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市場(chǎng)猜想

房?jī)r(jià)下跌將會(huì)影響到誰(shuí)

正如2008年萬科在發(fā)起降價(jià)策略之前，王石提出了拐點(diǎn)論，這次在武漢萬科降價(jià)之前，王石又表示“面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化，我們將始終堅(jiān)持按購(gòu)房者愿意接受的價(jià)格出售房屋”。

那么如果萬科的降價(jià)行動(dòng)再次引起2008年那樣的降價(jià)潮，對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？

首當(dāng)其沖的是銀行將面臨一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，近年來，我國(guó)各家銀行都在做關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試，客觀上反映了房?jī)r(jià)下跌對(duì)其影響將是致命的。房?jī)r(jià)下跌將給銀行帶來兩方面的影響，一方面是個(gè)人按揭貸款，另一方面是開發(fā)商貸款。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，如果房?jī)r(jià)大幅回落超過30%，個(gè)人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對(duì)于整個(gè)銀行系統(tǒng)而言，這種風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。近兩年來房地產(chǎn)交易量大幅上漲，以北京為例，2009年，全年新舊房成交套數(shù)達(dá)到了42萬套，以80%的人申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款計(jì)算，就有將近34萬人。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，很可能導(dǎo)致這部分“斷供”。

同樣，在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將出現(xiàn)較快速度的提高。

其次，房?jī)r(jià)下跌對(duì)于已購(gòu)房者而言也會(huì)產(chǎn)生較大影響，主要體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)的貶值，可能引發(fā)退房潮的出現(xiàn)。2008年，由于開發(fā)商宣布降價(jià)，導(dǎo)致全國(guó)各地涌現(xiàn)出不少退房糾紛，北京甚至出現(xiàn)了購(gòu)房者因?yàn)榻祪r(jià)而將開發(fā)商告上法院的事件。

最后，房?jī)r(jià)下跌影響最為直接的將是開發(fā)商，如果房?jī)r(jià)大幅下跌，就意味著開發(fā)商的投資失敗，一方面可能向政府退地，另一方面在建項(xiàng)目也可能出現(xiàn)爛尾。

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萬科北京“被毛坯”

2009年12月15日，在北京首個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目竣工交付儀式上，王石表示，2010年萬科將撤出毛坯房市場(chǎng)，全面開展住宅精裝修，這也是萬科未來實(shí)現(xiàn)綠色建筑產(chǎn)業(yè)化的第一個(gè)步驟，其后便是住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色住宅。

然而今年11月20日即將開盤的萬科紅項(xiàng)目中，住宅部分均為毛坯房，預(yù)計(jì)價(jià)格為2.9萬元/平方米，為何在萬科提出全面精裝修口號(hào)后不到一年的時(shí)間，萬科紅再次出現(xiàn)毛坯房呢？

其實(shí)萬科紅是被毛坯的。由于連續(xù)受到兩次政策調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)于高價(jià)房并不認(rèn)可，2萬元以下產(chǎn)品廣受市場(chǎng)歡迎；另一方面，二次調(diào)控后，北京市場(chǎng)3萬元以上的項(xiàng)目基本上已經(jīng)停止了供應(yīng)，在10月份開盤的24個(gè)項(xiàng)目中僅有2個(gè)，在11月上半月拿到預(yù)售資格的18個(gè)項(xiàng)目中僅有1個(gè)。這是造成萬科紅把價(jià)格定在2.9萬元/平方米和出現(xiàn)毛坯房的主要原因。

萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，萬科從來沒有放棄過全面開展住宅精裝修的戰(zhàn)略。對(duì)于萬科紅出現(xiàn)的毛坯房，萬科將采取靈活的策略，在與客戶簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，將與客戶簽訂一個(gè)精裝修協(xié)議書，客戶可根據(jù)自身情況選擇，既可以讓開發(fā)商交付毛坯房，也可以選擇交付精裝修房。目前關(guān)于每平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)還沒有確定下來。