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二次調(diào)控滿月，樓市調(diào)整態(tài)勢明顯，開發(fā)商拿地、推盤熱情持續(xù)下滑，而購房者持幣待購的觀望情緒越發(fā)明顯，剛性需求改善性需求持續(xù)萎靡，致使10月京城樓市的成交量環(huán)比下跌近四成。然而政策的調(diào)控對房價并沒有起到立竿見影的效果，開盤價格和成交價格均出現(xiàn)了小幅上漲。

但是，縱觀后市，業(yè)內(nèi)不少人士分析，隨著二次調(diào)控政策的不斷深入，加之北京市將要實(shí)施的預(yù)售款監(jiān)管政策，開發(fā)商年底前將面臨著嚴(yán)重的資金壓力，因此開發(fā)商主動降價的趨勢將更加明顯。

調(diào)控令開發(fā)商意愿低迷

拿地推盤熱情急劇下降

繼4月和9月的兩次調(diào)控之后，開發(fā)商的經(jīng)營意愿降至冰點(diǎn)。

在土地市場上，10月出現(xiàn)了住宅用地零成交的冷淡局面，客觀上是由于住宅用地供應(yīng)空檔期，另一方面是開發(fā)商對于后市的不樂觀。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月京城僅有8宗土地成交，其中7宗土地為工業(yè)用地，1宗為商服用地，而住宅用地則出現(xiàn)了空缺，凸顯了10月土地市場的冷清局面。這也是繼4月首輪調(diào)控當(dāng)月，北京沒有住宅用地成交后，10月再次出現(xiàn)了“零成交”的局面。住宅用地的成交萎靡并非受制于供給不足，相反，近期住宅用地仍在穩(wěn)步供應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，目前正在交易的有33宗經(jīng)營性用地，而年內(nèi)還有50宗地塊、792公頃的經(jīng)營性用地即將入市，顯示出當(dāng)期和后期土地供應(yīng)的充裕。但是，土地集中在年末供應(yīng)很難如期交易，統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月，北京累計(jì)成交的經(jīng)營性用地僅為984.8公頃，而11、12兩個月上市的土地面積高達(dá)1120公頃，目前正值“二輪調(diào)控”的消化期，開發(fā)商拿地意愿降至冰點(diǎn)，今年將無法完成計(jì)劃供應(yīng)的2800公頃經(jīng)營性用地。

據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的《2010中國房地產(chǎn)調(diào)控情況調(diào)查》表明，通過10月末對50余家品牌開發(fā)商進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示，隨著宏觀調(diào)控的層層深入，開發(fā)商拿地變得越發(fā)謹(jǐn)慎。調(diào)查顯示，僅有4%的企業(yè)對拿地仍抱有很大的興趣，而這一數(shù)字在5個月前高達(dá)12%，“有合適的土地才出手”的比例也由5個月前的60%大幅上升至74%，反映出開發(fā)企業(yè)的預(yù)期已有所調(diào)整，更多趨于理性和謹(jǐn)慎。

低迷的情緒還表現(xiàn)在推盤的意愿上，今年10月，北京推盤數(shù)量出現(xiàn)了一半的下調(diào)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，共有20個項(xiàng)目開盤入市，其中，首次開盤的純新盤項(xiàng)目為8個，占總開盤項(xiàng)目的比重達(dá)到了40%。從純新盤的物業(yè)類型來看，共有3個項(xiàng)目是商住類型，分別為鉑晶豪庭、北方中惠國際中心、華亨國際，還有兩個開盤項(xiàng)目是花園洋房、別墅等低密度類型，分別是悅廷和御湯山，這5個項(xiàng)目占據(jù)了新盤數(shù)量的62.5%。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，純新盤入市比重增加，而且多為商住、低密度類型，這充分說明了開發(fā)商應(yīng)對市場變化的有力舉措。雖然近期政策調(diào)控日漸嚴(yán)厲，但由于商住項(xiàng)目并不受信貸政策的約束，因此選擇這個時間節(jié)點(diǎn)推出，而低密度產(chǎn)品，購買客戶的消費(fèi)能力較強(qiáng)，受信貸政策的影響也相對較小。可見，目前開盤項(xiàng)目更加注重避開政策鋒芒，實(shí)施差異化推盤。

數(shù)據(jù)顯示，10月開盤的20個項(xiàng)目，共推出了商品住宅5174套，供應(yīng)面積為54.4萬平方米，環(huán)比9月份，開盤個數(shù)減少了14個，供應(yīng)套數(shù)下降了49%，供應(yīng)面積下降了47.8%。隨著政策調(diào)控的不斷發(fā)力，市場層面也發(fā)生了明顯的變化。中低端客戶受信貸政策影響較大，抑制了購買力，而一部分高端客戶，也由于政策調(diào)控改變了預(yù)期，出現(xiàn)了一定的觀望，這些均會對市場造成一定的影響，從而影響交易，也影響到了開發(fā)商的推盤步驟，導(dǎo)致了10月新增供應(yīng)量的明顯下降。