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記者從境外投資者方面了解到的信息，萬達商業(yè)地產(chǎn)確定了港股發(fā)售價格為48港元/股，這一價格接近指導價區(qū)間的頂端。將于12月23日在港交所掛牌上市。

盡管宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)同步下行，又逢圣誕節(jié)假期將近，而同期又有2家國內(nèi)行業(yè)巨頭并肩上市，萬達商業(yè)地產(chǎn)仍舊獲得了眾多投資者的青睞，在順利獲得了11家基石投資者的認購之后，公開發(fā)售部分也獲得了超過5倍的認購。

事實上，對于萬達商業(yè)地產(chǎn)，此次上市融資額的多寡并不是目的，萬達集團董事長王健林更加看重的，首先是打開了通往國際資本市場的通道；其次，萬達商業(yè)地產(chǎn)第一次以如此公開的姿態(tài)面對全球投資者，這些都為日后萬達商業(yè)地產(chǎn)打造“國際萬達”以及對接全球資本市場打下了基礎。

超額認購5倍多

萬達商業(yè)地產(chǎn)已于15日截止認購，據(jù)消息稱，認購獲1.2萬人捧場，超額認購5倍多。預計于23日掛牌交易。萬達此次上市，將成為香港近三年來最大規(guī)模的IPO。

根據(jù)招股文件顯示，此次共發(fā)行6億H股股份，其中香港發(fā)售股份為3000萬股，國際發(fā)售股份為5.7億股，招股價介乎41.8至49.6港元，集資額約為251億至298億港元。

據(jù)透露，萬達商業(yè)已獲得約288億港元融資，超過此前上市融資245億港元的中廣核，萬達商業(yè)地產(chǎn)成為港股近三年來最大IPO。按照萬達商業(yè)地產(chǎn)在招股書當中所披露，公司預計于12月23日在香港聯(lián)交所掛牌交易，而在整個12月份，港交所將迎來3家來自國內(nèi)的行業(yè)巨頭掛牌上市。

繼中廣核電力在12月10日掛牌之后，北京汽車定于12月19日掛牌，僅隔一個交易日之后就是萬達商業(yè)地產(chǎn)掛牌，短短的一個月時間之內(nèi)，港交所將為這3家公司提供600億至700億港元的融資，這無疑將極大考驗國際投資機構對于內(nèi)資企業(yè)的投資熱情。

最先下手的中廣核電力，在11月初完成了國際配售；但是隨后啟動發(fā)售的北京汽車，僅獲得10名基石投資者的認購，截止到12月15日認購金額尚未足額。

對比而言，最后啟動國際配售和公開發(fā)售的萬達商業(yè)地產(chǎn)，5000億元人民幣的總資產(chǎn)，同時也是3家公司體量最為龐大的公司，其融資額將近中廣核和北京汽車兩家公司的融資之和，而其上市后的市值將超過中廣核電力，如此龐大的體量，能夠獲得了11名基石投資者的認購，以及5倍的公開發(fā)售覆蓋，已然是相當難得。

因為對于萬達商業(yè)地產(chǎn)而言，除了要應對多家行業(yè)巨頭同時上市導致的資金分散壓力之外，還要面臨即將到來的圣誕節(jié)假期影響，對于資本市場而言，一些投資機構并不愿意在一個長假來臨之前選擇“持倉過年”。

有專業(yè)人士分析，萬達在圣誕節(jié)前夕公開發(fā)售，這是一個比較尷尬的時期，同期招股的其他股票認購情況不佳，此外目前中國經(jīng)濟形勢依然處在下行中，在此背景下，萬達商業(yè)地產(chǎn)能錄得上述成績，實為不易。

萬達商業(yè)地產(chǎn)此次上市帶來的資產(chǎn)分別為長期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營，這三大板塊也是投資者目前最為看好的資產(chǎn)。各路機構早就開始關注，基石投資者陣容為近年來港IPO最豪華陣容之一，包括中國兩大保險公司（中國人壽和平安保險）、歐洲專業(yè)基金、美國著名基金和中東的主權基金。最新數(shù)據(jù)顯示，累計認購額達19.94億美元（約155.53億港元），相當于覆蓋IPO集資額約52%至62%。

穆迪投資服務公司發(fā)布的報告稱，萬達商業(yè)地產(chǎn)IPO具有正面信用影響，有助于改善公司流動性與資本結(jié)構。穆迪副總裁兼高級分析師曾啟賢表示：“若萬達商業(yè)地產(chǎn)成功上市，則其股本基礎和資本結(jié)構將得以增強。”

