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前10月，當(dāng)碧桂園以4841.7億的合同銷(xiāo)售額站上行業(yè)之巔，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有人懷疑，這家公司將把萬(wàn)科、恒大拉下馬，成為今年的年度規(guī)模“一哥”。身處中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一陣營(yíng)，碧桂園連續(xù)兩年的翻倍增長(zhǎng)一邊讓市場(chǎng)矚目，一邊讓追隨者們看到“規(guī)模沒(méi)有天花板”。

“給我一個(gè)支點(diǎn)，我便能撬動(dòng)地球。”對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，這個(gè)支點(diǎn)便是其在2014年推出的內(nèi)部跟投機(jī)制。如今，在碧桂園的示范效應(yīng)之下，國(guó)內(nèi)對(duì)于“規(guī)模”仍有著執(zhí)念的多數(shù)地產(chǎn)公司爭(zhēng)相效仿，推出各自不同的跟投機(jī)制，以激發(fā)團(tuán)隊(duì)活力，將企業(yè)的“蛋糕”做大。

時(shí)代的馬蹄聲中，越來(lái)越多房企都在開(kāi)始加碼跟投，無(wú)論是為了激勵(lì)員工，還是綁定職業(yè)經(jīng)理人，跟投似乎成為了地產(chǎn)圈的時(shí)髦熱詞。

從一開(kāi)始碧桂園、萬(wàn)科、旭輝的跟投推出，到目前中梁、陽(yáng)光城等公司的跟投加盟，房企正在不斷推行跟投。

碧桂園等地產(chǎn)商跟投風(fēng)勁高杠桿捆綁管理層利益

大公司示范效應(yīng)

國(guó)內(nèi)最早將具有“合伙人”概念的跟投機(jī)制引入管理運(yùn)營(yíng)的公司并非碧桂園，而是行業(yè)多年來(lái)的“帶頭大哥”萬(wàn)科。

萬(wàn)科旗下項(xiàng)目跟投制度的實(shí)施是在2014年3月，萬(wàn)科第十七屆董事會(huì)第一次會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于建立項(xiàng)目跟投制度的議案》。一年后的2015年3月，公司第十七屆董事會(huì)第五次會(huì)議對(duì)項(xiàng)目跟投制度進(jìn)行了第一次修訂。

項(xiàng)目跟投制度是萬(wàn)科事業(yè)合伙人制度的重要內(nèi)容。事業(yè)合伙人制度包括事業(yè)合伙人持股計(jì)劃和項(xiàng)目跟投，合伙人持股計(jì)劃發(fā)生在公司層面，即公司合伙人通過(guò)券商集合計(jì)劃購(gòu)入股票；跟投制度則具體到項(xiàng)目層面，即建立跟投機(jī)制，公司員工在一定比例內(nèi)可以投資公司的新項(xiàng)目，而項(xiàng)目的管理人員必須投資。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科2014年全年公司開(kāi)放跟投項(xiàng)目47個(gè)，申請(qǐng)跟投達(dá)到9089人次，到了2015年，全年累計(jì)開(kāi)放76個(gè)項(xiàng)目。

緊隨萬(wàn)科之后，碧桂園將跟投機(jī)制發(fā)揮到極致。碧桂園的跟投機(jī)制晚萬(wàn)科半年，起始于2014年年末。據(jù)悉，在碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)的大力推動(dòng)下，碧桂園旗下的所有新項(xiàng)目都將采用跟投機(jī)制，即項(xiàng)目經(jīng)過(guò)內(nèi)部審批定案后，集團(tuán)投資占比85%以上，員工跟投的資金池可投入不高于15%的股權(quán)比例。

碧桂園員工跟投的15%的資金池分為三級(jí)：第一級(jí)是在總部的平臺(tái)共同組成一個(gè)基金，每個(gè)項(xiàng)目投5%，保證對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的平均支持；第二級(jí)是區(qū)域團(tuán)隊(duì)跟投5%；第三層是項(xiàng)目本身的團(tuán)隊(duì)也投5%。

