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炒房客樓市嚴(yán)政下無(wú)縫可鉆
樓市快遞 2010年11月01日 來(lái)源:北京商報(bào) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

北京商報(bào)11月1日訊  2009年樓市調(diào)控后,房?jī)r(jià)卻不斷見(jiàn)漲,這讓張先生從中賺了幾百萬(wàn)元。對(duì)于今年年初開(kāi)始的樓市調(diào)控政策,張先生并未放在心上,一直琢磨著如何再買(mǎi)兩套房子,以后出租或賣(mài)來(lái)套現(xiàn)。然而,眼見(jiàn)一年快過(guò)去了,樓市調(diào)控政策是一棒接一棒,張先生幾次投機(jī)樓市都未能如愿。

張先生的經(jīng)歷也折射出目前小投資客的炒房現(xiàn)狀:在“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)政策的不斷加碼過(guò)程中,房?jī)r(jià)“降溫了”、銀行“沒(méi)錢(qián)了”、中介“消停了”,此時(shí)做一個(gè)京城“炒房客”,只能四處碰壁。

開(kāi)發(fā)商壁壘

“一套房子也不能囤”

據(jù)記者了解,所謂“炒房”,是近年來(lái)眾多資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)之后,出現(xiàn)的一種極端的房產(chǎn)交易形式?!俺捶俊彪p方分別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有大量資金、需要一次性購(gòu)買(mǎi)多套住房的投資投機(jī)客。交易的基本原理是炒房者在某樓盤(pán)尚未封頂前,與開(kāi)發(fā)商高層人士接洽,以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格一次性購(gòu)買(mǎi)多套住房,其中有需要貸款的,由開(kāi)發(fā)商聯(lián)系銀行統(tǒng)一辦理貸款。等到樓盤(pán)正式開(kāi)賣(mài)時(shí),炒房者購(gòu)買(mǎi)的房間號(hào)已經(jīng)被摘牌,如果有人有意向購(gòu)買(mǎi)這些已“下架”房屋,或開(kāi)發(fā)商主動(dòng)出售這些房源,那么交易價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)商標(biāo)價(jià)。

在掌握了初步的炒房流程后,張先生手捏500萬(wàn)元現(xiàn)金,找到京城某開(kāi)發(fā)商。但開(kāi)發(fā)商給他的答復(fù)是,買(mǎi)房可以,可一套房子都不能囤?!拔覀儸F(xiàn)在連預(yù)售證都拿不到,應(yīng)該是上面在價(jià)格方面沒(méi)商量好,這個(gè)時(shí)候根本不能給你留房子?!?/p>

事實(shí)上,今年4月國(guó)務(wù)院下發(fā)的“新國(guó)十條”中,就曾要求加大房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序監(jiān)管力度,對(duì)存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),要加大曝光和處罰力度,問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格,對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。而隨著二次調(diào)控中“限購(gòu)令”的出臺(tái),開(kāi)發(fā)商對(duì)炒房者的態(tài)度從“求之不得”變成“避之不及”。

不過(guò),有些失望的張先生發(fā)現(xiàn),事情似乎還有可以“商量”的余地?!澳阋路繂??走向特別好,價(jià)格便宜。”近來(lái),在北京多個(gè)新建小區(qū)門(mén)口,出現(xiàn)了這樣一批神秘的人。據(jù)張先生了解,這些人并非中介,而是在該小區(qū)擁有多套房產(chǎn)的炒房客。這些炒房客通過(guò)“內(nèi)部關(guān)系”在樓盤(pán)未封頂?shù)臅r(shí)候就買(mǎi)到多套好樓層好房型的一手房,到交房時(shí),這些房?jī)r(jià)已經(jīng)翻番,他們現(xiàn)在用二手房的價(jià)格賣(mài)一手房,又能賺不少錢(qián)。“原本這些人沒(méi)打算這么早就拋售,但現(xiàn)在政策太嚴(yán),不得不變現(xiàn)撤退。開(kāi)發(fā)商也很配合,只要買(mǎi)賣(mài)雙方商量好,開(kāi)發(fā)商馬上幫助他們更名?!睆埾壬嬷浾摺?/p>

雖然有人要賣(mài)房,張先生的錢(qián)也足夠買(mǎi)兩套,但他還是疑惑,這些人為什么要現(xiàn)在賣(mài)房子——“難道是獲利出逃,讓我接盤(pán)?”張先生猜測(cè)。

銀行壁壘

貸款買(mǎi)兩套房是癡人說(shuō)夢(mèng)

“我以前聽(tīng)人家說(shuō),炒房的人都不用自己的錢(qián)去全價(jià)買(mǎi)房,都是向銀行貸款。我也想嘗試著貸款?!睆埾壬嬷浾撸笆弧敝八诒本┍蔽瀛h(huán)附近看好兩套房產(chǎn),就開(kāi)始找銀行咨詢貸款的事。但隨后出現(xiàn)的問(wèn)題更加復(fù)雜。

“看房的時(shí)候,中介說(shuō)他們能想辦法跟銀行走關(guān)系,給我簽一個(gè)陰陽(yáng)合同,這樣房子的稅費(fèi)就能省不少,還說(shuō)能跟銀行談,給我做個(gè)首套房貸。”但最后張先生這些希望都破滅了。

國(guó)慶節(jié)還沒(méi)過(guò)完,中介就告知張先生,由于政策收緊,他有意向購(gòu)買(mǎi)的兩套房產(chǎn),如果貸款的話,被分別認(rèn)定為個(gè)人第二套房貸和第三套房貸。在北京地區(qū),無(wú)論首套房屋在購(gòu)買(mǎi)時(shí)是否貸款,只要購(gòu)買(mǎi)第二套房時(shí)申請(qǐng)貸款,都被算為二套房貸,要執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍利息、五成首付的貸款標(biāo)準(zhǔn)。而第三套房貸在北京地區(qū)被嚴(yán)禁發(fā)放。

另一個(gè)不好的消息是,銀行與中介之前“合作愉快”的貸款陰陽(yáng)合同已被監(jiān)管層嚴(yán)查,誰(shuí)也不敢頂風(fēng)作案。

此時(shí)擺在張先生面前的有兩條路:要么全款買(mǎi)兩套房,要么貸款買(mǎi)一套房。

還沒(méi)等他做出決定,影響他炒房的消息又來(lái)了——央行加息了,五年期貸款利率從之前的5.94%升到6.14%。張先生算了一筆賬,以當(dāng)前五年以上貸款利率上浮1.1倍、30年貸款100萬(wàn)元,購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)200萬(wàn)元的90平方米房子計(jì)算,按照銀行等額還款方式還款(每個(gè)月的還款額保持不變,遇調(diào)整利率除外),則其每個(gè)月需向銀行還貸6488.64元,每個(gè)月比以前多還145.58元。更值得注意的是,存款利息也大幅上調(diào),而且超過(guò)了貸款利息的漲幅?!耙幌炔毁I(mǎi)房了,還是把錢(qián)送回銀行吃利息?”張先生很矛盾。

就在張先生左思右想的同時(shí),近來(lái)外界一直吵嚷著房地產(chǎn)稅即將試點(diǎn)開(kāi)征,大致內(nèi)容是根據(jù)個(gè)人擁有房產(chǎn)的數(shù)量和各房產(chǎn)的平米數(shù)征收稅款,房產(chǎn)越多稅費(fèi)越多。

[責(zé)任編輯:晴天]
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