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新華網(wǎng)11月8日訊  樓市“二次調(diào)控”開始后的一個(gè)多月來，有一個(gè)名詞就在一直攪動(dòng)著房產(chǎn)市場(chǎng)中各方的神經(jīng)，它就是“退房潮”。與此同時(shí)，《全國各地樓市涌現(xiàn)“退房潮”》、《樓市回調(diào)引發(fā)退房潮》、《京城豪宅遭遇退房潮》、《限購令“速凍”引發(fā)退房潮》……等醒目標(biāo)題在資訊發(fā)達(dá)的當(dāng)下幾乎是隨處可見。

“不少退房者實(shí)際上并不是不想買，而是行政限購出臺(tái)后不得不‘被退房’了?！?1月2日，在鏈家地產(chǎn)北京惠新西街店門口，一位高級(jí)置業(yè)顧問這樣給《投資者報(bào)》記者解釋，即便如此他也坦言，原先與自己一直在聯(lián)系的許多想買房的客戶，“現(xiàn)在再約看房已經(jīng)不愿意去了?！?/p>

無論近來退房的人是緣于新政障礙，還是出于那種像買錯(cuò)了東西一樣有點(diǎn)后悔的感覺，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)正在顯示著一個(gè)客觀事實(shí)：房地產(chǎn)成交量自10月中旬開始正在急劇下滑。

“政策加碼已經(jīng)促使房產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入觀望期，樓市的成交量也正在沿著二次觸底的趨勢(shì)發(fā)展?！笔缆?lián)地產(chǎn)(33.79,0.15,0.45%)首席分析師王海斌對(duì)《投資者報(bào)》記者分析道，“成交量的二次探底和房產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)將使開發(fā)商資金鏈日趨收緊，因此成交量二次探底很可能成為引發(fā)房?jī)r(jià)開始下跌的主要因素。”王海斌表示。

而在《投資者報(bào)》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，王海斌的判斷正在一點(diǎn)一點(diǎn)成為現(xiàn)實(shí)。

爭(zhēng)議“退房潮”

“近兩三周，來我們這里咨詢的客戶中，因退房引發(fā)的房產(chǎn)糾紛能占到六成以上。”北京世紀(jì)律師事務(wù)所合伙人趙東告訴記者，據(jù)其大致總結(jié)，和8月初樓市開始有回暖跡象時(shí)相比，近來的退房糾紛主要是買房違約退房，而就在兩個(gè)月前，他接觸到的退房糾紛中的起因還主要是賣方因惜售而悔約。

而引發(fā)買房違約退房的原因，主要是自9月底以來的樓市二次調(diào)控政策潮，其中截至目前已有14個(gè)城市出臺(tái)的“限購令”更是主要因素。

趙東分析，因政策法規(guī)變化導(dǎo)致的退房現(xiàn)象主要是這樣形成的：在各個(gè)城市出臺(tái)“限購令”之前，因樓市反彈，許多觀望已久的人們開始入市買房。買房的過程包括看房選房、辦理按揭、交定金、簽訂認(rèn)購合同、從官方網(wǎng)站打印買賣合同、確認(rèn)后再到網(wǎng)上備案等步驟。完成這些流程新房需7至10天，二手房則需更長(zhǎng)時(shí)間。而自“二次調(diào)控”開始后，一些買房者交了定金、簽訂了認(rèn)購合同，但還沒來得及網(wǎng)簽之時(shí)，就遭遇當(dāng)?shù)亍跋拶徚睢钡耐蝗怀雠_(tái)，“限購令”規(guī)定一戶家庭只能新購一套住房，且要求自發(fā)布之日起執(zhí)行，因此那些沒有完成網(wǎng)簽的購房合同就在貸款、過戶等方面均遭禁而只能選擇退房，糾紛也隨之而起。

那么這一現(xiàn)象能在多大程度上得以擴(kuò)散？中原地產(chǎn)測(cè)算后預(yù)計(jì)，因“二次調(diào)控”一系列政策，整個(gè)全國一、二手房市場(chǎng)可能在四季度增加超過10萬套左右的退房。

對(duì)于這種判斷，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為，實(shí)際發(fā)生的可能性并不大。其依據(jù)主要在于對(duì)于購房者而言，因退房造成的違約損失比因調(diào)控政策而增加的購房成本要多，這樣會(huì)促使絕大多數(shù)購房者權(quán)衡利弊之后放棄退房打算。另外，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為調(diào)控政策從中期看是為解決房地產(chǎn)供需的結(jié)構(gòu)性問題，長(zhǎng)期看，購房者對(duì)房?jī)r(jià)向上的預(yù)期依然存在，因此大規(guī)模的“退房潮”難以形成。

成交量“二次探底”

雖然對(duì)于已經(jīng)購房者會(huì)不會(huì)退房的爭(zhēng)論還在進(jìn)行之中，但以“限購令”為首的一系列調(diào)控政策對(duì)欲購而未購房者起到威懾作用已經(jīng)相當(dāng)明顯，剛剛過去的10月份樓市人氣較9月明顯遜色。

