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資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，降價(jià)促銷最好的地方就是可在最快最短的時(shí)間內(nèi)，一次性集中將房屋銷售出去，回籠資金。而最不利的就是減少了房企利潤(rùn)和年銷售總利潤(rùn)。曾英杰也指出，降價(jià)促銷回籠資金比較快，適合絕大部分的開發(fā)商。但對(duì)于一些高端住宅項(xiàng)目尤其是豪宅項(xiàng)目來說，則要考慮是否會(huì)損害項(xiàng)目品牌。

房產(chǎn)信托

前9個(gè)月3800億流入地產(chǎn)業(yè)

除了向銀行貸款外，開發(fā)商的另一種資金渠道就是信托。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月的2.8萬億資金信托規(guī)模中，有13.4%即約3800億元流入到房地產(chǎn)行業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，在10月，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策再度收緊，房地產(chǎn)信托尤其是以股權(quán)信托形式進(jìn)入房地產(chǎn)的資金快速增長(zhǎng)，甚至可能達(dá)數(shù)百億元，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目短期過橋貸款的利率已高達(dá)36%。不少信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)無論數(shù)量還是余額占比也就在1/3左右，但利潤(rùn)卻能占逾半。

地產(chǎn)人士表示，因?yàn)殚_發(fā)貸信托尤其是作為資本金進(jìn)入開發(fā)企業(yè)的信托資金，開發(fā)商愿意支付的成本一般都在17%以上，一些中小開發(fā)商則要高于20%。除去投資者拿走的10%，剩下的部分都留在信托公司里。因此，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)于信托公司而言是一塊肥肉。

利：解決資金 

弊：銀監(jiān)會(huì)已嚴(yán)查

日前，一紙《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》已下發(fā)到不少信托公司項(xiàng)目經(jīng)理手中，銀監(jiān)會(huì)要求，各地方銀監(jiān)局要嚴(yán)查信托公司為開發(fā)商變相提供貸款的情況，這對(duì)不少以信托資金入股或購買債權(quán)方式的開發(fā)貸款帶來很大影響。

信托最大的好處是直接有效地解決房企資金問題。不過曾英杰表示，隨著銀根的收緊，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)目前也在逐漸的收緊，很多信托公司已暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。對(duì)于很多房企，尤其是中小房企，可行性不高。

面對(duì)資金壓力，專家建議開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)促銷回籠資金。信息時(shí)報(bào)記者 徐鳳 攝（圖文無關(guān)）

民間借貸

中小開發(fā)商轉(zhuǎn)向高息借貸

銀行貸款普遍收緊，信托公司的融資成本也水漲船高，在此情況下，一部分中小開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向昂貴的民間借貸。

日前，天河某樓盤開發(fā)商以10套100多萬元的房產(chǎn)作為抵押，通過民間借貸擔(dān)保方式以高息換取400萬元的短期貸款，貸款時(shí)間為一個(gè)月，月息為4%。該開發(fā)商無奈地表示，現(xiàn)在銀行對(duì)開發(fā)商的貸款基本上關(guān)上了閘門，尤其是中小房地產(chǎn)商，本來上個(gè)月就向銀行申請(qǐng)了1000萬元貸款，但遲遲沒有批下來。沒有了資金來源，樓盤施工進(jìn)度幾乎停了下來。為了趕上年底這波推盤熱潮，開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向高額利息的民間借貸。

某擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人告訴記者，目前市場(chǎng)上的民間借貸月息一般在4分到5分之間(即4%～5%)，而且90%都是熟人介紹做擔(dān)保，當(dāng)天就可放款。該人士還表示，之前來向他們借款的各行各業(yè)都有，而最近開發(fā)商逐漸多了起來，并且借貸數(shù)額都比較大。

利：暫時(shí)解困

弊：飲鴆止渴

隨著房產(chǎn)新政的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道正在逐漸收窄。雖然民間借貸在開放商的資金來源中占比最小，但如今已成為“救急之道”。不過，專家指出，這種方式只能暫時(shí)解決開發(fā)商的資金困境，從長(zhǎng)期來看，有資金壓力的地產(chǎn)商還必須贏得更多買家才行。

謝逸楓表示，民間借貸的最大利益點(diǎn)就是可直接解決房企資金緊缺的困難，不需要通過下降房?jī)r(jià)去回收資金。但在銀行貸款利率高企的情況下，貸款融資也是很有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)槿谫Y成本較高。曾英杰也認(rèn)為，這種方式無疑是飲鴆止渴，開發(fā)商即使是通過民間借貸拿到資金，也必須盡快銷售以回籠資金，否則后續(xù)的開發(fā)會(huì)有更多問題。

合作開發(fā)

“三舊”改造促進(jìn)聯(lián)合開發(fā)

在資金壓力下，開發(fā)商們合作開發(fā)正逐漸成為趨勢(shì)。一般來說，本土開發(fā)商在拿地上有優(yōu)勢(shì)，而外來開發(fā)商則有較強(qiáng)的資金實(shí)力及專業(yè)素質(zhì)，雙方合作開發(fā)可在提高產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)降低開發(fā)的成本。

