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賭漲　開發(fā)商有人期待市場的“春天”

事實上，房企頻頻出手拿地的動作，更加直接的原因是雖然受制于融資渠道的限制資金鏈仍然偏緊，但由于今年8、9月份樓市成交量回升，地產公司現(xiàn)金流較前兩個季度略有寬松，而剛剛披露完畢的上市公司三季報也證實了這一點。

WIND統(tǒng)計顯示，2010年第三季度，按申萬一級行業(yè)分類，剔除ST類個股后，可比較的129家上市地產公司平均資產負債率為61.2%，與去年同期持平。四大地產龍頭中，萬科A、保利地產、金地集團和招商地產資產負債率分別由去年同期的67.3%、68.7%、69.5%和59.7%上升至73.7%、78.9%、72.3%和62.3%。但分析師表示，地產公司的負債率上升主要源于預收款項的大幅增長。以金地集團為例，三季度末公司預收款項163.86億元，比上半年增加59.28億元，比2009年年末增加40.25億元，真實資產負債率為47.27%，比上半年下降4.99個百分點；而保利地產扣除預收款項后，真實資產負債率為44.68%，比中期期末降低0.02個百分點。

從單季數(shù)據(jù)來看，2010年第三季度，按申萬一級行業(yè)分類，有可比數(shù)據(jù)的135家地產公司經營活動現(xiàn)金流量凈額合計為-55.1億元，而在今年第一季度和第二季度，這個數(shù)值分別為-393.4億元和-444.2億元?！叭f保金招”則分別為83.1億元、-27.6億元、31.2億元和-2.4億元，而在今年二季度，這個數(shù)值則分別為-27.1億元、-83.3億元、-11.3億元和-12億元。環(huán)比來看，上市地產公司的現(xiàn)金流狀況得到了明顯的改善。

中郵證券一位分析師對記者表示，上市地產公司而之所以選擇在這個時點出手頻頻拿地，主要是對后市預期仍持樂觀態(tài)度。銀河證券地產行業(yè)分析師潘瑋也表示，目前地產公司拿地主要集中在二三線城市的優(yōu)質地段，這些都屬于稀缺資源，只要房地產市場不出現(xiàn)特別大的波動，這些低端的房屋不愁賣不出去。

除了看好樓市長期發(fā)展前景外，還有一個主要原因便是悲觀情緒的減淡而與政策對賭的情緒增加。一位業(yè)內資深人士向《經濟參考報》透露，近日與多位開發(fā)商交流時發(fā)現(xiàn)，相當一部分開發(fā)商現(xiàn)在的心理是與政策對賭，而正是這樣的“賭漲”心理極大地支撐著拿地信心?！八麄兤毡檎J為，一年半載之后調控力度會松很多，因此只要熬過明年春節(jié)，市場的春天便會到來。”

難撼　政策不會出現(xiàn)松動

雖然相當一部分開發(fā)商力“賭”政策回暖，但新近傳出的政策信號并沒有松動跡象。

國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局近日公開了首次按照監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部三部門《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號令啟動的土地違法問責時間表。按照部署，今年9月開展評估驗收工作，并根據(jù)檢查結果啟動問責。執(zhí)法監(jiān)察局有關負責人表示，問責正在走最后程序。各地將在11月5日前向國土資源部上報補充調查結果。

不僅如此，國土資源部有關負責人還指出，從今年起，將每季度向社會公布未按出讓合同和劃撥決定書約定時間開、竣工的地塊信息，對信息上線和實地核查不落實的，將通報掛牌，督促整改查處。國土資源部還將加強與有關部門協(xié)調，抓緊研究解決變相炒地和上市房地產公司土地監(jiān)管問題。

最近又有消息稱，銀監(jiān)會有關負責人強調，要管控好部分行業(yè)和企業(yè)的信貸風險，尤其要切實抓好地方政府融資平臺貸款風險管控，同時對房地產貸款風險保持高度關注，嚴控大型房企集團貸款風險。

業(yè)內人士普遍認為，土地市場的變數(shù)在增加，不排除后續(xù)政策跟進的可能，以過高溢價率拿地應謹慎。分析師表示，由于今年8、9月份樓市成交量大幅上升，地產公司銷售回款出現(xiàn)了大幅增長，其現(xiàn)金流得到了明顯改善，但由于樓市調控以來銷售增長的整體頹勢，房地產上市公司的資金鏈雖較前兩個季度略有寬松，卻仍處于偏緊狀態(tài)，再加上地產融資受限短期內難有改觀，因此，在房企大力撒錢拿地的同時，未來的資金鏈條也將面臨越來越大的考驗。

數(shù)據(jù)顯示，雖然上市房地產公司現(xiàn)金狀況環(huán)比有所改善，但從同比數(shù)據(jù)來看，其第三季度經營活動現(xiàn)金流量凈額仍較去年同期的124.3億元存在較大差距。此外，上市地產公司前三季度經營活動現(xiàn)金流量凈值為-884.2億元，而去年同期則為547.9億元，相差逾1400億元；前三季度上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加114.8億元，僅為去年同期的13.5%。

此外，以保利地產為例，“三季度末該公司長期借款達471億元，而貨幣資金為137億元，公司財務費用將顯著增加?！眹甲C券地產研究員鄒文軍表示，“由于股權融資受限，預計該公司將繼續(xù)加快周轉回籠資金以降低財務成本。”

潘瑋預測，雖然9月銷售量的大幅上升使得回款明顯增加，但地產公司拿地的動作也越來越大，由于地產融資目前仍受到較大限制，同年初相比，未來地產公司資金鏈趨緊的狀態(tài)將越來越明顯。