碧桂園對(duì)于項(xiàng)目公司主要負(fù)責(zé)人的跟投起點(diǎn)做了一些硬性規(guī)定，以確保項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于所管轄項(xiàng)目保持較高的責(zé)任心。也正是因?yàn)檫@樣，該集團(tuán)區(qū)域總的投資比例較大，也使得這些“封疆大吏”擁有較高的投資回報(bào)。2016年末，碧桂園旗下投資及獎(jiǎng)金收益最高的區(qū)域總裁，合計(jì)年收入超過(guò)1個(gè)億。

碧桂園2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，該公司旗下已有973個(gè)項(xiàng)目引入合伙人跟投機(jī)制，其中435個(gè)項(xiàng)目已然開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，員工跟投資金池合計(jì)投入7.2億本金。

無(wú)論碧桂園內(nèi)部，還是行業(yè)內(nèi)，均將碧桂園過(guò)去幾年來(lái)取得的快速發(fā)展歸因于公司的制度建設(shè)，尤其是跟投機(jī)制對(duì)于公司效率提升的作用十分明顯。該公司披露的數(shù)據(jù)顯示，跟投機(jī)制實(shí)施以來(lái)，公司項(xiàng)目平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間由過(guò)去的9～11個(gè)月縮短為6.9個(gè)月，凈利潤(rùn)率由此前的10%提升至12%，年化自有資金收益率由過(guò)去的30%左右提升到81%，現(xiàn)金流回正周期由原來(lái)的10~12個(gè)月縮短至9.1個(gè)月。

跟進(jìn)者風(fēng)格趨于激進(jìn)

鑒于碧桂園在經(jīng)營(yíng)上取得的良好表現(xiàn)，以及較為成熟的跟投機(jī)制，多數(shù)地產(chǎn)公司將碧桂園模式列為模仿目標(biāo)，并在細(xì)節(jié)上針對(duì)各自企業(yè)做了調(diào)整。

“我們內(nèi)部一直對(duì)管理層是強(qiáng)行跟投，通過(guò)跟投和扁平化管理來(lái)提高效能。”三盛集團(tuán)董事長(zhǎng)林榮濱告訴記者。

不斷擴(kuò)張的中梁地產(chǎn)通過(guò)跟投機(jī)制不斷激勵(lì)自己的員工。其推出的成就共享及項(xiàng)目跟投激勵(lì)機(jī)制，中梁的一個(gè)銷(xiāo)售30億的區(qū)域團(tuán)隊(duì)能夠拿走五六千萬(wàn)的獎(jiǎng)金。

區(qū)域部門(mén)負(fù)責(zé)人以上必須跟投，中梁的項(xiàng)目跟投制度，控股集團(tuán)8%，區(qū)域集團(tuán)8%，區(qū)域公司8%，合計(jì)24%，遠(yuǎn)高于行業(yè)水平。核心管理層強(qiáng)制跟投，其他人員自愿跟投。

與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)要跟投幾個(gè)項(xiàng)目公司才配杠桿不同，中梁一跟投就配杠桿，提供內(nèi)部1∶4的高杠桿，加上中梁大部分是十幾二十萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，周轉(zhuǎn)速度快，平均6個(gè)月就開(kāi)盤(pán)，7~8個(gè)月現(xiàn)金流就能回正并分配本金，利潤(rùn)則分兩次分配：回款達(dá)到70%時(shí)分配一半的利潤(rùn)，回款達(dá)到90%利潤(rùn)全部分配。

中梁內(nèi)部將跟投的員工叫戰(zhàn)略股東，優(yōu)先分利潤(rùn)。員工跟投的自有資金收益多數(shù)項(xiàng)目達(dá)到200%以上。

