季報的一大特點是資金緊張狀況得到了緩解。行業(yè)的有息負(fù)債率為32.37%［有息負(fù)債率＝（短期借款+一年到期非流動負(fù)債+長期負(fù)債+應(yīng)付債券）/總資產(chǎn)］，比今年中報反而降低了0.5個百分點。同時，全行業(yè)的短期還款壓力不升反降。顯然，雖然經(jīng)過了近6個月的調(diào)控，可開發(fā)商的資金情況卻沒有專家推測的緊張。

銀監(jiān)會最新的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在60家大型房企集團(tuán)貸款期限結(jié)構(gòu)中，一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年年底前到期的大額貸款占比為63.6%。開發(fā)商貸款集中到期的情況較為明顯。那么，開發(fā)商還款壓力最大之時應(yīng)該在2012年年底。此前業(yè)內(nèi)人士也告訴《中國經(jīng)營報》記者，開發(fā)商已逐步將還款集中期延長到兩三年后，開發(fā)商是在賭調(diào)控的延續(xù)性。

房地產(chǎn)新增貸款仍在增加

“現(xiàn)在看來，預(yù)售資金監(jiān)管并不能改變開發(fā)商的經(jīng)營模式?！睆V州一上市地產(chǎn)商的財務(wù)部門負(fù)責(zé)人表示。這個監(jiān)管層寄予厚望的調(diào)控措施，廣州早在2006年已經(jīng)全市實施，但開發(fā)商的資金鏈并沒有因此而繃緊。

“市場有很多變通的方法，比如借助流動資金貸款?！痹撊耸勘硎?，監(jiān)管賬戶雖然會凍結(jié)開發(fā)商的部分資金，但賬戶所在的銀行會以監(jiān)管賬戶做抵押，額外給予開發(fā)商一筆流動資金貸款。開發(fā)商雖然增加了一筆資金成本，相對于信托融資動輒15%的資金成本，這些增加的資金價值只能算九牛一毛。

但是對于開發(fā)貸收緊一說，這位上市地產(chǎn)商的理財部門負(fù)責(zé)人則略顯保守。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要是國內(nèi)貸款和自籌資金，如果其中一環(huán)突然收緊，那對于開發(fā)商而言無疑是迎頭一擊?！斑€是要看具體執(zhí)行力度?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?

從增量數(shù)據(jù)上看，銀行貸款今年一直在縮水。今年的“國內(nèi)貸款”項目占比顯著低于歷史年份。截至今年10月，國內(nèi)貸款占資金來源的比重為18.35%，比2 月份的23.77%低5.42個百分點。貸款增速逐漸下滑，目前已經(jīng)從年初的46.1%下降至10月末的26.3%。

但是增量減少，絕對數(shù)卻不見得有所下降。從2007年開始，幾乎每年年末都會盛傳來年收緊開發(fā)貸，今年更先后遭遇兩次調(diào)控。但今年前三季度月均房地產(chǎn)新增貸款達(dá)到1911億元，高于2009年的月均1647億元。這意味著，今年年初以來商業(yè)銀行貸款對房地產(chǎn)行業(yè)的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。盛傳收緊開發(fā)貸的10月，依舊有過千億元的房地產(chǎn)新增貸款。