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14城出臺(tái)限購(gòu)令，為房產(chǎn)稅出臺(tái)鋪墊？

為何是這些城市出臺(tái)“限購(gòu)令”？

記者發(fā)現(xiàn)，目前出臺(tái)限購(gòu)令的城市主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及海南等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的一線和二線城市，同時(shí)還包括三亞、?？谶@種擁有稀缺自然資源、面對(duì)全國(guó)客戶的旅游城市。在城市發(fā)展前景看好的情況下，不管是本地的購(gòu)買(mǎi)力、周?chē)馁?gòu)買(mǎi)力還是來(lái)自全國(guó)各地的購(gòu)買(mǎi)力，均為這些城市的房?jī)r(jià)上漲提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。應(yīng)該說(shuō)，北京、上海這兩個(gè)全國(guó)最中心的城市除了擁有本地強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)需求外，全國(guó)各地的高端買(mǎi)家亦會(huì)為在北京、上海擁有房產(chǎn)而感到自豪。深圳、寧波、福州則是投資性客戶發(fā)家的幾個(gè)大城市，在炒家盛行的情況下，這些城市的樓價(jià)總是會(huì)大起大落。杭州、大連、三亞和海口則擁有較珍惜的自然旅游資源，特別是今年年初海南國(guó)際旅游島的建設(shè)上升為國(guó)家策略的消息發(fā)布后，三亞和?？跇鞘行幢粊?lái)自全國(guó)各地的瘋狂買(mǎi)家所包圍。南京、天津、廣州則是中國(guó)東南片區(qū)的核心城市，近幾年不斷加強(qiáng)的城市建設(shè)以及不斷提高的城市地位，也使得這幾個(gè)核心城市的價(jià)格2009年~2010年相對(duì)于2008年有較大漲幅。

從綜合歸納了各地限購(gòu)令的表格中不難看出，由于禁止購(gòu)買(mǎi)第三套房，深圳、南京的“限購(gòu)令”可謂最為嚴(yán)格。而上海、杭州等其他城市則對(duì)原先所擁有的房屋數(shù)量不予考慮，機(jī)會(huì)平等，每個(gè)居民家庭仍可再購(gòu)一套新房，因此也被稱(chēng)之相對(duì)“溫柔”的限購(gòu)令。廣州的限購(gòu)令雖然也允許每個(gè)家庭(除無(wú)納稅、社保證明的)再買(mǎi)一套新房，但由于為了堵住投資者鉆空子的機(jī)會(huì)，還特別規(guī)定18歲以下的未成年人不得單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)商品房，其嚴(yán)格程度比業(yè)內(nèi)想象中強(qiáng)，介乎于“嚴(yán)格版”和“溫柔版”限購(gòu)令之間。至于廈門(mén)、福州以及?？诘纫呀?jīng)規(guī)定了限購(gòu)令期限到今年年底的城市，則被當(dāng)?shù)厥忻褓|(zhì)疑其出臺(tái)限購(gòu)令的“誠(chéng)意”，甚至擔(dān)心“限購(gòu)期”結(jié)束后，市場(chǎng)反而會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

中小房企年底資金壓力變大

記者發(fā)現(xiàn)，全國(guó)14個(gè)城市的限購(gòu)令，大部分是對(duì)新購(gòu)房屋數(shù)量作出限制，少數(shù)對(duì)包含存量房屋在內(nèi)的房屋總數(shù)作出限制。房地產(chǎn)人士表示，在限購(gòu)令之下，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)樓市前景分化嚴(yán)重，不像2007年二套房貸政策首次實(shí)施后，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)樓市前景一致看跌，從而導(dǎo)致2008年樓價(jià)有所松動(dòng)。作為業(yè)主一方，大部分人認(rèn)為房子“賣(mài)了買(mǎi)不回來(lái)”，故此停止放盤(pán)，等限購(gòu)令過(guò)了再說(shuō)。至于購(gòu)房者一方，一部分人認(rèn)為政府調(diào)控樓價(jià)決心很足，還是暫時(shí)不入市；另一部分人則認(rèn)為，只有供應(yīng)稀缺的商品才會(huì)限購(gòu)，滿大街吐血大甩賣(mài)的商品沒(méi)人買(mǎi)，故此若自己仍符合資格新購(gòu)房屋，他們還是會(huì)入市。甚至有的之前沒(méi)想過(guò)入市的市民，也會(huì)因?yàn)椴幌肜速M(fèi)指標(biāo)而入市。