截至去年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)凈值為1138.72億元，今年6月底為1126.2億元。萬達非執(zhí)行董事王貴亞在新聞發(fā)布會上表示，今年集團核心盈利(扣除投資物業(yè)增值部分)為143億元人民幣，按年升10%，按萬達今年每股盈利不少于6.79港元計算，是次上市市盈率為6.16至7.3倍。

據(jù)穆迪測算，上市后萬達商業(yè)地產(chǎn)2014財年年底的凈債務/凈資本比率將從2014年6月底的44.5%降至38%~42%左右，但該比率取決于最終發(fā)行價以及超額配售權的行使。

“此外，萬達商業(yè)地產(chǎn)的上市將拓寬其投資者基礎，并進一步增強其業(yè)已強勁的流動性狀況，從而支持公司的業(yè)務增長。”曾啟賢補充道。

“新常態(tài)”下的轉(zhuǎn)型待考

截至2014年6月底，萬達商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金結(jié)余高達人民幣800億元，約為人民幣340億元短期債務及應付購地款項的2.4倍，反映該公司流動性狀況良好。據(jù)悉，此次上市募集資金將為業(yè)務擴張補充流動性。

根據(jù)上市招股書，萬達商業(yè)地產(chǎn)將把90%的募集資金凈額(約240億港元)用于10個開發(fā)項目的建設。剩余資金將用作流動資金，并削減公司的借款規(guī)模。

穆迪指出，上市將增強該公司的信用狀況，從而支持其Baa2的發(fā)行人評級和穩(wěn)定展望。成功上市亦可改善其公司治理，包括對關聯(lián)交易的控制，提高透明度，并根據(jù)上市要求及時披露財務業(yè)績。

值得注意的是，選擇在眼下上市，對于萬達商業(yè)地產(chǎn)而言除了要排除短期的影響之外，還要承受長期經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期所帶來的市場估值調(diào)整。

萬達商業(yè)地產(chǎn)所處的中國房地產(chǎn)行業(yè)正處在深度調(diào)整的時期。這一輪宏觀調(diào)控并不同于2009年的那一輪房地產(chǎn)調(diào)控，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士看來更像是無為而治，在12月11日閉幕的年度中央經(jīng)濟工作會議當中，再度對房地產(chǎn)只字未提，市場解讀為中央意在淡化和低調(diào)處理房地產(chǎn)行業(yè)的問題，將更多的調(diào)整交給市場和地方政府。

在這一背景之下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的估值都處于低位，萬科目前的市盈率也只有8倍左右，恒大、綠城和富力地產(chǎn)(富力又一城富力盛悅居)的市盈率更是只有3倍左右。

恰恰也就在2014年這樣一個關鍵的年份，王健林將其執(zhí)掌的商業(yè)地產(chǎn)項目打包，推向國際資本市場，接受全球投資者的評估。

在萬達商業(yè)地產(chǎn)上市的關鍵時期，王健林做了題目是“房地產(chǎn)的"新常態(tài)"”的演講。王健林認為，中國的房地產(chǎn)行業(yè)不可能再呈現(xiàn)2012和2013年那種“瘋牛”的狀態(tài)，只有2014年的這一態(tài)勢才是一個正常的、可持續(xù)的一個“新常態(tài)”。

在王健林看來，“中國房地產(chǎn)企業(yè)要想轉(zhuǎn)型升級，成為百年企業(yè)，就得抓住這隨后的十年機會，像萬科、綠地那樣爭行業(yè)老大是沒有意義的。”

萬達商業(yè)地產(chǎn)作為國內(nèi)最后一個站在公眾投資者面前的大型房地產(chǎn)企業(yè)，未來的發(fā)展方向并不在于體量，究竟是要建200家還是1000家萬達廣場，而是要打造一種前所未有的商業(yè)地產(chǎn)模式。

而萬達商業(yè)地產(chǎn)目前正處在商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型期，在今年8月份萬達集團剛剛聯(lián)合騰訊和百度成立的電子商務公司，雖然在上市前已經(jīng)將35%的股權置入萬達商業(yè)地產(chǎn)，但是目前該板塊的業(yè)務仍舊處于孕育期，基于其完全不同于現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)電子商務模式，市場還難以給出一個合理的估值。

業(yè)內(nèi)人士指出，未來“新常態(tài)”下萬達商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路還需要時間的考驗。