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“9·29”樓市二輪調(diào)控新政出臺正式滿月，從各地隱約呈現(xiàn)卻至今仍未得到數(shù)據(jù)證實的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見“限貸”、“限購”政策的威力之外，也包含了市場中買方對房價下降的預(yù)期正在呈現(xiàn)。不過，廣州日報記者新政滿月后回首觀察北京、上海、廣州三地樓市卻發(fā)現(xiàn)，雖然樓市調(diào)控措施逐步加溫，已經(jīng)“很給力”，但是處于調(diào)整狀態(tài)之中的房價降幅依然非常有限。不過，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，隨著成交量的萎縮，市場觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開發(fā)商只能以價換量，房價“真摔”在未來依然可期。

國慶前后，隨著北京、上海、深圳、南京等地陸續(xù)出臺限購令，不到1個月時間，已經(jīng)有14個城市出臺了限購令。從限購令出臺后的效果看，再加上嚴(yán)格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷勢頭不復(fù)出現(xiàn)，相當(dāng)多投資性買家因限購和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說明限購時間，但依然很多人擔(dān)心一旦限購令解除，之前被壓抑的強大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購令解禁后的樓市仍健康穩(wěn)定，房產(chǎn)稅很可能是不得不祭出的終極一招。

一線城市掃描

廣州：

新樓開盤低調(diào)賣價高開

剛剛過去的10月，在限購令即將出臺消息的影響下，廣州樓市以15日限購令正式出臺為界經(jīng)歷了一段先揚后抑的過程，網(wǎng)簽量在15日之前連續(xù)數(shù)天維持在過千套的驚人水平上，之后急速回落至3位數(shù)的水平。但全月的成交量仍然將創(chuàng)下同期新高，有機構(gòu)的監(jiān)測就顯示，截至目前10月廣州十區(qū)成交量已經(jīng)超過15000套，環(huán)比9月增長了1倍以上，而十區(qū)成交均價大約為13277元/平方米，環(huán)比下降0.15%。從目前情況來看，廣州房價并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的下降。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策高壓下成交卻如此驚人，其實是由多方因素造成。首先，9月底多個新盤搶閘，且成交理想，但由于網(wǎng)簽的滯后性，其成交情況多反映在10月份的成交里面，其中不乏推貨量過千套開盤當(dāng)天成交也近千套的十年小雅，而于中秋期間開盤的幾個熱點盤君華香柏廣場、合生頤景華苑、萬科華庭等，開盤當(dāng)天成交均過百套，但也集中反映在10月的成交中；第二，十一期間雖然政策施壓，但主打剛性需求、且總價多在120萬元以內(nèi)的樓盤依然受到市場的追捧，例如時代南灣、招商金山谷、一品湖山和雅寶新城等。至于作為政府工程的亞運城，由于其自身的特殊性以及較好的投資前景，成交也一樣飄紅；第三，由于“9·29”新政后，多個城市推出了限購令，廣州也放出了風(fēng)聲，因而市場出現(xiàn)了一場限購前的“搶購潮”，購房者搶閘購房，而開發(fā)商也加速簽約，以致15日之前幾天的網(wǎng)簽量暴增。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在新政調(diào)控之下，部分逆勢開盤的樓盤都較以前轉(zhuǎn)趨低調(diào)，沒有過多的宣傳和造勢活動，同時在開盤中采取吹風(fēng)價比開盤價高出一截的營銷模式，吸引買家入市。位于南洲板塊的某樓盤在新政后開盤就非常低調(diào)，除了在開放樣板房后推出交付5萬元誠意金可享受九五折優(yōu)惠活動之外，在營銷方面沒有特別的手段。在報價方面，銷售人員一貫保持價格往高處報的作風(fēng)，讓人產(chǎn)生樓盤漲價幅度很大的假象。但在開盤日價格反而是略低于之前均價2萬元/平方米的報價，實際上只有少部分的高層單位價格超過2萬元/平方米，而其他的樓層單位均價在18000元/平方米左右，并有少部分17600元/平方米的單位，最終當(dāng)天就銷售了接近一半大約過百套的貨量。

經(jīng)緯行研究中心主任許婉婷認(rèn)為，繼9月底二次調(diào)控新政和地方限購后，央行于10月19日宣布加息0.25個百分點，次日住建部也相應(yīng)提高了公積金的存貸款利率，進一步強化了樓市調(diào)控的力度，表明了政府調(diào)控房價的決心。三年來首度加息意味著信貸政策的調(diào)整。適度寬松的貨幣政策開始收緊，之前由于寬松貨幣政策而導(dǎo)致的資產(chǎn)價格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預(yù)期尋求資產(chǎn)保值的購房者或重回觀望態(tài)勢。另外，加息意味著購房成本增加，也意味著開發(fā)商降價的動力將加大。銀行貸款利率提高意味著開發(fā)商已有的貸款成本將提高，雖然目前來說并不至于對開發(fā)商產(chǎn)生太大的沖擊，但并不代表連續(xù)加息后開發(fā)商依然能夠承受。目前金融機構(gòu)已收緊新增開發(fā)貸款，開發(fā)商的融資渠道變窄，于是多選擇民間資本和信托平臺這類融資渠道，相應(yīng)的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續(xù)加息后進一步增加，則開發(fā)商的資金運轉(zhuǎn)將更難，屆時唯有加快銷售回款。在這種預(yù)期情況，不排除一部分資金壓力大或一直采取快速銷售戰(zhàn)略的房企在本輪加息中就率先降價，以實現(xiàn)資金的快速回籠。房價預(yù)期的改變意味著更多的購房者將陷入觀望，當(dāng)市場陷入持續(xù)觀望狀態(tài)，離開發(fā)商降價也就不遠了。