今年以來，與政府合作、尋找“三舊”改造地塊成為許多開發(fā)商“拿地”的重要方式之一，多宗“三舊”改造地塊均被開發(fā)商拿下。

去年8月，由富力、合景泰富、新鴻基三家地產(chǎn)大佬聯(lián)手打造的獵德城中村改造正式動(dòng)工，標(biāo)志著廣州首個(gè)由開發(fā)商投資的城中村改造進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的工程階段。該項(xiàng)目投資高達(dá)100億元，由富力和合景泰富在2007年9月以46億元的天價(jià)拿下；此后新鴻基加入，三家各占1/3的股份。該項(xiàng)目涉及大型商業(yè)中心、高檔酒店、甲級(jí)寫字樓及服務(wù)式公寓等商業(yè)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在未來的“三舊”改造中，這種聯(lián)合開發(fā)的模式將越來越多。因?yàn)橐话銇碚f，“三舊”改造的規(guī)模大，成本高，僅靠一家開發(fā)商的實(shí)力很難“吃下”。

利：降低風(fēng)險(xiǎn) 

弊：易生糾紛

據(jù)悉，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)通常有以下三種方式：一是法人型聯(lián)合開發(fā)，即聯(lián)合開發(fā)方組建新的法人，雙方出資成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。二是合作型聯(lián)合開發(fā)，即組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，合作雙方各派人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目。三是合同性聯(lián)合開發(fā)，即不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目，目前市場(chǎng)中不少開發(fā)商的合作都屬于第三種。

謝逸楓表示，合作開發(fā)最有利于房企化解資金危險(xiǎn)和投資開發(fā)的困難，安全而穩(wěn)定地獲得利潤(rùn)，但卻影響到房企的利潤(rùn)和收益，也不利于房企獨(dú)立開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)積累。此外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，由于每家企業(yè)的開發(fā)理念有所不同，容易在合作過程中產(chǎn)生糾紛。

賣地求錢

中小房企拋地心切尋求合作

近期，記者從業(yè)內(nèi)消息人士處了解到，部分手中有土地卻缺乏資金的中小開發(fā)商，正在主動(dòng)尋找實(shí)力型開發(fā)企業(yè)，有意轉(zhuǎn)讓土地。據(jù)悉，隨著土地、貸款等系列政策組合拳的出臺(tái)，一些早年拿到地的開發(fā)商也正處于苦惱之中。

日前，一位正在尋覓土地的開發(fā)企業(yè)人士向記者透露，經(jīng)歷了前兩年的“跑馬圈地”以及一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題，轉(zhuǎn)為了當(dāng)前的“錢荒”，不少中小開發(fā)商紛紛發(fā)出了尋求土地合作的信息，急切地想出讓土地。

廣州某大型房地產(chǎn)集團(tuán)人士表示，該集團(tuán)一直對(duì)于土地出讓的信息十分關(guān)注，但作為尋地企業(yè)，該集團(tuán)更青睞于股權(quán)收購的方式獲得土地。如果是合作開發(fā)項(xiàng)目，公司希望所占比例至少在75%以上。也即是說，多數(shù)房地產(chǎn)大鱷都希望完全擁有土地所有權(quán)，將之前的開發(fā)商和土地關(guān)系完全撇清。

利：來錢很塊

弊：賣地易買地難

根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控新政策細(xì)則，今后土地閑置兩年就將被收回使用權(quán)。這對(duì)一些中小房地產(chǎn)商來說，手頭的土地必將成為燙手山芋，為此，多數(shù)中小開發(fā)商開始“離場(chǎng)”，大量拋售手中的土地。對(duì)此，曾英杰認(rèn)為，土地是開發(fā)商安身立命的根本，賣地容易買地難，不應(yīng)輕易采取賣地的做法。

專家觀點(diǎn)

資深房地產(chǎn)專家謝逸楓：大小房企融資方式應(yīng)各異

由于房企綜合實(shí)力、發(fā)展基礎(chǔ)和項(xiàng)目開發(fā)程度等情況不同，大型房企如果沒有很大的資金壓力，僅是庫存和銷售上有壓力，只需合理采取降價(jià)促銷的方式，就可解決因拿地或項(xiàng)目投資過多而出現(xiàn)的資金緊張局面，比如恒大。

而中小房企屬于資金特別緊張，或是不解決資金問題就會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)或停工等，最好的辦法就是尋求民間貸款，這樣可直接解決資金問題。如果是上市房企有資金緊張的問題，可采取信托融資解決資金問題。

經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰：降價(jià)促銷方式是最明智選擇

從融資成本來看，民間借貸>銀行貸款>信托>合作開發(fā)>降價(jià)促銷>拋地；從融資難易程度來看，降價(jià)促銷和拋地是比較容易的，而銀行貸款和信托則比較難。

對(duì)于房源充足的開發(fā)商而言，無論是大開發(fā)商還是中小開發(fā)商，降價(jià)促銷回籠資金是比較明智的選擇。對(duì)于房源不足，而且項(xiàng)目多處于開發(fā)中的房企，選擇合作開發(fā)則是比較理性的選擇。