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開發(fā)商分化加劇

自4月份啟動樓市調控以來，在一系列金融信貸、土地以及稅費等政策的作用下，各大房企也正遭受著前所未有的考驗，而其經(jīng)營情況則直接關系到房價的漲跌。記者也注意到，隨著調控的深入進行，開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績正日益出現(xiàn)分化，紛紛調整經(jīng)營策略應對調控，新一輪的行業(yè)內洗牌也在暗流涌動。

在已出爐的上市房企的三季度報告中，雖然“招保萬金”前三季度凈利潤增長明顯，但業(yè)績則呈現(xiàn)分化之勢。其中，萬科第三季度營業(yè)收入下跌27%，而凈利潤卻同比上升6%；保利地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤6.63億元，同比增長69.87%；招商地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入同比增加7.96%，但單季凈利潤卻下滑達20.54%。金地集團業(yè)績可謂最為“慘淡”，第三季度，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入16.8億元，同比下降約 1.8%，而凈利潤大跌76.75%。而香江控股、中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)、浙江廣廈等上市房企甚至遭遇虧損的境地。

行業(yè)的危機亦即轉機。事實上，調控下的房地產(chǎn)業(yè)盡管面臨成交低迷、資金緊張的難題，但已有部分大型房企開始為大規(guī)模的兼并擴張做準備。恒大地產(chǎn)副主席夏海鈞曾表示，中央不斷使用各種辦法收緊銀根，包括提高準備金率和控制貸款，將使得大開發(fā)商在競爭中面臨更有利的情況，這也會導致行業(yè)集中度增加。與此同時，萬科、金地等公司也明顯加大了獲取土地資源的力度，新一輪的行業(yè)洗牌已悄然展開。

11月1日，萬科聯(lián)手合作方斥資12.5億元在大連斬獲5宗地塊；綠地近期分別在武漢、大連連奪兩幅地塊；金地集團也表示，將利用手中的貨幣在第四季度積極拿地。

一些地方性的龍頭企業(yè)也紛紛趁著行業(yè)低谷，通過拿地布局全國。廈門建發(fā)集團在經(jīng)歷了兩次海西高調拿地后，近日還頻頻在天津、南京、桂林等地拿地；11月1日，深圳龍頭企業(yè)深業(yè)南方以22.1億元的總價擊敗眾多房企拿下廣州金沙洲地塊，借道前地王進入廣州市場。

除了直接拿地外，一些房企還頻頻通過收購股權來獲取優(yōu)質地塊。嘉凱城通過收購廣東恒豐和深圳恒豐合計持有的武漢巴登城51%的股權，獲取總建筑面積130萬平方米的土地。近日萬科洽購深圳建設集團一事也浮出水面，上半年萬科在全國范圍內已完成了17起收購，合同金額8億多元。

有人得意有人失意。相對于上述房企積極拿地、儲地，另一部分房企則并不樂觀。華遠集團已經(jīng)有很長一段時間沒有在其大本營北京獲得土地，對于土地市場的困局，集團總裁任志強回應，今年仍將繼續(xù)拿地，將通過并購、合作等多種方式主要在二三線城市獲取質優(yōu)價廉的土地，啟動二三線城市布局策略。

但在一線城市拿地受阻，緊盯二三線城市的房企顯然不止華遠一家。佳兆業(yè)日前也表示，其購地策略主要集中在長三角區(qū)域較富裕的二三線城市，大深圳區(qū)域、珠三角地區(qū)的廣州、珠海等城市。而房企大佬早在一年之前已經(jīng)大舉布局二三線城市，如今其在二三線城市的銷售利潤率絲毫不遜于、甚至超過了在一線城市的平均水平。

在賭漲未來預期競相在全國拿地的同時，開發(fā)商也逐漸調整經(jīng)營思路發(fā)掘新的利潤點，而商業(yè)地產(chǎn)和保障性住房因為受樓市調控影響小而受到青睞。

龍湖地產(chǎn)近日表示將致力于商業(yè)地產(chǎn)的大力推廣建設，到2014年商業(yè)項目所貢獻的利潤將占利潤總額的15%-20%。10月20日，萬科與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，贏嘉中心項目也正式啟動，萬科借此正式邁出了進軍商業(yè)地產(chǎn)的一大步。奧園地產(chǎn)也稱，下半年的發(fā)展重點是增加商業(yè)地產(chǎn)的比重，并施行“住宅為主，商業(yè)為輔”的發(fā)展策略，以確保公司現(xiàn)金流的通暢和經(jīng)常性受益的增加。保利地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的計劃更為“激進”，保利打算將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，未來的3年內，將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬平方米。

與此同時，近期招商地產(chǎn)公告宣布，公司取得深圳保障性住房中標通知書，但這并非招商第一次參與保障性住房建設，其在北京、深圳等也均有保障房的建設配套。此前，因為規(guī)避樓市調控可能帶來的風險損失，萬科、富力、保利等大型房企早已紛紛介入保障房項目。

有市場分析人士指出，隨著調控力度的加大以及國家土地出讓政策的規(guī)范化、市場化，特別是有品牌、有實力的地產(chǎn)企業(yè)在全國重要城市布局的完成，房地產(chǎn)行業(yè)進入壁壘將日益提高，市場集中度將進一步提升。從長遠看，中國房地產(chǎn)行業(yè)必將出現(xiàn)規(guī)模龐大的巨型企業(yè)。

“如果調控力度持續(xù)，開發(fā)商將會加快分化淘汰，從而市場洗牌又一次開始?！碧K晶表示。

近一年來房價同比漲幅

2010年9月

70個大中城市房價同比上漲9.1%

2010年8月

70個大中城市房價同比上漲11.7%

2010年7月

70個大中城市房價同比上漲10.3%

2010年6月

70個大中城市房價同比上漲10.3%

2010年5月

70個大中城市房價同比上漲12.4%

2010年4月

70個大中城市房價同比上漲12.8%

2010年3月

70個大中城市房價同比上漲11.7%

2010年2月

70個大中城市房價同比上漲10.70%

2010年1月

70個大中城市房價同比上漲9.50%

2009年12月

70個大中城市房價同比上漲7.80%

2009年11月

70個大中城市房價同比上漲5.70%

2009年10月

70個大中城市房價同比上漲3.90%

2009年9月

70個大中城市房價同比上漲2.80%