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成交跌幅大于供應(yīng)，供求回歸平衡

2003年以來(lái)，人們已基本忘記了供求平衡應(yīng)該是怎樣的。除了2008年，其余6年時(shí)間，廣州樓市無(wú)一例外地表現(xiàn)為求大于供，且消化率(成交量與供應(yīng)量之比)幾乎都在1.2以上。

這種狀況很可能在今年下半年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，重演一次2008年的故事。

確實(shí)，受到亞運(yùn)會(huì)等因素的影響，今年下半年廣州的供應(yīng)量不容樂(lè)觀。據(jù)估計(jì)，下半年廣州一手住宅新增供應(yīng)量只有300萬(wàn)平方米左右，這將會(huì)是2004年來(lái)的新低，而全年可能不足600萬(wàn)平方米，同樣是近幾年來(lái)的新低。不過(guò)，新增供應(yīng)量的減少幅度肯定跟不上成交量下跌的幅度。今年上半年，廣州一手住宅月均成交量也就五六十萬(wàn)平方米，而目前的成交量比上半年最慘淡的月份還要差。照此看來(lái)，下半年月均成交量很難突破50萬(wàn)平方米，半年成交量也就是300萬(wàn)平方米左右。因此，至少在下半年，廣州樓市供求會(huì)基本平衡。即使從全年來(lái)看，供求之間的矛盾也遠(yuǎn)比2008年外的其他年份要緩和得多。

只有供求回歸動(dòng)態(tài)平衡，樓市才會(huì)更加理性。

首次置業(yè)買家回歸，投資比例再降

中介的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州買家構(gòu)成在2009年第四季度發(fā)生了質(zhì)變，潛在買家中，首次置業(yè)者占比僅為28%。而在2008年第四季度，這一數(shù)據(jù)還為51%。這種情況在今年上半年更有過(guò)之而無(wú)不及，今年1-5月，1.8萬(wàn)元/平方米以上高價(jià)單位成交面積占比最高達(dá)27%(過(guò)去最高從沒(méi)有超過(guò)15%)，買如此高價(jià)單位的，基本不會(huì)是首次置業(yè)者。

同樣，這種情況在今年下半年也會(huì)發(fā)生改變。引發(fā)這樣改變的主要因素，就是預(yù)期發(fā)生變化。對(duì)于投資者、多次置業(yè)者而言，他們買房多數(shù)不看自身需求，而是看預(yù)期?，F(xiàn)在預(yù)期發(fā)生改變，買房就會(huì)減少。今年下半年，廣州樓市成交會(huì)下降，主要就是因?yàn)檫@部分買家的觀望。

相對(duì)而言，首次置業(yè)者和部分改善型買家，他們買房主要還是看自身需求而不是預(yù)期，只要有需求，能力又允許，都會(huì)購(gòu)買。而今年下半年樓價(jià)的下降，又降低了改類型買家的入市門檻，該類型買家入市增多，其占比會(huì)逐漸回升。不過(guò)，由于今年樓價(jià)降幅不會(huì)很大，該類型買家占比回升的比例也不會(huì)非常高。

但只要首次置業(yè)者及部分改善型買家能回歸市場(chǎng)，就說(shuō)明市場(chǎng)正向理性的方向靠攏。