除了較為傳統(tǒng)和保守的跟投機(jī)制，不少公司在跟投機(jī)制設(shè)計(jì)上十分激進(jìn)。

第一財(cái)經(jīng)記者從一家上市房企內(nèi)部人士處了解到，目前該公司正在內(nèi)部推行自己的全面跟投機(jī)制，按照每個(gè)業(yè)務(wù)條線和崗位的不同而有不同的倍數(shù)。其中，總監(jiān)級(jí)杠桿預(yù)計(jì)大概在8倍，總經(jīng)理級(jí)杠桿大概在12倍。

由于這樣的杠桿放大，這意味著高管團(tuán)隊(duì)可以分享超過(guò)10倍的投資收益，同時(shí)也需要承擔(dān)虧損的10倍放大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在自有資金部分，公司給每個(gè)管理層劃分了跟投的金額，在自有資金不夠的情況下，公司還可以提供有息借款。

這樣的跟投雖然是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，但是從目前房地產(chǎn)行業(yè)的特性看基本都是盈利的，可以看出公司對(duì)高管的激勵(lì)非常大。不過(guò)，鑒于該公司的跟投資金中有相當(dāng)大一部分是將年終獎(jiǎng)部分的激勵(lì)拿到跟投進(jìn)去，因此實(shí)際倍數(shù)并沒(méi)有那么多。也就是說(shuō)，公司把企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和管理層進(jìn)行綁定，希望借此來(lái)提高管理效率。

監(jiān)管壁壘

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，人才缺失已經(jīng)在很大程度上制約著許多企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的跳槽也因?yàn)楂C頭的活躍而變得十分頻繁。最大限度留住人才，捆綁員工和企業(yè)收益，是許多地產(chǎn)公司推出項(xiàng)目跟投機(jī)制的初衷。

隨著跟投規(guī)模的擴(kuò)大，這項(xiàng)制度背后涉及的股東與管理團(tuán)隊(duì)利益之爭(zhēng)，成為一個(gè)難以繞開(kāi)的問(wèn)題。

雖然無(wú)論萬(wàn)科還是碧桂園，跟投機(jī)制的實(shí)施對(duì)于提升公司績(jī)效有著積極作用，但回歸到公司運(yùn)營(yíng)上，公司內(nèi)部人士通過(guò)跟投分享了股東原有收益，這涉及到上市公司的道德風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，自從萬(wàn)科實(shí)行跟投機(jī)制以來(lái)，其利潤(rùn)分配情況發(fā)生了輕微變化。2014年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)192.9億元，同比增長(zhǎng)5.41%，其中，歸屬于股東的凈利潤(rùn)為157.5億元，較2013年的151.2億元增長(zhǎng)4.2%，增速低于凈利潤(rùn)增幅，而此時(shí)少數(shù)股東的損益是35.42億元，同比增幅為11.42%，增速高于凈利潤(rùn)。少數(shù)股東分走的凈利潤(rùn)占比為18.36%。

2015年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)259.49億元，同比增長(zhǎng)34.53%，其中，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)僅為181.19億元，少數(shù)股東損益為78.3億元，同比增長(zhǎng)121.06%，分走的凈利潤(rùn)占比提高至30.17%。

為限制內(nèi)部通過(guò)跟投分走股東收益，今年年初，萬(wàn)科通過(guò)公告發(fā)布修訂項(xiàng)目跟投制度細(xì)則的通知，這是該公司跟投制度的第二次修訂，此番修訂的出發(fā)點(diǎn)，便是試圖限制跟投，協(xié)調(diào)股東與管理團(tuán)隊(duì)之間的利益分配。

在全行業(yè)層面，監(jiān)管層也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的跟投出臺(tái)監(jiān)管措施。11月3日晚間，深圳證券交易所下發(fā)關(guān)于《行業(yè)信息披露指引第3號(hào)——上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（2017年修訂）》（下稱《指引》）的通知?！吨敢沸略鰧?duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司與員工共同投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)范等，這被認(rèn)為是對(duì)風(fēng)靡房企的“跟投制度”的規(guī)范。