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繼中、農(nóng)、工、建等四行相繼收緊新增開(kāi)發(fā)貸款審批之后，銀監(jiān)會(huì)近日要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局要對(duì)自查情況進(jìn)行核實(shí)，并于12月下旬將房地產(chǎn)信托的核查及處理結(jié)果書(shū)面上報(bào)銀監(jiān)會(huì)。

與此同時(shí)，一份《關(guān)于加強(qiáng)當(dāng)前重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的通知》（下稱《通知》）也于11月中旬下發(fā)至各銀監(jiān)局和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，對(duì)政府融資平臺(tái)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、管控流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等均提出明確具體的要求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在融資渠道逐漸收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈或?qū)⒊掷m(xù)吃緊。

開(kāi)發(fā)商“籌錢(qián)”各有招數(shù)

受到國(guó)務(wù)院長(zhǎng)達(dá)半年多的政策調(diào)控，除了兩成大房企前10月基本完成今年的銷售業(yè)績(jī)和指標(biāo)外，目前大部分房企的資金還是沒(méi)有完成年銷售任務(wù)。

因此，在年底即將到來(lái)之際，開(kāi)發(fā)商唯有采取降價(jià)促銷、民間借貸、合作開(kāi)發(fā)、信托、拋地、銀行貸款等策略，才能突破資金鏈?zhǔn)站o這一“生死門(mén)”。

收緊房企貸款

不得超過(guò)在建工程五成

根據(jù)《通知》要求，大型房企集團(tuán)要以集團(tuán)為單位，以名單為基礎(chǔ)，實(shí)行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過(guò)在建工程的五成。大額度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)涵蓋銀行持有的房地產(chǎn)公司短期、中期票據(jù)以及其他形式的各類授信。

銀監(jiān)會(huì)對(duì)60家大型房企集團(tuán)的分析顯示，當(dāng)前，銀行對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險(xiǎn)突出，集團(tuán)互?，F(xiàn)象有所上升。6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額較年初增長(zhǎng)了22.3%。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，60家房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè)，平均每家集團(tuán)71個(gè)。

銀監(jiān)會(huì)稱，對(duì)于存在高價(jià)購(gòu)地、跨業(yè)經(jīng)營(yíng)、過(guò)度擴(kuò)張、負(fù)債率偏高等問(wèn)題的高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)密切關(guān)注其經(jīng)營(yíng)狀況，一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時(shí)采取保全措施。同時(shí)，對(duì)有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)貸款和貸款展期。

《通知》還要求，建成之后的項(xiàng)目貸款應(yīng)立即進(jìn)入還本期，原則上每年至少兩次等額還本，有的小額貸款可爭(zhēng)取做到每季還本，利隨本清，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確暴露和穩(wěn)步緩釋，嚴(yán)格防止“常青貸款”。

影響

房企貸款難度加大

經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰認(rèn)為，《通知》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款提出了不少明確的要求，可以預(yù)見(jiàn)，隨著政策的落實(shí)，無(wú)論是大型還是小型房企，從銀行拿到貸款的難度將加大。尤其對(duì)于負(fù)債率較高的房企來(lái)說(shuō)，貸款會(huì)更難?！敖阢y根收緊的趨勢(shì)越來(lái)越明確，對(duì)于發(fā)展商而言，這不是一個(gè)好信號(hào)。對(duì)于資金鏈較緊的開(kāi)發(fā)商，建議趁年底的銷售節(jié)點(diǎn)降價(jià)走量，回籠資金?！?/p>

開(kāi)查房產(chǎn)信托

12月下旬上報(bào)核查結(jié)果

近日，針對(duì)“中、農(nóng)、工、建等四行停止新增開(kāi)發(fā)貸款審批”風(fēng)波，記者采訪了解到，四行雖然否認(rèn)了對(duì)房企停止開(kāi)發(fā)貸款的審批，但都明確表示，年底信貸額度有限，放款要根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)情況來(lái)決定。

繼四行收緊開(kāi)發(fā)貸款之后，銀監(jiān)會(huì)近日開(kāi)查房產(chǎn)信托，開(kāi)發(fā)商融資渠道再次收緊。據(jù)媒體報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)本周下發(fā)通知，要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局要對(duì)自查情況進(jìn)行核實(shí)，于12月下旬將房地產(chǎn)信托的核查及處理結(jié)果書(shū)面上報(bào)銀監(jiān)會(huì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房貸收緊、成交量下滑等情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈或?qū)⒊掷m(xù)吃緊。

記者了解到，由于年底房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求較大，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈瀕于斷裂。所以信托公司成為房地產(chǎn)企業(yè)短期資金融通的“救命稻草”。而銀監(jiān)會(huì)對(duì)房產(chǎn)信托的開(kāi)查，再次減少了開(kāi)發(fā)商的融資渠道，對(duì)資金不怎么充足的房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。