根據(jù)浙商證券對(duì)北京、上海、杭州、南京、長(zhǎng)沙、成都、東莞等15個(gè)重點(diǎn)一、二線城市跟蹤監(jiān)測(cè)：10月第一周這15個(gè)重點(diǎn)城市的總成交套數(shù)和成交面積環(huán)比就分別大幅下挫了57.19%和59.31%；第二周，由于成交數(shù)據(jù)備案的滯后性，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了反彈，隨后便開始了加速下降；第三周，這15個(gè)重點(diǎn)城市的總成交套數(shù)和成交面積分別僅為40669套和403.93萬平方米，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別回調(diào)了10.06%和10.93%；至第四周成交套數(shù)和成交面積環(huán)比更是分別下降了22.57%和20.40%，降幅環(huán)比分別加快了12.51個(gè)百分點(diǎn)和9.47個(gè)百分點(diǎn)。其中，重慶商品房成交環(huán)比下滑超7 成，涉及成交面積達(dá)80萬平方米，位于跌幅榜首位，其次為南京，下跌43%。

而從一、二線城市的具體情況看，一線城市由于受到限購令的影響，成交量的下滑速度和幅度遠(yuǎn)大于二線城市。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市最新成交量較10月中上旬的高點(diǎn)下降了45%，而二線城市的下降幅度則為15%。整個(gè)10 月份，北京網(wǎng)上期房簽約面積約78.59萬平方米，環(huán)比降幅31%，同比降幅39%；上海一手住宅成交約170萬平方米，同比下降31%，環(huán)比下降8個(gè)百分點(diǎn)；深圳一手房成交45.68萬平方米，同比下降8.64%，環(huán)比降幅為1.4%。

“成交量加速下滑已經(jīng)開始反映趨勢(shì)的轉(zhuǎn)向，目前的市場(chǎng)自8月出現(xiàn)反彈之后已經(jīng)重回觀望期。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌分析道。

王海斌介紹，世聯(lián)地產(chǎn)9月中下旬針對(duì)全國購房者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，六成購房者認(rèn)為8、9月份的樓市成交回暖是短期現(xiàn)象。其中，一類城市購房者認(rèn)為是短期反彈的比例為66.7%，明顯高于二、三類城市的55.3%。9月底以來的政策加碼恰恰吻合了這部分購房者的預(yù)期，強(qiáng)化了投資者的觀望心理，因此其預(yù)計(jì)未來成交量將持續(xù)下滑，尤其是購房者認(rèn)為“短期反彈”比例較高的一類城市。

據(jù)王海斌介紹，通過對(duì)2007年“9?27”新政后市場(chǎng)狀況的分析，世聯(lián)地產(chǎn)研究部門發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均經(jīng)歷了量跌價(jià)滯、量升價(jià)穩(wěn)、量?jī)r(jià)齊跌、量升價(jià)跌、量?jī)r(jià)齊升五個(gè)階段。

與之對(duì)比，本次調(diào)控過程也呈現(xiàn)出極大相似性。

在本輪調(diào)控新政伊始，信貸、稅收和土地政策三管齊下，新政后僅兩個(gè)月，一線城市成交量快速下跌54%進(jìn)入谷底，同時(shí)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比并沒有降低，這意味著市場(chǎng)進(jìn)入第一階段。8、9月份的市場(chǎng)成交回暖，宣告市場(chǎng)進(jìn)入第二階段即量升價(jià)穩(wěn)；9月29日，中央政府“五項(xiàng)措施”出臺(tái)，給各地樓市打了一劑強(qiáng)力“退燒針”，宣告第三階段的開始，剛剛過去的10月份已經(jīng)顯現(xiàn)出該階段的一些特點(diǎn)，這意味著接下來市場(chǎng)將出現(xiàn)的局面是——量?jī)r(jià)齊跌。

分析之所以會(huì)出現(xiàn)“二次觸底”的局面，世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，這是市場(chǎng)價(jià)格底線與購房者心理承受底線之間博弈的結(jié)果。成交量首次觸底之后價(jià)格依然堅(jiān)挺，部分持有觀望心態(tài)的客戶對(duì)政策看空，認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌可能性不大，于是急于出手，導(dǎo)致市場(chǎng)局部回暖，市場(chǎng)進(jìn)入第二階段。但此時(shí)成交量仍處于低位，開發(fā)商迫于資金壓力，不得不降價(jià)回款促銷，市場(chǎng)進(jìn)入第三階段，價(jià)格呈下行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)看空者繼續(xù)觀望，成交量二次觸底。直到價(jià)格下降到部分客戶的心理預(yù)期之后，這部分需求逐漸釋放，市場(chǎng)才會(huì)進(jìn)入第四階段，價(jià)格底部繼而形成。

“直到成交量的二次觸底完成后，價(jià)格低谷才能形成，但由于本次樓市調(diào)控政府決心很大，導(dǎo)致調(diào)控周期將會(huì)很長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來價(jià)格觸底后不會(huì)出現(xiàn)上一輪政策退出時(shí)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的現(xiàn)象，中國樓市或進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。”王海斌表示。