2007年二套房貸政策宣布，2008年開(kāi)發(fā)商減價(jià)促銷(xiāo)導(dǎo)致樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，本次全國(guó)14個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市實(shí)施臨時(shí)限購(gòu)，讓市場(chǎng)揣測(cè)2010年是否也出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)。

業(yè)界人士分析，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)降價(jià)售房，主要取決于兩大因素：一是資金狀況，二是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

資金方面，不少房企今年銷(xiāo)售依然火爆，銷(xiāo)售回款增加明顯，但其融資渠道多受限制，不少企業(yè)的購(gòu)置土地費(fèi)用大幅增長(zhǎng)。記者從一些開(kāi)發(fā)商了解到，對(duì)于一些資金緊張的中小房企來(lái)說(shuō)，年底不少貸款也將到期，企業(yè)會(huì)面臨較大的資金壓力，有可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)銷(xiāo)售的可能。

限購(gòu)令后，會(huì)是房產(chǎn)稅嗎？

作為一個(gè)臨時(shí)出臺(tái)的行政措施，截至目前，各地限購(gòu)令除廈門(mén)、福州和?？谕舛紱](méi)有宣布限購(gòu)令的持續(xù)時(shí)間?！芭R時(shí)執(zhí)行”與“在限購(gòu)令內(nèi)”成為限購(gòu)令中的模糊字眼。盡管廈門(mén)、福州和?？诘南拶?gòu)令有效期截止到12月31日，不過(guò)當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士對(duì)限購(gòu)期并不樂(lè)觀，他們認(rèn)為政府是在“觀其行，聽(tīng)其言”，若3個(gè)月內(nèi)未達(dá)調(diào)控成效的話，限購(gòu)令有可能延期執(zhí)行。房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，限購(gòu)令至少應(yīng)該持續(xù)半年才會(huì)顯現(xiàn)調(diào)控效果，年底的旺季與明年開(kāi)春的淡季有可能都被限購(gòu)。市場(chǎng)也在猜測(cè)限購(gòu)期結(jié)束后會(huì)不會(huì)就是房產(chǎn)稅實(shí)施的開(kāi)始？畢竟政府也在擔(dān)心限購(gòu)結(jié)束時(shí)沖閘而至的入市洪流會(huì)再次推高樓價(jià)，使得限購(gòu)再次成為“中央空調(diào)”。限購(gòu)令持續(xù)時(shí)間的拿捏及房產(chǎn)稅開(kāi)征的時(shí)機(jī)，或許已在政府的通盤(pán)考慮中。

據(jù)了解，重慶、上海很可能成為住宅征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。根據(jù)各媒體報(bào)道，重慶目前上報(bào)至財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的試點(diǎn)方案，采用“套數(shù)越多、面積越大”——稅率逐級(jí)提高的累進(jìn)計(jì)稅方式。而上海的房產(chǎn)稅征收稅率則預(yù)計(jì)為0.3%～0.4%。有消息稱(chēng)，北京、深圳亦有可能被列入試點(diǎn)城市之中，中央對(duì)房產(chǎn)稅的開(kāi)征比較急切，希望在幾個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)行房產(chǎn)稅后，明年能夠在全國(guó)進(jìn)行推廣。不過(guò)，由于在征收稅種和征收范圍、稅率、采取方式等方面各試點(diǎn)城市難以達(dá)成一致意見(jiàn)，因此房產(chǎn)稅的具體開(kāi)征時(shí)間仍未明確。記者李鳳荷、陳白帆