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二次調(diào)控后，一直頗受開發(fā)商青睞的大戶型陷入尷尬之中。一方面市場存在大量大戶型產(chǎn)品，部分改善性需求的確需要大戶型，但另一方面高企的房價和貸款政策的限制使大戶型投資和改善性需求兩大購買主體都遭到了限制。

大戶型成交銳減

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至10月18日，北京在10月份成交的二手房為7042套，而從面積占比來看，出現(xiàn)了大戶型明顯減少的現(xiàn)象，120-140平方米的成交占比從8月份的8.1%下滑到5.8%，140平方米以上戶型成交占比從8月份的13.9%下滑到9.6%，首次不足10%。

北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，出現(xiàn)大戶型成交明顯趨冷的主要原因有兩點：首先，房產(chǎn)稅將擴及對大面積非自住以及高端住宅課稅的精神日趨明朗，近日高端客戶的觀望態(tài)度更明顯了。其次，大戶型購房者投資比例比較高，二次調(diào)控對購房者的心理壓力巨大，很多投資購房者開始放棄購房。

超大戶型需求旺盛

亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，在二輪調(diào)控提高了對二套購房的首付比例后，在普通住宅里以滿足改善性需求客群為主的大戶型產(chǎn)品成交未受影響，主要是近期供應較為充裕。9月底的二次調(diào)控對于家庭購買第二套住房的首付要求由四成提高到了五成，需要追加準備30萬-40萬左右的首付款，對于改善性客群在資金層面的影響并不大，導致了政策對大戶型銷售的抑制作用并未迅速顯現(xiàn)。對于不同面積段的成交變化，任啟鑫認為，150平方米以上的近郊大戶型房源的需求，總房款多在400萬以上，客戶群也以中產(chǎn)階層為主，大部分是以換房置業(yè)、升級置業(yè)為目的，不僅需求呈現(xiàn)出剛性特點，這部分客群在資金準備方面也更加充裕，因而購房需求保持上揚態(tài)勢。

盡管目前二輪調(diào)控并未明顯抑制大戶型產(chǎn)品的銷量，但任啟鑫認為，緊縮調(diào)控對于預期的利空影響作用重大，改善性需求的購房兼具自住及投資兩種目的，在投資過程中，中產(chǎn)階層和財富階層一般將資產(chǎn)配置分為保守、穩(wěn)健、積極三種類型。以往房產(chǎn)投資屬于相對穩(wěn)健的一種投資形式。但調(diào)控政策之下，增加了自有資金的投入。預期利空之下，中產(chǎn)階層很可能暫緩購房，導致大戶型產(chǎn)品的銷量走低。

>>案例一

孩子上學

借助貸款買小戶型

案例詳情：周先生月收入過萬，目前一家三口居住的是一套90平方米的兩居室。周先生考慮到孩子上學需要，想在海淀的學校附近買一套大點的房子，但是手頭的積蓄只有150萬元。

專家解析：像周先生這種資金不足的改善性購房人群，在目前抵押消費貸款購房受限后，只能通過貸款購房。因為周先生名下已經(jīng)有一套住房，再購房的話屬于第二套房，使用商業(yè)貸款利率要上浮至1.1倍。周先生想購置一套大一些的房子，只能將目前亦莊的房子賣掉，再用公積金貸款。

周邊配套設施：因為周先生主要是以孩子上學目的購房，所以盡量選擇學校周邊學區(qū)房。

理財建議：“偉嘉安捷”指出，以亦莊目前二手房均價來看，他的小兩居可以賣至少144萬元。加上積蓄，有近300萬元資金。再用公積金貸到80萬元，他們至少可以選擇在海淀區(qū)購置一套總價在380萬元左右的房子。由于他們已經(jīng)賣掉了房產(chǎn)，還可以用商業(yè)貸款。周先生可以自己首付240萬，公積金貸款80萬，這樣可以有30萬的資金用來簡單裝修房子，剩余的留作日常生活所需。

>>案例二

兼顧老小

全家動員購房

案例詳情：郭先生畢業(yè)后一直定居北京，月收入穩(wěn)定。現(xiàn)居住的房子位于亞運村，考慮到老家的父母年歲已高，郭先生想把父母接過來居住。郭先生目前手頭有100萬的積蓄，父母的積蓄加上近幾年的退休金有近70萬，通過全家總動員，郭先生欲購買一套大三居。

專家解析：建議郭先生可以向城外考慮。在地段選擇上，盡量選地鐵周邊或沿線的區(qū)域。

周邊配套設施：像郭先生這種“上有老下有小”的購房人來說，醫(yī)療、教育、商場、超市生活配套都是不可或缺的。

理財建議：“偉嘉安捷”指出，郭先生在全款購房后，手中可能剩不下太多資金，建議郭先生在購房后可以將夫妻雙方的公積金提取出來，用來緩解購房壓力。另外，在新房裝修后，把父母接過來搬進新房子，原亞運村的房子可以用來出租，每月還有一筆固定的租金收入。