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房企缺血 房價(jià)承壓

近期全國多地頻頻出現(xiàn)的“血荒”現(xiàn)象引起社會(huì)多方關(guān)注，但對不少房地產(chǎn)企業(yè)來說，要不了多久，可能也要為“血荒”而發(fā)愁了，不同的是，企業(yè)的“血”是資金而已。

從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源來看，主要來自于幾個(gè)方面：開發(fā)貸款、外資、自籌資金，和以定金、預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款為主的其他資金。從資金支出來看，房地產(chǎn)資金支出主要是開發(fā)投資、土地購置費(fèi)、商業(yè)銀行貸款的本金償還和利息支出，以及稅收支出。

從房地產(chǎn)企業(yè)支出數(shù)額來看，廣發(fā)證券(59.81,1.46,2.50%)根據(jù)前三季度已公布的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，今年全年總支出將接近7萬億元。但由于今年開工面積的加大，未來持續(xù)資金注血需求也在不斷加大?？蓮馁Y金來源上看，隨后的情況卻已不容樂觀：調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺(tái)將再次引起市場的觀望，住建部隨之上調(diào)住房公積金存貸款利率，限購政策的出臺(tái)直接減少了商品房的成交量，進(jìn)而不利于開發(fā)商的銷售回款；央行加息使得地產(chǎn)企業(yè)的資金成本提升；商品房預(yù)售資監(jiān)管、土地增值稅的稽查與清算，將進(jìn)一步壓縮房企資金運(yùn)用空間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年1~9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為36.4%，而商品房銷售面積同比增速僅為8.2%。銷售面積增速持續(xù)放緩將直接減少房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款，這些資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中約占40%。

“這種低回報(bào)、高投入的局面勢必將加緊開發(fā)商資金的緊張，新出臺(tái)的銀行按揭首付至少三成的政策也將加劇這種緊張局面。在證券市場融資被暫時(shí)關(guān)閉、信貸融資被收緊的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈日漸趨緊已經(jīng)明顯成為一個(gè)客觀的現(xiàn)實(shí)?！笔缆?lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌稱。

實(shí)際發(fā)生的情況也正是如此。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月28日，900多家已經(jīng)披露三季報(bào)的上市公司經(jīng)營性現(xiàn)金流已經(jīng)從一季度的-230.34億元，回升至三季度的704.10億元。而83家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流卻是-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。

這83家房企中，去年同期經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)的公司僅18家，而今年三季度末則達(dá)到了54家，同比增長了3倍。其中，“萬保金招”四大地產(chǎn)龍頭的現(xiàn)金流同比下滑情況十分嚴(yán)重。這四家公司前三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈值均低于-10億元，保利地產(chǎn)(14.77,0.25,1.72%)更是達(dá)到-261.08億元，而去年同期這四家公司的現(xiàn)金流均為正值。除了經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降外，83家上市房企三季度末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也僅為160.26億元，相比去年同期的644.31億元下降了75.13%。而同期83家房企的負(fù)債總額高達(dá)6665.31億元。

更加明確而雪上加霜的消息是：10月26日，在銀監(jiān)會(huì)召開的2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。

“房地產(chǎn)開發(fā)不同于別的行業(yè)，資金占用高、周轉(zhuǎn)時(shí)間長，如果不給貸款，這樣耗下去，最后的結(jié)果會(huì)是什么？很簡單，兩個(gè)字‘降價(jià)’。”招商銀行(15.44,0.08,0.52%)宏觀與策略分析師徐彪對此表示，并且他預(yù)計(jì)，一旦開始降了，市場對于價(jià)格走勢的預(yù)期將會(huì)發(fā)生戲劇性逆轉(zhuǎn)，當(dāng)預(yù)期逐漸形成以后，價(jià)格只能一路向下走，形成新一輪惡性循環(huán)。記者對多家機(jī)構(gòu)的采訪中也發(fā)現(xiàn)，對未來12個(gè)月房價(jià)走勢的判斷，最保守的是回落20%。

調(diào)控政策長期化

房價(jià)惡性循環(huán)的預(yù)測雖然現(xiàn)在還沒有發(fā)生，但房價(jià)回落已經(jīng)成為近期調(diào)控政策劍指的明確目標(biāo)。10月份，與房地產(chǎn)直接、間接相關(guān)的調(diào)控政策，無論從出臺(tái)密集度還是力度來看，稱之為“政策潮”絕不過分。進(jìn)入11月，調(diào)控政策的出臺(tái)仍然沒有歇止的意思。

11月2日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，其中主要內(nèi)容包括：第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。以及停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

據(jù)偉業(yè)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研究部分析認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場上的純投資投機(jī)客已經(jīng)控制在了5%以內(nèi)，取消7折優(yōu)惠利率及公積金貸款政策的部分內(nèi)容，其目標(biāo)顯然并非沖著投資投機(jī)炒房客，受這些政策影響的主要是首次置業(yè)的自住型購房者。

“這些都在表明，對房地產(chǎn)的調(diào)控在持續(xù)深化中?！敝行沤ㄍ妒紫暧^分析師魏鳳春表示。他認(rèn)為這些都預(yù)示著政府對管理資產(chǎn)泡沫的決心和實(shí)質(zhì)動(dòng)作，“房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅，但并不意味著‘重復(fù)過去’的機(jī)會(huì)，調(diào)控的長期化和利益秩序重建來臨。”魏鳳春坦言。