久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

二、 新政高壓下房地產(chǎn)企業(yè)如何突圍“政策冬天”？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高杠桿、高回報(bào)行業(yè)，每一次大的調(diào)整都會(huì)有30—50％發(fā)展商出局，而資金鏈斷裂是導(dǎo)致出局的主要原因。面對(duì)此輪“最嚴(yán)厲的”新政，房地產(chǎn)商如何挺過(guò)這個(gè)“冬天”？從短期、中期及長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略三個(gè)維度來(lái)分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)商應(yīng)做好三大應(yīng)對(duì)之策：一是短期來(lái)看，要搶收搶割，快速促進(jìn)資金回籠；二是從中期發(fā)展戰(zhàn)略而言，要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，平滑新政沖擊；三是從長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略來(lái)看，要平衡業(yè)態(tài)、區(qū)域布局，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

1、 搶收搶割，實(shí)現(xiàn)基于“銷售總貨值”下的資金回收。

搶收搶割，實(shí)現(xiàn)基于“銷售總貨值”下的資金回收。

新政帶來(lái)的市場(chǎng)觀望之風(fēng)必然會(huì)使地產(chǎn)企業(yè)面臨與日俱增的存貨壓力，巨額的存貨除了使地產(chǎn)企業(yè)大量土地房子無(wú)法變現(xiàn)之外，還將面臨資產(chǎn)減值計(jì)提。因此，“加強(qiáng)銷售管理內(nèi)功，清理存貨、收割現(xiàn)金”將是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)新政的短期作為。

在歷次金融危機(jī)和樓市寒冬中，許多標(biāo)桿企業(yè)都首選此種方法解樓市寒冬之危，但究竟如何

積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作？明源結(jié)合諸多標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)冬期的銷售管理實(shí)踐，研究和提煉出“基于銷售總貨值目標(biāo)下的高效營(yíng)銷管控”。具體是指房地產(chǎn)企業(yè)銷售管理遵循總量控制及PDCA管理原則，以項(xiàng)目銷售總貨值為目標(biāo)，在總貨值的指導(dǎo)下制定銷售計(jì)劃，在銷售過(guò)程中按計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行、調(diào)整和分析。需要強(qiáng)調(diào)的是，總貨值并不是一個(gè)完全固定死了的數(shù)值，而是可以根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但是調(diào)整的原則是只能往上調(diào)，不能往下走。

2、把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)管理與控制，平滑新政沖擊。

現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，在政策寒冬，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展要義尤為重要。加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理具體到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程主要有如下幾個(gè)措施：一是把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，提高資金的周轉(zhuǎn)率，減少利息支付周期。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，銀行的貸款利息是地產(chǎn)企業(yè)一筆不小的支出。一般而言，貸款至少要在開(kāi)盤之后才能返還。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全生命周期中，拿地、開(kāi)工、開(kāi)盤和竣工這四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)對(duì)現(xiàn)金流的影響最大，前期表現(xiàn)為支出，后期表現(xiàn)為收入。如果能夠縮短資金支出與收入之間的跨度，比如適當(dāng)調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，將“前期資金支出的業(yè)務(wù)活動(dòng)（如拿地）盡量后置，而將后期資金收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)（如開(kāi)盤）前置”，就能讓較少的資金沉淀在工程上，從而提高資金周轉(zhuǎn)率和利用率，同時(shí)也縮減貸款利息。

二是從預(yù)算管理、計(jì)劃管理、成本管理等方面入手，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)管理與控制，提高資金使用效率，增加單位資金利潤(rùn)率，在最短的周期內(nèi)收回并增值投資，從而獲取最大的投資收益。

(1）、強(qiáng)化預(yù)算管理，從源頭和總量上管好現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其開(kāi)發(fā)投資額巨大，開(kāi)發(fā)周期往往跨越2—3年，面臨著大量的資源整合工作及資金進(jìn)出管理，再加上受外部競(jìng)爭(zhēng)和政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)影響，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必須基于業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)聯(lián)動(dòng)，做好全面預(yù)算管理，提前做好精準(zhǔn)業(yè)務(wù)計(jì)劃和資金計(jì)劃，做好長(zhǎng)短期資金搭配。

全面預(yù)算管理既是為項(xiàng)目日常管理和提升財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)協(xié)同的管理工具，又是一套房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域多項(xiàng)目管控的資金監(jiān)控體系。具體而言，全面預(yù)算管理通過(guò)年度預(yù)算及項(xiàng)目預(yù)算兩個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)進(jìn)行雙維監(jiān)控。由于房地產(chǎn)特有的業(yè)務(wù)屬性和行業(yè)特征，通用型預(yù)算管理系統(tǒng)往往很難有效和房地產(chǎn)行業(yè)深度結(jié)合，更無(wú)法觸及房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本、銷售總貨值以及各項(xiàng)費(fèi)用的針對(duì)性管控。因此，我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行高效預(yù)算管理，首先必須高度聚焦具體業(yè)務(wù)，預(yù)算如果沒(méi)有與業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)和融合，在實(shí)際執(zhí)行中就很難落地。

(2）、加強(qiáng)計(jì)劃管理，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流過(guò)程中的嚴(yán)控

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理除了在技術(shù)層面關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)健康和投融資管理外，還需要將現(xiàn)金流與企業(yè)戰(zhàn)略和計(jì)劃高度粘連，實(shí)現(xiàn)“資金與業(yè)務(wù)”兩條腿協(xié)調(diào)走路。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、各環(huán)節(jié)牽涉巨量資金進(jìn)出，因此做好項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)度和整體計(jì)劃管理就尤為重要。從某種意義上講，計(jì)劃管理的背后就是現(xiàn)金流收支兌現(xiàn)的源頭，計(jì)劃的制定與執(zhí)行調(diào)整將直接影響業(yè)務(wù)的節(jié)奏和資金收支的節(jié)點(diǎn)。對(duì)于高度講究時(shí)間概念的現(xiàn)金流而言，將計(jì)劃和業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)管好了，也就等于管好了資金收支的節(jié)奏和平衡，現(xiàn)金流也就管好了一半。

(3)、加強(qiáng)成本管理，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的核心控制

控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。尤其是在新政下的艱難期，哪怕是壓縮掉3%或5%的成本，都將成為地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草甚至“過(guò)冬”的資本。

成本管理主要有兩個(gè)維度，一個(gè)是從“量”上的控制維度，要求在目標(biāo)成本之下，將總成本控住、控牢。另一個(gè)是時(shí)間維度上的控制，也即把握成本支出的進(jìn)度。目前許多地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)中缺乏對(duì)成本支出的進(jìn)度管理，因此很容易造成“款項(xiàng)超付”的情況。所以，從時(shí)間維度上控制成本支付進(jìn)度是保證成本管理的關(guān)鍵。