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事實(shí)上，除了房價(jià)、地價(jià)、開盤量以及成交量等樓市指標(biāo)在分化外，處在市場另一方的開發(fā)商，在經(jīng)歷了市場的觀望、低迷、亢奮后也開始逐步分化，不僅經(jīng)營業(yè)績大相徑庭，而且在拿地以及經(jīng)營思路等方面也在適應(yīng)調(diào)整。

見習(xí)記者 石俊

最新樓市調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)

■首套房貸一刀切比例30%：原來對“房價(jià)過高地區(qū)，限制發(fā)放三套房貸”變成了“不得發(fā)放三套房貸”，“90平米以上商業(yè)住房，首付不得低于三成”變成了“貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”。

■暫停發(fā)放第三套房貸。

■推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國。

■部分城市限購房套數(shù)。

■囤地捂盤房企停發(fā)股票債券不給貸款。

樓市調(diào)控已半年有余，高壓政策對市場的分化效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。

剛剛過去的樓市“銀十”，其成交數(shù)據(jù)不容樂觀。北京一、二手房成交量大幅下滑，而住宅均價(jià)也首次回落至2萬元以下，本月新推樓盤數(shù)量也創(chuàng)下新低，這不禁讓業(yè)界感嘆樓市的冬天已經(jīng)來臨。除了北京樓市遭遇量價(jià)齊跌外，滬、深等地的樓市成交量也出現(xiàn)大幅下挫，但其房價(jià)仍然堅(jiān)挺。相比于房價(jià)，土地市場的分化跡象則更為明顯，一線城市的地價(jià)趨穩(wěn)回落，而二三線城市的地價(jià)繼續(xù)呈上漲態(tài)勢。

事實(shí)上，除了房價(jià)、地價(jià)、開盤量以及成交量等樓市指標(biāo)在分化外，處在市場另一方的開發(fā)商，在經(jīng)歷了市場的觀望、低迷、亢奮后也開始逐步分化，不僅經(jīng)營業(yè)績大相徑庭，而且在拿地以及經(jīng)營思路等方面也在適應(yīng)調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著調(diào)控力度的持續(xù)，開發(fā)商會加快分化淘汰，從而市場洗牌將又一次開始。

北京量價(jià)齊跌樓市入冬？

剛剛結(jié)束的樓市“銀十”能否延續(xù)“金九”的熱度？10月份數(shù)據(jù)印證的結(jié)果是不樂觀，在頻出的樓市新政的調(diào)控下，樓市入冬跡象也越發(fā)明顯。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，10月份，北京全市包括期房、現(xiàn)房在內(nèi)的全部商品房住宅總成交為7680套，環(huán)比下調(diào)了37.1%，同比去年下跌幅度則為45.2%。二手房成交方面也不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示10月份北京二手住宅成交14162套，環(huán)比9月下調(diào)了14%，同比則下跌了29%。

不僅北京10月的樓市成交量遭遇“腰斬”，上海、深圳也同樣如此。數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳一手房銷售面積45.46萬平方米，同比下降8.5%，環(huán)比下降1.8%。而在上海，不僅一手樓市新增供應(yīng)“被腰斬”，二手樓市成交量暴跌超三成，同時(shí)，因?yàn)椤跋拶徚睢钡膱?zhí)行，市場上的退房數(shù)也呈逐步擴(kuò)大的趨勢。

“成交量的下滑原因在于新政的持續(xù)出臺，造成了購房者的觀望。如今，樓市冬天已經(jīng)到來?！卑舶罴瘓F(tuán)房地產(chǎn)分析師蘇晶分析認(rèn)為。

另一方面，開發(fā)商推盤的熱情也逐漸冷卻。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在全國26個(gè)大中城市中，共有727個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃于10月開盤，而截至10月31日，實(shí)際開盤量僅為555個(gè)，占計(jì)劃開盤項(xiàng)目的76.3%。對于11月，以北京為例，計(jì)劃開盤項(xiàng)目有23個(gè)，相比于去年同期多達(dá)52個(gè)的開盤數(shù)量，同比明顯減少。萬科近日也表示，四季度市場整體銷售速度可能明顯放緩。

相對于成交量的快速下挫，房價(jià)走低回落的跡象也越發(fā)顯現(xiàn)。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，10月北京商品房成交均價(jià)已經(jīng)從9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。下跌幅度達(dá)到了6.6%，年內(nèi)首次月成交均價(jià)不足20000元/平方米。

“4月份以來，北京的房價(jià)總體上增幅放緩，價(jià)格上略有松動。個(gè)別地區(qū)，如通州、遠(yuǎn)郊，甚至燕郊，這些地方的價(jià)格有所下調(diào)。”蘇晶說。但在中原地產(chǎn)分析人士看來，10月北京房價(jià)下降的主要原因在于部分遠(yuǎn)郊區(qū)縣低價(jià)項(xiàng)目的集中簽約，但實(shí)際成交價(jià)格并未出現(xiàn)明顯的調(diào)整。

記者統(tǒng)計(jì)也發(fā)現(xiàn)，北京10月取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目共19個(gè)，提供商品房住宅套數(shù)為7007套，而10月全月的簽約套數(shù)為2731套，合計(jì)簽約率為39%。除了其中一個(gè)位于海淀區(qū)均價(jià)超過3萬元的某項(xiàng)目簽約率達(dá)100%外，其他簽約超過九成的項(xiàng)目單價(jià)均不超過2萬元，占總簽約的81.5%，而這些項(xiàng)目大多集中在大興、房山、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

與此同時(shí)，房價(jià)的堅(jiān)冰在部分城市仍然牢不可破。數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳一手房銷售均價(jià)的同比和環(huán)比分別上漲6.3%和7.4%；上海全市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比9月也上漲了3.1%，連續(xù)4個(gè)月上漲。

值得注意的是，在房價(jià)分化尚不明朗的情況下，地價(jià)的調(diào)控效應(yīng)更具代表性。據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的2010年第三季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示，三季度全國105個(gè)主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為2805元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)用途地價(jià)的同比和環(huán)比均出現(xiàn)程度不一的增長率。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度監(jiān)測城市間居住地價(jià)呈現(xiàn)層次性差異，一線城市地價(jià)增幅持續(xù)回落，部分二三線城市上漲明顯。綜合地價(jià)環(huán)比漲幅超過5%的城市由上季度的10個(gè)減少到6個(gè)；綜合地價(jià)同比漲幅超過20%的城市由上一季度的12個(gè)減少到8個(gè)。石家莊、昆明、南寧、長春等二三線城市居住用地價(jià)格環(huán)比增幅均較二季度有明顯上升。

“從國家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份數(shù)據(jù)也可以看出，在全國土地購置面積減少的同時(shí)，土地購置費(fèi)卻大幅增加，表現(xiàn)在一線城市的地價(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)回落，但二三線城市的土地卻在上漲，土地市場的分化更加明顯。”全經(jīng)聯(lián)副院長陳寶存對記者表示。