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“地產(chǎn)開發(fā)指望像前幾年那樣一兩年翻一番的增長速度是不正常、不可持續(xù)的，我們認(rèn)為公司地產(chǎn)銷售能有15%的增速就是健康狀態(tài)?！薄蠎c禹

中國建筑(601668)近日公告了今年前5個(gè)月經(jīng)營數(shù)據(jù)，前5月地產(chǎn)銷售額達(dá)到439億，同比增長14.6%，銷售面積同比增長17.1%；建筑業(yè)務(wù)累計(jì)新簽合同額約3664億元，同比增長26%。

中國建筑是怎樣在地產(chǎn)低迷的行業(yè)背景下取得良好的增長？公司在并購擴(kuò)張方面有哪些舉措？公司未來土地儲(chǔ)備方面有什么計(jì)劃？公司在保障房方面獲得的訂單情況如何？針對上述問題，證券時(shí)報(bào)記者對中國建筑董秘孟慶禹進(jìn)行了專訪。

證券時(shí)報(bào)記者：是什么讓中國建筑在地產(chǎn)行業(yè)低迷的背景下取得了良好的增長？

孟慶禹：社會(huì)上關(guān)于地產(chǎn)低迷的說法，主要是指今年地產(chǎn)的銷售額和銷售面積增幅近幾個(gè)月來呈現(xiàn)負(fù)增長。這主要原因是去年同時(shí)期銷售基數(shù)太高了。今年5月份全國商品房銷售16932億，是否為合理數(shù)字，并沒有人研究，只是這個(gè)數(shù)據(jù)同比降了9.1%，大家就認(rèn)為是低迷了。

中國建筑也是這樣，今年前5個(gè)月行業(yè)統(tǒng)計(jì)一直是銷售同比下降，而公司卻有15%以上的增幅，社會(huì)上就認(rèn)為公司表現(xiàn)良好。實(shí)際上如果按增速看，公司2011年地產(chǎn)銷售平均增速在50%左右，比照今年15%增幅，現(xiàn)在也是低迷狀態(tài)。一家公司的銷售同比增幅在什么比例是正常狀態(tài)？地產(chǎn)開發(fā)指望像前幾年那樣一兩年翻一番的增長速度是不正常、不可持續(xù)的，我們認(rèn)為公司地產(chǎn)銷售能有15%的增速就是健康狀態(tài)。

我不認(rèn)為由于政府宏觀調(diào)控，地產(chǎn)就處于一個(gè)壞時(shí)期，只是地產(chǎn)商日子不如過去那樣好過，誰也不可能讓那樣的日子一直不變。今年這幾個(gè)月銷售同比下降，反映出市場處于一個(gè)僵持狀態(tài)，既非需求不夠，也不是供給不足，主要是買賣雙方對市場價(jià)格的預(yù)期不吻合。實(shí)踐也證明，只要開發(fā)商降價(jià)到位，就會(huì)掀起一場搶購潮。

簡而言之，中國建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)這幾個(gè)月銷售不錯(cuò)，只能說明我們的產(chǎn)品有品質(zhì)保障，項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)劃和設(shè)計(jì)有優(yōu)勢，價(jià)格更合理一些，銷售速度就更快一些。

證券時(shí)報(bào)記者：你對國家宏觀調(diào)控政策走勢怎么看，是“見頂放松”了嗎？

孟慶禹：對于2012年宏觀調(diào)控政策走勢，政府部門已經(jīng)無數(shù)次重申過，“不動(dòng)搖”說得較多、分量也夠重了。公司并不會(huì)寄望于調(diào)控政策變化，更不會(huì)跟著炒作走，而是將著眼點(diǎn)放在內(nèi)部管理提升、品質(zhì)提高和競爭實(shí)力增強(qiáng)等方面，只要公司產(chǎn)品的性價(jià)比被人們接受，就有市場空間。

我認(rèn)為，今年宏觀調(diào)控的主要基調(diào)應(yīng)是保持房地產(chǎn)市場的相對平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場不會(huì)出現(xiàn)大幅滑落，中央一系列政策微調(diào)，特別是對于首次置業(yè)的保護(hù)，都體現(xiàn)了保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的目的。但同時(shí)要注意到，本輪調(diào)控的目的和中央政府的決心，不會(huì)允許市場再次出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，因此如果市場出現(xiàn)明顯的上漲跡象，不排除政策微調(diào)會(huì)向收緊的方向進(jìn)行。

總之，經(jīng)歷多輪房地產(chǎn)調(diào)控，中央已經(jīng)可以適時(shí)運(yùn)用各種政策工具和信號，在保增長的前提下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

