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第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心不足。2009年1季度房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)小幅回升至90，較2008年四季度提升8.1個(gè)百分點(diǎn)，但比2007年和2008年同期分別低47個(gè)百分點(diǎn)和41個(gè)百分點(diǎn)。由于市場全面啟動(dòng)有一個(gè)傳導(dǎo)過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)家市場信心的恢復(fù)和投資意愿的回升仍然需要一段時(shí)間。

　　第三，房價(jià)大幅反彈將威脅房地產(chǎn)市場回暖的可持續(xù)性。人民銀行2009年第2季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，超過6成居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“高，難以接受”，購房意愿仍處于較低位置——準(zhǔn)備在未來3個(gè)月內(nèi)購買住房的居民占比為15.8%，比上季度減少了0.9個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)快速大幅反彈將打擊剛剛出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的樓市，威脅房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的可持續(xù)性。

　　第四，過度的投機(jī)炒房將影響樓市健康調(diào)整。伴隨著樓市的不斷升溫，投資性購房的比例也在逐漸增加，一次性買入多套住宅的現(xiàn)象有所上升。在通脹預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下，流入房地產(chǎn)市場的資金量將不斷擴(kuò)大。由于自住型需求承受能力有限，對房價(jià)漲幅較為敏感，投資性和投機(jī)性需求資金充裕，對高房價(jià)具有較強(qiáng)的吸納能力，因而，投資性需求的大量入市會(huì)加速房價(jià)走高。如果剛性需求再次被過高的房價(jià)壓抑，市場新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)逐步積累，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。

　　為了控制投資性購房行為帶來的樓市泡沫，北京、大連和杭州等地銀監(jiān)局分別重申，二套房貸首付比例不得低于40%，并且不能享受貸款利率優(yōu)惠。下半年，如果投機(jī)性需求過度擠占市場、推高房價(jià)，國家有可能通過加息、收緊二套房貸等手段來抑制房價(jià)的過快上漲。如果利率從基準(zhǔn)利率的70%上調(diào)到110%，將會(huì)對投資性需求產(chǎn)生較大影響。因此，二手房貸款政策的走向?qū)⒊蔀橛绊懛康禺a(chǎn)市場銷售的重要因素。

　　下半年房地產(chǎn)市場二大發(fā)展趨勢

　　一是房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈。雖然目前房地產(chǎn)投資增速仍處于歷史低位，但受銷售回暖和政策支持等正面因素拉動(dòng)，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)回暖，房屋新開工面積負(fù)增長情況將有所改善。首先，房價(jià)上漲和銷售回升是推動(dòng)開發(fā)投資增加的主要?jiǎng)右?。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6%，增速比2008年全年提高21.8個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高14.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人按揭貸款增速逐月加快，扭轉(zhuǎn)了2008年負(fù)增長的狀況，同比增速達(dá)到63.1%。第三，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，擴(kuò)大國內(nèi)需求，今年5月份，國家下調(diào)了商品住房資本金比例，其中，普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%，這是13年來的首次下調(diào)，將降低行業(yè)融資門檻，增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力，促進(jìn)房地產(chǎn)投資增速回升。第四，有限的庫存將鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資。今年上半年，房產(chǎn)銷售的驟增大大減少了房屋庫存，而有限的庫存將鼓勵(lì)開發(fā)商加快投資。