現(xiàn)在各家銀行已開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“敬而遠(yuǎn)之”，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力陡升。據(jù)中國(guó)證券報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)此前內(nèi)部調(diào)研，選取的60家大型房地產(chǎn)集團(tuán)樣本中，三成企業(yè)的負(fù)債率已超過(guò)70%。另外，大型房企多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、貸款集中到期等諸多值得重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也在調(diào)研中暴露出來(lái)。

影響

大型房企信貸被圍堵

在融資渠道持續(xù)收窄的情況下，房企資金鏈將面臨怎樣的境遇？地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，綜合之前的停發(fā)開(kāi)發(fā)商貸款、限制開(kāi)工時(shí)間、限制落成時(shí)間來(lái)看，政府是希望堵死開(kāi)發(fā)商除了銷售以外的所有回籠資金途徑，逼迫開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手上的土地，并通過(guò)銷售回籠資金，最終實(shí)現(xiàn)降價(jià)的目的，“中小房企的融資途徑比較單一，只有大房企的融資途徑比較多。所以如果真的是全面圍堵，受影響的將主要是大開(kāi)發(fā)商?！?/p>

滿堂紅研究高級(jí)經(jīng)理周峰表示，假如銀監(jiān)會(huì)敦促信托公司收緊其對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金輸出，必然會(huì)令自有資金不足的企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加困難，也影響到項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)及銷售等一系列環(huán)節(jié)。據(jù)周峰分析，假如開(kāi)發(fā)企業(yè)在短期內(nèi)，特別是現(xiàn)在年底銀行的信貸額度基本用完的情況下，無(wú)法借到足夠的開(kāi)發(fā)貸款，便會(huì)影響到已動(dòng)工項(xiàng)目的施工進(jìn)度。由于目前市場(chǎng)大環(huán)境偏弱，通過(guò)銷售環(huán)節(jié)回籠資金有限，開(kāi)發(fā)企業(yè)只好把融資渠道拓寬到信托方面。

降價(jià)促銷

萬(wàn)科、恒大率先全面降價(jià)

在連續(xù)兩輪調(diào)控下，有的房企迫不及待地進(jìn)行降價(jià)，以銷售回籠資金。近期，萬(wàn)科武漢分公司官網(wǎng)顯示，其旗下在售的5大項(xiàng)目同時(shí)推出優(yōu)惠活動(dòng)，包括每周5大項(xiàng)目各推出10套“一口價(jià)”特供房源，購(gòu)房即送11888元家電基金等。雖然武漢萬(wàn)科的有關(guān)人士稱，武漢萬(wàn)科并未降價(jià)，只是“感恩回饋”。但由于此時(shí)正處于二次調(diào)控下的敏感期，龍頭老大實(shí)行的促銷計(jì)劃，迅速被視作萬(wàn)科全國(guó)降價(jià)的前兆。有業(yè)內(nèi)專家指出，近日北京萬(wàn)科聯(lián)手五礦以52.27億元的高價(jià)拿下北京市海淀區(qū)兩塊居住用地，即使萬(wàn)科今年銷售已創(chuàng)出新高，但要拿現(xiàn)金來(lái)彌補(bǔ)建設(shè)和土地款仍有缺口，因此采取降價(jià)的促銷措施不得不讓業(yè)界懷疑。

繼武漢萬(wàn)科后，恒大地產(chǎn)也掀起降價(jià)風(fēng)潮。日前，沈陽(yáng)恒大華府項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)，并推出“8.5折加額外9.7折”的優(yōu)惠活動(dòng)。據(jù)了解，該集團(tuán)已啟動(dòng)了“全國(guó)聯(lián)銷10億大優(yōu)惠”的新一輪營(yíng)銷攻勢(shì)，廣東三大項(xiàng)目均在活動(dòng)行列。例如金沙洲高端項(xiàng)目恒大綠洲將不分樓層推出一口價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米特惠單位，對(duì)介紹新買(mǎi)家的舊業(yè)主實(shí)施雙方獎(jiǎng)勵(lì)等。

經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，近期銀根收緊的趨勢(shì)越來(lái)越明確，預(yù)計(jì)明年貨幣政策和財(cái)政政策都會(huì)趨緊，一旦市場(chǎng)人氣不足，開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷售回籠資金的壓力會(huì)更大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有可能在二三線城市先降價(jià)進(jìn)行促銷回籠資金，就像萬(wàn)科在北京高價(jià)拿地，而在武漢降價(jià)賣房一樣。

利：回籠資金

弊：或損品牌

據(jù)了解，恒大在年初即上調(diào)銷售目標(biāo)至360億元，7月12日宣布再度上調(diào)至400億元，成為唯一一家逆市上調(diào)銷售目標(biāo)的龍頭企業(yè)。目前，恒大又提前兩個(gè)月完成上調(diào)后的年銷售目標(biāo)。相關(guān)人士透露，今年恒大銷售額還有望突破500億元，成為“500億軍團(tuán)”中的一員。