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11月1日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道稱，經(jīng)過數(shù)月時(shí)間，該媒體研究部通過對125家內(nèi)地上市房企及20家香港上市內(nèi)地房企的2009年報(bào)、2010年半年報(bào)以及三季度土地市場表現(xiàn)進(jìn)行梳理，并對一些房企旗下的項(xiàng)目長期跟蹤，同時(shí)借鑒證券公司對內(nèi)地上市房企財(cái)報(bào)的解讀，制作出“內(nèi)地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

其中令人關(guān)注的是，有房地產(chǎn)企業(yè)“四大金剛”之稱的“萬保招金”被列入內(nèi)地上市房企囤地前十名內(nèi)。保利地產(chǎn)（600048）以3369萬平方米的囤地面積位居第一，萬科地產(chǎn)以3268萬平方米的囤地面積位居第二，金地集團(tuán)（600383）以1334萬平方米的囤地面積位居第七，招商地產(chǎn)（000024）以1000萬平方米的囤地面積位居第十。

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者隨即分別對“萬保招金”的相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了采訪。關(guān)于保利地產(chǎn)這次被列在囤地榜首的事，本報(bào)記者采訪了保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人士，但到截稿時(shí)，沒有得到回復(fù)。

萬科：沒有囤地動力

針對此次被指囤地，萬科表示無意也無需大規(guī)模儲地，沒有囤地的動力。

萬科相關(guān)人士向本報(bào)記者回應(yīng)稱，萬科對自身的定位是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“制造業(yè)企業(yè)”，以快速開發(fā)為主要的經(jīng)營策略，通過提高周轉(zhuǎn)率來提升收益率，并沒有囤地的動力。

萬科內(nèi)部研究結(jié)論認(rèn)為，在房價(jià)與地價(jià)之間關(guān)系基本合理的前提下，高速周轉(zhuǎn)型企業(yè)可以獲得更高的資產(chǎn)收益率。

“所以對于萬科來說，土地僅是生產(chǎn)房屋必需的原料。在滿足經(jīng)營和增長可持續(xù)性的前提下，萬科無意也無需大規(guī)模儲地，更不會將持有土地以獲取升值收益作為主動的業(yè)務(wù)模式。相反，過多的項(xiàng)目資源會導(dǎo)致資金沉積，囤地、捂盤均會降低公司的周轉(zhuǎn)率，這不符合萬科的發(fā)展策略。”上述人士表示。

分析人士指出，很長一段時(shí)間，萬科的土地儲備量、利潤率均處于行業(yè)低位，而周轉(zhuǎn)率一直領(lǐng)跑行業(yè)，資產(chǎn)收益率則領(lǐng)先于行業(yè)平均水平，這些特點(diǎn)均與萬科的策略選擇相吻合。

依據(jù)萬科的快速開發(fā)戰(zhàn)略，如果發(fā)揮到極致，在理論上最優(yōu)的配置將是“零土地儲備”。萬科相關(guān)人士說，考慮到土地供應(yīng)存在不均勻性和不確定性，不可能“隨用隨取”， 而盤活存量土地的洽談過程更為漫長，最終能否成交的不確定性更高，因此“零土地儲備”在現(xiàn)實(shí)中并不可行。

萬科相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，兩到三年的項(xiàng)目資源保有周期，是萬科多年實(shí)踐證明可以滿足開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和增長持續(xù)性的下限水平，也是可以實(shí)現(xiàn)最大住房供應(yīng)能力的最優(yōu)水平。

萬科提供的信息顯示，2009年末萬科規(guī)劃中項(xiàng)目資源降低到了少于未來兩年開工量的水平，其銷售金額繼續(xù)蟬聯(lián)全球冠軍，但年末土地儲備量排名不在行業(yè)前十位。直到土地市場降溫的2010年，萬科將開發(fā)重點(diǎn)由一線城市轉(zhuǎn)向二三線，其以面積計(jì)量的項(xiàng)目資源保有量才有所擴(kuò)大，同時(shí)開工面積、建設(shè)面積也將同步增加，但相對于經(jīng)營規(guī)模，萬科的項(xiàng)目資源量仍在低位。

“相對于萬科目前的開發(fā)規(guī)模，即使不考慮未來兩年的開發(fā)面積增長，萬科持有的土地資源也不到3年的開發(fā)量?！比f科相關(guān)人士表示。