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今年以來(lái)，樓市持續(xù)低迷。進(jìn)入5月以后，行情更是急轉(zhuǎn)直下。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月70個(gè)大中城市中，環(huán)比房?jī)r(jià)下降的達(dá)35個(gè)，7月這一數(shù)據(jù)猛增至64個(gè)。在房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，地方政府紛紛出手救市。從6月26日內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市正式放開(kāi)限購(gòu)至今，實(shí)行限購(gòu)的40多個(gè)地級(jí)以上城市中，37個(gè)已松綁。雖整體成效不顯著，但也給了房地產(chǎn)市場(chǎng)一定信心。

一邊是地方政府頻頻給當(dāng)?shù)貥鞘兴山?，而另一邊是廣大受訪(fǎng)者普遍看跌樓市，只有15%的受訪(fǎng)者看漲。這不禁讓人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生了迷茫情緒。而更有房產(chǎn)專(zhuān)家指出：房?jī)r(jià)暴跌不太可能。一方面，目前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)難出現(xiàn)大幅大跌。另一方面，從2011年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最核心的是遏制投機(jī)性需求，但對(duì)于滿(mǎn)足中低收入者住房需求，無(wú)論是政府部門(mén)還是支持的。

不過(guò)，筆者認(rèn)為，縱觀(guān)整個(gè)2013年，房?jī)r(jià)漲得最兇最猛的往往是一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市次之。而上世紀(jì)90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫破裂后，東京的房?jī)r(jià)也會(huì)跌去一半以上，憑什么說(shuō)房?jī)r(jià)瘋漲的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)就只能上漲不能下跌了呢？現(xiàn)在的國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)淪為投機(jī)市場(chǎng)，有近九成受訪(fǎng)民眾都表示自己無(wú)力購(gòu)房，目前國(guó)內(nèi)樓市已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離當(dāng)?shù)孛癖娰?gòu)買(mǎi)力，從這次受訪(fǎng)者對(duì)樓市的民意調(diào)查來(lái)看，起碼說(shuō)明三大問(wèn)題。

首先，今年開(kāi)發(fā)商們期盼的“金九銀十”不會(huì)到來(lái)。在本次調(diào)查中，僅有9%的受訪(fǎng)者明確有近期購(gòu)房的打算，而有近70%的受訪(fǎng)者表示，雖然有購(gòu)房需求，但尚無(wú)購(gòu)房能力。此外，2013年這波國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的“量?jī)r(jià)齊升”的行情中，早已透支了很多剛需購(gòu)買(mǎi)力。所以，今年的“金九銀十”只能是房產(chǎn)界的“小年”。

更值得一提的是，調(diào)查顯示，主要出于自住目的購(gòu)房的受訪(fǎng)者占60.8%，比例最高；其次是出于改善居住條件購(gòu)房的受訪(fǎng)者，占11.5%；再次是出于投資目的的購(gòu)房者，為11.2%；還有11.5%的受訪(fǎng)者表示無(wú)購(gòu)房需求?，F(xiàn)在的狀況是，大多數(shù)買(mǎi)不起房的人，都在等待房?jī)r(jià)跌回合理區(qū)間，再出手購(gòu)房。顯然，投資投機(jī)性購(gòu)房需求已經(jīng)得到根本遏制。

再者，74.4%的受訪(fǎng)者看跌未來(lái)房?jī)r(jià)，說(shuō)明很多人雖然居住的城市不同，但不約而同的認(rèn)為地方政府根本救不了樓市。在很多受訪(fǎng)者看來(lái)，地方政府用這么大力度“救市”，說(shuō)明房產(chǎn)銷(xiāo)售壓力大，原本供大于求的關(guān)系正在發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。只要購(gòu)房者觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商無(wú)奈之下肯定會(huì)通過(guò)大幅降價(jià)促銷(xiāo)，等房?jī)r(jià)降到一定程度再出手，可能會(huì)買(mǎi)到性?xún)r(jià)比更好的房產(chǎn)。

事實(shí)也是如此，近日，曾任中國(guó)國(guó)際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的哈繼銘，在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)量比較大，在建面積約48億平方米，按照目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程，從全國(guó)來(lái)看夠8年消化。而筆者認(rèn)為，各地政府要消化大量的庫(kù)存商品房，光取消限購(gòu)政策沒(méi)用，還要給外來(lái)人口提供購(gòu)房信貸支持的同時(shí)，提供更多的就業(yè)、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等方面的幫助，唯有這樣才能真正吸引外來(lái)人口的凈流入。但這又是目前為止各地方政府根本做不到的事.

最后，74.4%的受訪(fǎng)者看跌未來(lái)房?jī)r(jià)，這更說(shuō)明了中國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)存在著巨大泡沫，存在著較大的下跌空間。從這次受訪(fǎng)者調(diào)查情況來(lái)看，80%以上的受訪(fǎng)者平均年收入在2-5萬(wàn)之間，而一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒四五百萬(wàn)，當(dāng)然會(huì)遏制一大批剛性購(gòu)房需求。而像天津這樣的二線(xiàn)城市，購(gòu)房也至少70-80萬(wàn)，這也使當(dāng)?shù)貏傂枳逋颗d嘆。當(dāng)歷年的投機(jī)投資性購(gòu)房需求撤離樓市之時(shí)，那么房?jī)r(jià)下跌將是慘烈的，只能跌到中低收入剛需購(gòu)買(mǎi)力能夠接住為止。只不過(guò)有些城市跌幅較一線(xiàn)城市少一些而已。

74.4%的受訪(fǎng)者看跌未來(lái)房?jī)r(jià)，說(shuō)明了雖然當(dāng)前全國(guó)樓市已經(jīng)陰跌數(shù)月，但是還遠(yuǎn)沒(méi)有跌到底，在經(jīng)歷了十多年暴漲之后，國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)離開(kāi)當(dāng)?shù)刈宰⌒托枨蟮木嚯x還很遠(yuǎn)。接下來(lái)不僅是今年的“金九銀十”的盛況不會(huì)再現(xiàn)，地方政府給房地產(chǎn)松綁的效果不會(huì)彰顯，而且全國(guó)樓市未來(lái)的下跌空間還很大，當(dāng)國(guó)內(nèi)投資投機(jī)性需求轍離樓市之時(shí)，中國(guó)樓市下跌的空間就已經(jīng)打開(kāi)了。可能樓市這樣下跌調(diào)整還要經(jīng)歷很多年。