證券時(shí)報(bào)記者：當(dāng)前由于資金的問題，中小房企被并購的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，中國建筑在并購擴(kuò)張方面有哪些舉措？

孟慶禹：伴隨著宏觀調(diào)控政策不放松，市場中小房企被并購是一種趨勢，特別是單體項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手出售，發(fā)生的情形會(huì)更多一些。如果條件適宜，我們也會(huì)使用重組收購的方式，目前看公司外部重組收購的動(dòng)作不會(huì)太大。主要原因在于：一是公司自身土地儲(chǔ)備能夠支持內(nèi)生性成長；二是公司資金充足，也是有限度的，收購是需要大量資金的交易；三是，“品質(zhì)保障”是公司長期秉持的經(jīng)營理念，收購行為必須確保產(chǎn)品的品質(zhì)。

由于資金短缺，2011年3月以來以土地項(xiàng)目宗地并購為目的的交易宗數(shù)上升明顯，但單筆交易的金額相當(dāng)有限；在現(xiàn)階段，還很難系統(tǒng)地評估大規(guī)模的行業(yè)并購機(jī)會(huì)已經(jīng)突顯，結(jié)構(gòu)性的并購機(jī)會(huì)肯定會(huì)出現(xiàn)，包括進(jìn)入新市場，搭建新融資平臺(tái)，獲取優(yōu)質(zhì)地價(jià)的項(xiàng)目等。

證券時(shí)報(bào)記者：中國建筑1~5月份新增土地儲(chǔ)備357萬平方米，公司如何看待土地市場的發(fā)展？未來土地儲(chǔ)備方面有什么計(jì)劃？政策寬松了會(huì)不會(huì)借機(jī)再大量增加土地儲(chǔ)備？

孟慶禹：總的來看，今年公司土地增加速度要低于去年，2011年公司新增土地儲(chǔ)備超2000萬平方米，今年可能會(huì)減少很多，但也不會(huì)太低。決定土地增幅的因素有兩個(gè)：一是今年能消化用地多少；二是今年銷售額，回收資金多少應(yīng)再投入買地。公司在這兩方面控制有度。今年1~5月份銷售面積為329萬平方米，對應(yīng)增加土地357萬平方米，1~5月份銷售額439億元，對應(yīng)購地費(fèi)用70億左右，經(jīng)營運(yùn)行較合理。

公司在調(diào)控趨緊時(shí)沒有停止增加土地儲(chǔ)備，也不會(huì)在政策寬松時(shí)大舉買地。是否買地，買多少地不是跟著政策跑，而是根據(jù)公司業(yè)務(wù)需要決定，看銷售速度、看現(xiàn)金回流速度。

證券時(shí)報(bào)記者：中海地產(chǎn)品牌在地產(chǎn)業(yè)首屈一指，中建地產(chǎn)也逐漸嶄露頭角，這兩個(gè)品牌各有什么優(yōu)勢？

孟慶禹：中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)，兩個(gè)品牌價(jià)值都很高，中國建筑在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上實(shí)施的是雙品牌戰(zhàn)略。由于中海地產(chǎn)規(guī)模大、歷史長，社會(huì)上對“中海地產(chǎn)”了解更多一些。中建地產(chǎn)是公司2009年上市后才起步，社會(huì)上了解會(huì)有一個(gè)過程。從公司內(nèi)部看，兩個(gè)品牌各有優(yōu)勢。中海地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢側(cè)重于企業(yè)管控，能夠看得到的是成本控制能力，企業(yè)不發(fā)展到一定程度不易做得到。中建地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢側(cè)重于商業(yè)彈性，表現(xiàn)明顯的是與公司傳統(tǒng)建筑企業(yè)的協(xié)同效果，這一優(yōu)勢是中建地產(chǎn)與生俱來的，也是中建地產(chǎn)的立足之本，同樣是很難模仿的。

證券時(shí)報(bào)記者：中國建筑去年完成保障房項(xiàng)目300萬平方米，隨著保障房建設(shè)的加速，公司未來可能獲得更多訂單，預(yù)計(jì)今年能完成多少萬平方米？

孟慶禹：公司2011年承擔(dān)保障房建設(shè)面積約2000萬平方米，2012年會(huì)有所增加，在施面積超過2000萬平方米。一般保障房工期按2年考慮，2012年預(yù)計(jì)公司能完成1000萬平方米，當(dāng)然公司還會(huì)拿到更多的保障房訂單，確保總體上公司保障房市場份額不低于3%。