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3、平衡業(yè)態(tài)和區(qū)域布局，對(duì)沖調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

(1)、“住宅+商業(yè)”，兩條腿走路平衡回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于此次新政的影響，在多家房地產(chǎn)企業(yè)看來(lái)，區(qū)域性、住宅開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)受此次政策影響可能最大。而多區(qū)域布局，多業(yè)態(tài)發(fā)展的企業(yè)則相對(duì)能夠?qū)_調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。的確，可以看到，此次的新國(guó)十條只是針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響。“住宅+商業(yè)”多業(yè)態(tài)發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)，就可以用商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)來(lái)分解住宅開發(fā)的壓力。通過各業(yè)務(wù)周期的平衡，降低回報(bào)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)、“一線城市+二三線城市”，多區(qū)域布局對(duì)沖調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

同樣的，多區(qū)域發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)在這次調(diào)控下也有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，“一線城市受沖擊較大，公司可增加二三線城市布局”。比如受益于全國(guó)性布局的龍湖地產(chǎn)。自去年7月于香港上市后，龍湖地產(chǎn)加速拿地和項(xiàng)目開發(fā)，截至目前，龍湖地產(chǎn)正在開發(fā)的全國(guó)性項(xiàng)目達(dá)40余個(gè)，主要分布在二三線城市。對(duì)于龍湖集團(tuán)這樣的全國(guó)性開發(fā)企業(yè)來(lái)說，由于可調(diào)節(jié)度較大，當(dāng)某一區(qū)域出現(xiàn)市場(chǎng)突變時(shí)，企業(yè)可以通過自行調(diào)節(jié)，在不同客群、不同區(qū)域之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，以多區(qū)域布局戰(zhàn)略對(duì)沖調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

(3)、優(yōu)化高、中、低檔產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，規(guī)避樓市周期風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)濟(jì)寒冬時(shí)，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)企業(yè)中低檔項(xiàng)目的開發(fā)比重同樣是應(yīng)對(duì)寒冬的重要策略。一方面，在樓市寒冬中，拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)的來(lái)源主要還是剛性需求者，這一群體的消費(fèi)目標(biāo)多為中低檔的普通住宅。另一方面，中國(guó)城鎮(zhèn)二元發(fā)展格局決定了對(duì)中小戶型住房的需求，近年來(lái)，政府也加大了對(duì)中小戶型住房以及保障性住房的政策引導(dǎo)，可以看出，中小戶型及保障性住房未來(lái)將占有中國(guó)住宅市場(chǎng)的一大塊“蛋糕”。因此，在開發(fā)的項(xiàng)目中，優(yōu)化高、中、低檔產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)組合，平衡不同檔次產(chǎn)品的比例，是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避樓市周期風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)線之舉。

三、 危機(jī)或?yàn)闀r(shí)機(jī)，搶練內(nèi)功正當(dāng)時(shí)

新政帶來(lái)的危機(jī)是可怕的，注定有一批公司會(huì)熬不過“冬天”。但“危機(jī)”有“危”也有“機(jī)”，危險(xiǎn)和機(jī)會(huì)是并存的。就像人大病時(shí)才會(huì)想到如何調(diào)整生活習(xí)慣，以利長(zhǎng)期健康一樣，危機(jī)也有好處，他會(huì)迫使我們“剎車”，去反思過去在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的問題及管理模式。

在“黃金十年”中，支撐房地產(chǎn)業(yè)暴利模式的核心環(huán)節(jié)是土地和資金。在危機(jī)面前，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于疲軟期，企業(yè)更要注重修煉內(nèi)功，以便養(yǎng)精蓄銳，待勢(shì)而戰(zhàn)。而危機(jī)之后，生存下來(lái)的企業(yè)將更加認(rèn)識(shí)到專業(yè)化開發(fā)和管理的重要性，從市場(chǎng)與項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來(lái)越追求專業(yè)化及管理精細(xì)化。

對(duì)中國(guó)的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說，雖然“冬天”才剛剛開始，但總是要過去的。新政對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)，但也是提高中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)的絕佳契機(jī)。所謂優(yōu)勝劣汰，尋求行之有效的手段來(lái)提升管理水平，強(qiáng)化個(gè)體執(zhí)行效率便成為了當(dāng)務(wù)之急。

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