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姚武

作者簡介：姚武

現(xiàn)任明源地產(chǎn)研究院院長，明源軟件公司副總經(jīng)理，上海交大房地產(chǎn)金融班特聘講師，深港房地產(chǎn)聯(lián)合商會高級客座講師。 1993年畢業(yè)深圳大學(xué)工民建專業(yè)，擁有12年的房地產(chǎn)開發(fā)，8年的IT從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，上海交大房地產(chǎn)金融班特聘講師，我國第一批注冊造價工程師，同時，也是我國第一套房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計師。

多年來，通過與萬科、中海、龍湖、碧桂園、合景、華遠(yuǎn)等國內(nèi)數(shù)百家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的合作與交流，對房地產(chǎn)企業(yè)的管理模型改進(jìn)性研究有著十分豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時，也是我國第一套房地產(chǎn)成本管理軟件的規(guī)劃設(shè)計師，房地產(chǎn)行業(yè)“第二代成本管理思想”的提出者，在房地產(chǎn)成本管理及信息化領(lǐng)域有深厚的造詣。提煉出具有鮮明房地產(chǎn)特點(diǎn)的管理模型，是中國房地產(chǎn)企業(yè)管理引導(dǎo)者！

房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了12個月的上漲之后，再次成為了政府宏觀調(diào)控的核心，且調(diào)控政策一道緊似一道。4月14日到18日，僅5天之內(nèi)國家就連發(fā)三道政策；地方政府也紛紛推出調(diào)控細(xì)則，加強(qiáng)了調(diào)控力度。從中央到地方，政策高壓已然形成。多種政策組成的強(qiáng)大“組合拳”直指高房價和投資、投機(jī)行為，而這場史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策也必定造就更長的調(diào)控周期。

每一次調(diào)整，都必然會導(dǎo)致一批房地產(chǎn)商的倒下。面對此輪“史上最嚴(yán)厲”的“新政寒冬”，開發(fā)商究竟該如何突圍？如何化危機(jī)為時機(jī)，在“寒冬”的嚴(yán)峻考驗(yàn)下提高企業(yè)綜合素質(zhì)，迎接下一個經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)期的到來？

一、新政頻發(fā)，房地產(chǎn)市場影響幾何？

從此次密集出臺的政策“組合拳”可以看出，政府此輪調(diào)控重點(diǎn)在于打壓房價過快上漲和投資、投機(jī)行為。在2007年，同樣是出于此目的，國家出臺了“9.27新政”，該新政一出，導(dǎo)致住宅市場長達(dá)16個月的價量齊跌。

相比07年的“9.27新政”，此輪新政的調(diào)控力度更大。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“這次新政無異于住宅市場的西伯利亞寒流”。雖然新政出臺不到半月，但對住房市場的效果很快就有了顯現(xiàn)：一個最直接的影響就是導(dǎo)致地產(chǎn)股普遍下挫?！靶聡臈l”出臺當(dāng)天，香港股市的內(nèi)地房產(chǎn)股平均下跌了3.5%，第二天又下跌了4%。

再是市場上觀望盛行，銷售萎縮。新政實(shí)施后，我們以一套總價為一百萬的房子為例來看，對于二次以及以上購房者來說，首付提高了10萬，總還款利息也進(jìn)行了上調(diào)，大大的抑制了二次及以上購房者的需求；而首次置業(yè)的客戶也將以等待為主，關(guān)注市場價格走勢，使市場進(jìn)入新一輪的觀望期，銷售出現(xiàn)大幅度的萎縮。

從短期內(nèi)帶來的影響看到，投資投機(jī)行為得到一定抑制，樓市泡沫必將被擠壓。在泡沫被擠壓之后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿酵{，以前那種粗放式的經(jīng)營方式和管理模式必將面臨巨大挑戰(zhàn)?？梢灶A(yù)見，這次“歷史上最嚴(yán)厲的新政”也必將給房地產(chǎn)市場帶來更大的、持續(xù)時間更長的震蕩。要想度過這輪新政嚴(yán)冬，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理和向管理型企業(yè)轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)企業(yè)的必須之舉。