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“現(xiàn)在去地鋪?zhàn)稍兺顿Y機(jī)會(huì)，置業(yè)顧問(wèn)首先推薦的會(huì)是買商鋪，買寫字樓。”深圳市德思勤置業(yè)總經(jīng)理葉世育近期一直在觀察“限購(gòu)令”下的房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向，“有跡象顯示，資金正向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)?！?/p>

寫字樓售價(jià)月漲19.4%

“限購(gòu)令”正式實(shí)施的10月份，商業(yè)地產(chǎn)的主要組成部分寫字樓出現(xiàn)量跌價(jià)漲走勢(shì)。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳寫字樓銷售60296平方米，環(huán)比下滑46.4%，而銷售均價(jià)達(dá)到35254元/平方米，環(huán)比9月份的29521元，大漲19.4%。

新一輪住宅調(diào)控于4月強(qiáng)力啟動(dòng)，而商業(yè)地產(chǎn)的租金呈現(xiàn)穩(wěn)定上揚(yáng)的走勢(shì)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2010年第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓和優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比聯(lián)袂上漲。其中，甲級(jí)寫字樓整體空置率10.5%，環(huán)比下降了1.4個(gè)百分點(diǎn)，而租金水平錄得較大增幅，環(huán)比增長(zhǎng)10.8%。整體平均值達(dá)到135.4元每平方米每月。深圳優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)旺盛的需求和持續(xù)走低的空置率也推高租金，第三季度錄得環(huán)比增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到795.4元每平方米每月。

據(jù)分析，寫字樓租賃需求主要來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張。深圳金融行業(yè)上半年增加值同比增長(zhǎng)13%，比同期GDP增速快1.4個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇跡象向更多行業(yè)蔓延，對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求也產(chǎn)生帶動(dòng)作用。如，第三季度半導(dǎo)體制造企業(yè)Ramtron和服裝企業(yè)曼妮芬分別在甲級(jí)項(xiàng)目擴(kuò)張了大面積辦公室。

意向客戶明顯增加

“9月30日深圳發(fā)布住宅‘限購(gòu)令’后，前來(lái)地鋪?zhàn)稍兩虡I(yè)地產(chǎn)的客戶明顯增多?！?21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧表示，10月初以來(lái)，不少原來(lái)有意購(gòu)買住宅的客戶，紛紛轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)的意向購(gòu)買者。由于買商業(yè)地產(chǎn)從選擇到認(rèn)購(gòu)、貸款及成交，前后大約需要兩個(gè)月時(shí)間，因此，預(yù)計(jì)深圳商業(yè)地產(chǎn)成交量的增長(zhǎng)將在11、12月的數(shù)據(jù)中才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

楊創(chuàng)慧介紹，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)每天都對(duì)客戶情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，10月份，其在深圳的近百個(gè)地鋪反饋的信息是，相比“限購(gòu)令”前，商業(yè)地產(chǎn)意向客戶大幅增加了兩成，實(shí)際成交量也有所上升?？蛻魧?duì)商鋪的興趣比較濃厚。位于東門、華強(qiáng)北及南山中心區(qū)的高端商鋪備受關(guān)注；首次置業(yè)者由于經(jīng)驗(yàn)及資金有限，更傾向于在龍華、寶安的軌道交通節(jié)點(diǎn)，尋找價(jià)位合理、具有較大成長(zhǎng)空間的商業(yè)物業(yè)。

世聯(lián)地產(chǎn)東?；▓@一間地鋪的負(fù)責(zé)人告訴記者，10月以來(lái)，部分原來(lái)有意買住宅的人士因“限購(gòu)令”而失去了買房資格，同時(shí)，也暫時(shí)看淡住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)很自然成為他們關(guān)注的領(lǐng)域。

暫未受到政策調(diào)控

業(yè)內(nèi)人士介紹，盡管國(guó)家針對(duì)住宅市場(chǎng)年內(nèi)已出臺(tái)兩輪嚴(yán)厲調(diào)控政策，但均未涉及商業(yè)地產(chǎn)。即買商業(yè)地產(chǎn)，只要客戶實(shí)力在，銀行按揭不會(huì)因套數(shù)多而停貸；國(guó)土部門也沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)套數(shù)做過(guò)戶登記的限制。由于銀行對(duì)二套住宅貸款規(guī)定了五成首付、相當(dāng)于基準(zhǔn)110%以上利率的政策，這與商業(yè)地產(chǎn)的首付成數(shù)一致，而利率可能還高于商業(yè)地產(chǎn)。

深圳市德思勤置業(yè)總經(jīng)理葉世育認(rèn)為，住宅關(guān)系到民生，調(diào)控是不言而喻的。商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，政府進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的可能性不大。買進(jìn)后面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于住宅。同時(shí)，深圳的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、租金都比較理性，長(zhǎng)期持有獲得的租金回報(bào)也比較可觀。

“當(dāng)前通脹壓力大，長(zhǎng)期來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)具有較強(qiáng)的抗通脹能力；商業(yè)地產(chǎn)好租，空置率低，年租金回報(bào)率在4%左右，高的達(dá)到7%以上；而且，貸款、過(guò)戶渠道暢通。”楊創(chuàng)慧認(rèn)為，綜合多方面因素考慮，商業(yè)地產(chǎn)不失為投資者保值增值的一個(gè)選項(xiàng)。