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2023年7月，整體樓市延續(xù)探底行情，供應(yīng)6月放量后再度回落，成交表現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期。重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降44%，前7月累計(jì)同比微降5%。成交達(dá)到年內(nèi)次新低，環(huán)比下挫32%，同比減少36%，累計(jì)同比仍增9%，但增幅較上月收窄9個(gè)百分點(diǎn)。

企業(yè)層面，TOP100房企7月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低，單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%。累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低4.7%、業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)。7月，近7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，其中36家企業(yè)同比降幅超過50%。

整體來看，目前行業(yè)信心仍處在低位，7月供需兩淡，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩、企業(yè)去化壓力仍然較大。

不過值得關(guān)注的是，7月下旬中央頻繁表態(tài)，釋放利好信號(hào)。政治局會(huì)議首次明確樓市供需關(guān)系發(fā)生重大變化，政策松綁及刺激或?qū)⒓哟a，城中村改造有望提速。住建部也在近期講話中表示要落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策。若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于當(dāng)前購(gòu)買力乏力的事實(shí)，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

1.7月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，累計(jì)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)

2023年7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低。單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，1-7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%、累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)。整體來看，目前市場(chǎng)需求和購(gòu)買力透支、行業(yè)信心也仍處在低位。2023年以來雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩、企業(yè)去化壓力仍然較大。

2.近7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低

從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年7月有逾8成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，同比降低的企業(yè)在也占到近7成。具體來看，7月有超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中36家企業(yè)同比降幅超過50%。但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。如越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、華僑城、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、大華集團(tuán)等房企7月單月業(yè)績(jī)?nèi)詫?shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

3.百?gòu)?qiáng)房企格局分化，TOP50變動(dòng)加劇

2023年以來，百?gòu)?qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-7月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)6.9%至1000.5億元，TOP20門檻降低2.5%至405.9億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低16.2%和16.4%至245.8億元和149.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期微增0.3%至66億元。

4.7月樓市延續(xù)探底，成交年內(nèi)次新低 8月預(yù)期止跌企穩(wěn)

7月整體樓市延續(xù)探底行情，供應(yīng)6月放量后再度回落，成交表現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降44%，前7月累計(jì)同比微降5%。成交達(dá)到年內(nèi)次新低，環(huán)比下挫32%，同比減少36%，累計(jì)同比仍增9%，增幅較上月收窄9個(gè)百分點(diǎn)。

各能級(jí)城市迎來普降行情：一線城市7月預(yù)計(jì)整體成交196萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28%，同比下降34%。跌幅略低于二三線，前7月累計(jì)同比仍增11%。其中上海成交高位回落，同環(huán)比腰斬，一方面供應(yīng)顯著縮量且主要集中在外圍；另一方面整體成交熱度也有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)下行、收入壓縮動(dòng)搖市場(chǎng)信心，加之前期需求集中釋放，目前也迎來階段性瓶頸期。北京情況與上海類似，本月供應(yīng)主力區(qū)域集中在大興區(qū)，剛需剛改對(duì)成交支撐動(dòng)能減弱，7月整體成交也不及2023年月均。僅深圳一城同環(huán)比齊增，處于弱復(fù)蘇。

26個(gè)二三城市整體成交926萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降36%和32%；前7月累計(jì)同比漲幅收窄至9%。同比普降，環(huán)比僅成都、長(zhǎng)沙、東莞少數(shù)幾個(gè)城市維持正增長(zhǎng)，成都、長(zhǎng)沙本月加強(qiáng)了核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)改善盤供應(yīng)，整體成交穩(wěn)中微增。值得關(guān)注的是，從累計(jì)同比來看，負(fù)值城市由上月的7個(gè)增加至11個(gè)，新增城市為寧波、蘇州、佛山和重慶，短期市場(chǎng)復(fù)蘇難挽成交頹勢(shì)，后續(xù)降幅或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

總體來看，7月供需兩淡，本月房企推盤積極性顯著回調(diào)，成交更是“四連降”，且環(huán)比降幅持續(xù)擴(kuò)大，尚未止跌。整體購(gòu)房信心不足，主要受到房?jī)r(jià)下行、收入壓縮、交付不確定性等影響。

值得關(guān)注的是，7月下旬中央頻繁表態(tài)，釋放利好信號(hào)：政治局會(huì)議首次明確樓市供需關(guān)系發(fā)生重大變化，政策松綁及刺激或?qū)⒓哟a，城中村改造有望提速。住建部也在近期講話中表示要落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策。若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于當(dāng)前購(gòu)買力乏力的事實(shí)，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

從熱度梯隊(duì)來看，北京、上海、杭州、成都等雖短期熱度轉(zhuǎn)降，但去化率絕對(duì)值仍有望高位持穩(wěn)。東南沿海二三線諸如南京、蘇州、寧波、佛山、無錫等仍面臨階段性調(diào)整期，若有利好政策加持，成交尚有小幅回暖空間。對(duì)于內(nèi)陸弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內(nèi)剛需購(gòu)買力仍需修復(fù)，成交難有明顯起色。